マンション売却時に買い替えローンで住宅ローン残債を含めて融資を受ける

住宅ローンを組んで購入したマンションを売却して、すぐにまた新しい住居を購入したい場合、売却価格が住宅ローン残債よりも高くなれば良いですが、売却してもローンが返しきれないことはよくあります。

住宅ローンの残債があれば、抵当権が消せず、マンションの売却自体ができません。

そこで、買い替えの際にだけ利用できる、買い替えローンの利用を検討してみましょう。

この記事では、買い替えローンの仕組みや注意点を解説します。

買い替えローンとは？

買い替えローンとは、新規購入する住居の購入金額を超えて、それまで住んでいた住居の住宅ローン残債や諸費用まで含めて借りられる住宅ローン商品の一種です。

住み替えローンと呼ぶ金融機関もあります。

たとえば、買ってから5年のマンションを売却して、新しい家を購入する場合を考えてみましょう。

年月が経っていないと、マンションの住宅ローンはまだかなり残っていて、売却代金では全額返済できないことが多いでしょう。さらに新居の購入資金も必要になります。

そんなときに、新居購入資金と合わせて、残ってしまう住宅ローンの分を上乗せして借りられるのが、買い替えローンなのです。

住み替えの際には、非常に便利なローンではあるのですが、気をつけなければならないこともあります。

買い替えローンはタイミングに気をつけよう

通常、マンションを売却して新居を購入する場合には、マンション売却後、一度賃貸に引っ越してから新居の購入手続きを進めることが多い（売り先行）のですが、買い替えローンの場合にはマンションの売却と新居の購入を同時に行うことになります。

売却するマンションの抵当権抹消などがもし遅れてしまった場合には、売主の債務不履行となる可能性もあります。

可能であれば既存の住宅ローンの金融機関と買い替えローンを組む金融機関を同じところにして、登記を依頼する司法書士も同じ司法書士にしたほうが良いでしょう。

また、売却を仲介依頼する不動産業者にも買い替えローンなので決済を慎重に行いたい旨を念押ししておきましょう。

売却経験の乏しい不動産屋に依頼すると、もしものトラブルが怖いので、HOME4Uの一括査定などを利用して、不動産売却が得意な業者を探しましょう。

登録している業者は売却が得意と判断できるので、近所の複数の業者で悩んでいる人にもオススメです。所在地を入れれば、売却に対応できる地域の不動産業者が分かります。

買い替えローンは審査が厳しい？

通常の住宅ローンは、マンションなどの不動産を担保にお金を借りるものですが、買い替えローンでは担保物件の価値以上の金額を借りることになります。

その分、年収や過去の返済状況など通常の住宅ローンより審査が厳しく見られることになります。

人によっては借りられないということもあるので、買い替えローンを検討する場合には早めに予備審査をしておくようにしましょう。

買い替えローンが利用できることが分かってから売却活動に入った方が良いでしょう。

もし買い替えローンが利用できないと分かって、それでもマンションを売却したいなら、任意売却という手段もあります。

住宅ローン残債が多すぎて買い替えローンが厳しいと思われる人は、任意売却相談センターなどの専門家を頼りましょう。任意売却は特殊な売却方法なので、専門の業者に依頼するのがいちばんです。

つなぎ融資と買い替えローンの違い

家の買い替えには、つなぎ融資という方法もあります。

つなぎ融資とは、先に住み替え先の物件を購入して（買い先行）、売却物件が売れるまでの間、新居の購入資金の一部を一時的に借りる方法です。

つなぎ融資は、売却完了後に売却代金で一括返済します。

具体例で言うと、4000万円の新居なら、3000万円を住宅ローンで銀行から借りて、1000万円はマンションの売却代金を充てたい。

売却が終わるまでは、つなぎ融資で1000万円借りておいて、購入。

売却後に売却代金から1000万円を一括返済というイメージです。

通常、新居の住宅ローンを組むのと同じ金融機関に申し込みますが、売却依頼した大手の不動産業者が融資するサービスもあります。

不動産業者の場合、もし売却活動がうまくいかなくても、業者買取できるような物件が対象で、その買取金額までの融資となります。要するに取りっぱぐれがないように、物件の価値以上には貸してくれないということです。

参考 買換保証野村の仲介＋(PLUS)

買い替えローンと違い、購入物件と売却物件の決済のタイミングを合わせる必要はありませんが、つなぎ融資の借入期間中には利息が発生してしまうので、できるだけ早期に返済した方がいいでしょう。

つなぎ融資について、詳しくはこちらの記事で説明しています。
マンション売却のつなぎ融資を使うケースの注意点

ダブルローンと買い替えローンの違い

買い替えの時にはもう一つ、ダブルローンという方法もあります。

これは既存の住宅ローンを残したまま、新しいローンを組むというもの。

売却予定のマンションが売れるまでの間、2重のローンを払っていくことになりますが、家賃や2度の引っ越し代（マンション→仮住まい→新居の場合、2回の引越しが必要）を払うことを考えればそこまで大きな負担ではないはずです。

借入にはそれだけの年収が必要になりますが、買い替えローンと違い、売りと買いのタイミングを合わせる必要もなく、都合の良いタイミングで進めることが可能です。

しかし、なかなかマンションが売れなければダブルローンの状態が長引き、経済的には辛いかもしれません。

また、2つの住宅ローンを契約するので、それなりの信用力がないと銀行が貸してくれない可能性も高いでしょう。

ダブルローンについて詳しくはこちらの記事でも解説しています。
リスクの高いダブルローンより買い替えローンがオススメ！ ダブルローンを使わないで住み替えする方法【二重の住宅ローンはNG！住み替えローンを！】

まとめ

マンションの買い替え時には、売却代金が住宅ローンの残額より少なく、ローンが残ってしまうことがよくあります。

差額分の準備には、買い替えローンをはじめ、いくつか方法があるので自分にあった方法でローンを組むと良いでしょう。

買い替え前には、買い先行で進めるか、売り先行で進めるか、同時に進めるかもよく考えておきましょう。
住み替えのマンション売却方法は「売り買い同時進行」「売り先行」「買い先行」の３パターン