マンション売却益の3000万円特別控除を知っておこう

photo credit: Yen bills via photopin (license)

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マンション売却で幸運にも利益が出た場合、税金を減らすために使える3000万円特別控除というものがあります。

正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」です。

この特例を使えば譲渡益があっても税金を免除できるので、ぜひ知っておきましょう。

3000万円特別控除とは？

3000万円特別控除は、マンションを含む居住用不動産を売却し譲渡益が出た場合、その譲渡益から最高3000万円分控除できるという制度です。

居住年数は関係なく適用できるため使い勝手の良い制度となっています。

国税庁のサイトでは以下のページで解説されています。
参考 マイホームを売ったときの特例国税庁

適用要件は？

もちろん無制限に適用される訳でなく、以下の適用要件を満たす必要があります。

  1. 自分が居住している不動産を売却すること。
  2. 売却した年の前年または前々年に、この特例、または「マイホーム買い替え特例」や「マイホーム譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けていないこと。
  3. 売却したマンションについて他の特例を受けていないこと。
  4. 災害を受けて住めなくなったマンションを売却した場合は、そこの住まなくなってから3年目の12月31日までに売却したこと。
  5. マンションを売却した先が、特別の間柄では無いこと（妻や親などはダメ）。

この中で一番注意しなければいけないのは、５かもしれません。

５の特別の間柄に当たる範囲が結構広く、妻や親はもちろん、生計を一緒にする親族、内縁関係にある者、そして場合によっては関係が深い法人もこの特別の間柄に当たる場合があります。

適用除外になってしまうものは？

この特例のためだけに居住した不動産や一時的に居住した不動産、そして別荘など趣味や保養のために所有していた不動産には適用されませんのでご注意ください。

適用を受けるための手続きは？

確定申告時に、確定申告書と譲渡所得の内訳書、取得費や購入費用を証明できる書類、そして除票住民票または住民票の写しを用意し、確定申告を行ってください。

実際に適用されるとどれくらいお得？

譲渡所得は別記事で説明したように、

売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

で計算します。

中古マンションの売却後の譲渡所得（売却益・利益）にかかる税金

例えば売却代金5000万円、取得費と譲渡費用が合わせて2500万円だとすると、

5000万円－2500万円－3000万円の特別控除＝－500万円

となり譲渡所得がなくなりますので、マンション売却に関わるこの年の所得税と翌年の住民税は課税されません。

ちなみにこの例では－500万円となっていますが、実際のところ0円になるまでしか特別控除は適用されず（つまり特別控除は前述した例では売却益にあたる2500万円まで）、他の所得と損益通算はできませんのでご注意ください。

3000万円の特別控除と併用できない制度は？

実に使い勝手の良い3000万円の特別控除ですが、併用できない制度がかなりあります。

ざっと挙げても「住宅ローン控除」、「マイホームの買い替え特例」、そして「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除」の特例は併用できません。

まとめ

この特例を使えば最高3000万円が控除されるので、結構な割合で税金が無くなることでしょう。

しかし他の特例のほとんどが使用できなくなりますので、他の特例と比較して自分が得するものを使用するようにしてください。必要に応じて税理士などに依頼することも検討しましょう。

マンション売却の確定申告を税理士に依頼する方法と費用の相場