赤字のマンション売却後は譲渡損失の確定申告で税金還付を受けよう

photo credit: TAX Scrabble via photopin (license)

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マンション売却で赤字になった場合、確定申告をすることで、他の所得に対して支払った所得税などの税金還付を受けることができます。

税金還付を受けるには、買い換えでの売却の場合と買い換えをしない売却の場合の以下２種類の制度があります。

  • 「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度」
  • 「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度」

それぞれの制度について詳細を見ていきましょう。

１：居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度

「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度」は、個人がマンションなどの居住用財産を売却して、一定の期間内に別のマンションや一戸建てなどの居住用財産（買換資産）を取得した時に適用できる制度です。

一定の要件の下、赤字の金額について、他の所得との損益通算および翌年以後３年以内の各年分の総所得金額等からの繰越控除が認められます。

譲渡資産（売却したマンション）の適用要件

  1. 居住用財産の譲渡であること
  2. 所有期間が5年超であること
  3. 譲渡先が、その個人の配偶者、直系血族、生計を一にする親族などの特殊関係者でないこと

買換資産（買い換えで購入する住居）の適用要件

  1. 譲渡した年の前年１月１日から譲渡した年の翌年１２月３１日までの間に居住用財産を取得すること
  2. 取得日から翌年12月３１日までに居住の用に供すること
  3. 居住用家屋の床面積が５０㎡以上であること
  4. 取得した年の年末において住宅ローン（償還期間10年以上）があること。

譲渡損失を計算するための計算例

仮に以下の条件で売却での赤字が出たとして計算してみましょう。

  • 譲渡損失（赤字）の金額　２５００万円
  • 給与所得の金額　６００万円
年 適用 通算金額 繰越残高
売却した年 損益通算 ６００万円－２５００万円＝△１９００万円 残額１９００万円
２年目 繰越控除 ６００万円－１９００万円＝△１３００万円 残額１３００万円
３年目 繰越控除 ６００万円－１３００万円＝△７００万円 残額７００万円
４年目 繰越控除 ６００万円－７００万円＝△１００万円 ３年を限度に繰越不可
５年目 繰越控除はできません。

このように、売却した年を含めて４年間の税金が確定申告で戻ってくることになります。

２：特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度（買い換えをしない場合）

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度」は、マンション売却で出た赤字の内、住宅ローン残高が売却価格を超える場合のその差額を限度として、他の所得との損益通算および損失の翌年以後３年内の繰越を認める制度です。

別の住居への買い換えは必要ありません。

譲渡資産（売却したマンション）の適用要件

  1. 居住用財産の譲渡であること
  2. 所有期間が5年超であること
  3. 譲渡先が、個人の配偶者、直系血族、生計を一にする親族などの特殊関係者でないこと
  4. 譲渡契約締結日の前日において住宅ローン（償還期間１０年以上）があること

対象となる譲渡損失の金額

以下のいずれか少ない方の金額を損益通算と繰越控除に利用できます。

  • 居住用財産の譲渡損失の金額
  • 譲渡対価を超える住宅ローンの残高

計算方法は１の「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度」と同じです。

まとめ

ここ数年の中古マンションの市場状況を考えると、譲渡損失が出るケースがほとんどです。

マンション売却で損した分を取り戻すためにも、上記２種類の特例をうまく活用して、税金の還付を受けましょう。

また、事例については、一般的なケースであり、個々のケースについては、国税庁のホームページで「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の項目を確認しましょう。提出書類等についても記載があります。

計算が細かくなるので、確定申告時には、税理士に相談することも検討してみましょう。

マンション売却の確定申告を税理士に依頼する方法と費用の相場 もし黒字の場合にはマンション売却で得た収入にかかる税金のページも参考にしてみてください。
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