中古マンション売却後のトラブル・クレームを防止するためのチェックポイント

photo credit: Inconvenience via photopin (license)

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中古マンションの売却後、様々なトラブルクレームに見舞われることがあります。

一体どのようなトラブルやクレームがあるのでしょうか。またどうすればそのようなトラブルやクレームに見舞われないようにできるのでしょうか。

今回はそれらについて見てみましょう。

買主と仲良くなってしまうという手について別の記事で説明しています。
マンション売却後、買主との良好な関係のためにも連絡先交換を

中古マンション売却後のトラブルやクレームは設備関係に集中

売却後のトラブルやクレームは、住環境に関するものも無くはありませんが、圧倒的に設備関係に関するものが多くなっています

蛇口から出る水の量が少ないというものから、風呂の追い炊き機能が使えなくなったというものまで、設備の数だけトラブルやクレームの種類があると考えた方がよいでしょう。

トラブルやクレームを言ってくる根拠は瑕疵担保責任にある

通常の中古マンションの売買契約では、瑕疵担保責任がありますので、売主が責任を負わなければいけない場合があります。

瑕疵担保責任とは売却したものに隠れた瑕疵(不具合と思ってください)があった場合、売主に一定期間修繕や損害賠償する義務を負わせるものです(民法570条)。

ほとんどの場合、この規定を根拠に買主はクレームを入れてきます。

瑕疵担保責任について詳しくはこちらの記事で説明しています。目に見えない範囲の問題を隠れた瑕疵とするので、簡単に見える範囲の不具合はそもそも瑕疵担保責任の範囲ではない点も覚えておきましょう。

マンション売却後、1ヶ月~3ヶ月は瑕疵担保責任の可能性あり

ではトラブルやクレームが起こらないようにするためにはどうすればいいのでしょうか。

設備関係のチェックを厳重にやっておく

設備の不具合に関して、買主と売主との間でトラブルになった場合、それが売却前からの不具合かそれとも売却後に買主の過失で起きた不具合かは証明する術がないことがほとんどです。

そうならないように設備関係に関しては、売却前に詳しくチェックした上で、できるなら映像や画像に残しておくようにしましょう。

ここで重要なのは売主だけで行うのではなく、第三者に立ち会ってもらうようにすること。不動産会社の担当が適任でしょう。

売主だけでチェックしても、トラブルが生じた際に買主側が納得しないことも考えられます。そんな時、直接の利害関係が無い第三者が立ち会っていれば、買主側も納得せざるを得なくなりますし、そもそもクレームを言ってこない可能性だってあります。

またチェック自体を住宅調査会社に依頼するホームインスペクションという手もあります。

少々お金が掛かりますが、トラブルやクレームに見舞われないためには必要な支出と思いましょう。また安心感を売りにすることで、売却をスムーズに進める効果もあります。

ホームインスペクション(住宅診断)済み中古マンションとしての攻めの売却を

エアコンや照明などの付帯設備を置いていく場合については以下の記事も参考にしてみてください。
マンション売却でエアコン・照明など付帯設備を置いていくか取り外すかは早めに決める

引き渡しの際、必ず買主と一緒に現状確認をする

マンションの引き渡しの際、鍵だけ渡して終わりという場合も多くありますが、できるなら買主と一緒にマンションの現状を確認するようにしましょう。

買主と一緒に現状確認しておけば、仮に問題があった場合も買主側は強く言ってこないかもしれませんし、不要な争いを避けることができます。

もちろん確認する際は映像や画像に記録するようにしましょう。

そもそも瑕疵担保責任の及ばない、床の傷などでクレームが入るのを防ぐ効果もあります。

瑕疵担保責任を排除する特約を結ぶか期間を短くする

前述したように買主がクレームを入れてくる根拠のほとんどは瑕疵担保責任です。

ただこの瑕疵担保責任は、個人が売主の場合は特約で排除することができます(宅建業者が売主の場合はできないことです)。

トラブルやクレームを絶対に避けたいのなら、買主と交渉してこの瑕疵担保責任を排除する特約を契約書の中に入れるよう交渉しましょう。

もちろんこれは買主には不利な条項ですから、買主も簡単には納得しないはず。そのため売買代金などで売主が少し譲歩しなければいけないかもしれませんが、売却後のトラブルやクレームが嫌なら考慮してみましょう。

それが無理なら、せめて瑕疵担保責任の期間を短くできないか交渉しましょう。通常は売却完了後1ヶ月から3ヶ月と売買契約書に盛り込まれています。

まとめ

中古マンション売却後のトラブルやクレームには売却前に手を打つことで未然に防ぐことも可能です。

ただし事前のチェックなどで不具合が見つかったらすぐに修繕するか、買主に告知しておきましょう。

そうすることもトラブルやクレームの防止になります。

売買契約後に引き渡すまでは売主に責任がある点も要注意です。危険負担と言います。

マンション売却の引き渡し前の危険負担について知っておこう

騒音や異臭などの隣人トラブルについて、告知をしていなかった場合も後でクレームにつながりやすいので、必要なことは告知するようにしましょう。心理的瑕疵と言います。こちらの記事で詳しく解説しています。
隣人トラブルでマンションを売却する方法