photo credit: Humpty Dumpty sat on a wall, Humpty Dumpty had a great fall; All the King’s horses and all the King’s men, Couldn’t put Humpty together again. via photopin (license)
売却したマンションに不具合や故障などがあった場合、売主は瑕疵担保責任を問われることになります。
通常は、買主と締結する売買契約書の中に瑕疵担保責任の記載事項があります。しかし、もし記載がなければ大変です。
この記事では、マンションに欠陥（瑕疵）があった場合における瑕疵担保責任について解説していきます。
中古マンションにおける瑕疵とは
瑕疵とは、不具合や欠陥、傷などのことです。
法的な表現では「売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったとき」、でなおかつ買主がその瑕疵の存在を知らないものを瑕疵と言います。
隠れた瑕疵とも言われます。
中古マンションの隠れた瑕疵としては、給排水管の劣化や雨漏り、シロアリ被害など目に見えない部分が対象です。一方、床の傷などは購入前に注意すれば発見可能なため、瑕疵とは見なされません。
また、事故物件や騒音問題などが知らされていなければ、心理的瑕疵となる可能性もあります。
自殺や事件があったマンションの売却の告知義務
民法上の瑕疵担保責任
民法に規定されている中古マンションの売主の瑕疵担保責任の規定は、売買の目的物に通常の注意力をもっても発見できないような隠れた瑕疵、すなわち欠陥があるときには、売主に過失（落度）がなくても責任をとらせるものです。
しかし、買主の方も欠陥商品と知って購入した場合にまで売主に責任を負わせるのは公平ではないので、買主が瑕疵を知らなかったこと、さらに知らないことに落度がなかったという場合にのみ、売主に責任追求できることになっています。
中古マンションの売主が負う担保責任の内容
瑕疵の発見された中古マンションの買主は、売主に対して以下のような責任の追求ができます。
- 欠陥（瑕疵）の程度がひどくて住めない（契約の目的が達成できない）場合
「契約解除」・「損害賠償請求」 - 欠陥（瑕疵）はあるが、その程度は住めないほどではない（契約の目的を達成できないほどではない）場合
「損害賠償請求」
瑕疵担保責任の行使期間
民法の規定では、買主が瑕疵を発見した時から１年以内です。
重要なのは「発見してから1年以内」という点です。
したがって、買主が購入してから８年目に瑕疵を発見した場合、それから１年以内に売主に対して責任追求すれば、少なくとも損害賠償はしてもらえることになります。
最高裁の判例では、10年経過すれば権利行使期間が消滅すると出ています。
個人間売買の瑕疵担保責任
ここまでのことはあくまで、民法の規定です。
しかし、民法の規定は強行規定（必ず適用されるもの）ではありません。契約内容によっては、これより売主の負担を軽くすることができます。
例えば、個人間の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」とすることもできます。
権利行使の期間や年数を定めることもできます。
中古マンションでは、瑕疵担保責任は、引き渡し後1ヶ月から3ヶ月前後の期間に設定するのが一般的です。
また、築年数が古いマンションでは「瑕疵担保責任を負わない」とする場合がほとんどです。
売買契約書で瑕疵担保責任の期間について明記されているか、契約前にきちんと確認しておきましょう。
まとめ
瑕疵担保責任については、買主と売買契約書を締結する前に必ず契約書を確認しましょう。
瑕疵担保責任の期間が記載されているかどうかが重要です。
もし、売買契約書に記載されていない場合は民法の規定になってしまいます。売却完了後、何年も経って、瑕疵が発見される可能性があるのです。
民法の規定になれば、売主にはかなり不利な契約となりますので、瑕疵担保責任の期間の記載は必ず確認しましょう。
こちらの現状有姿と瑕疵担保責任についての記事も参考にしてください。
マンション売却での「現状渡し」と「瑕疵担保責任」は別の話なので注意しましょう
また、契約から引き渡しまでの間に何か問題が起こった場合に備えて、危険負担という考え方があります。そちらも合わせてチェックしておきましょう。
マンション売却の引き渡し前の危険負担について知っておこう
