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マンション売買の場合、住宅ローンを使うのが一般的ですが、買主が必ずしも借りられるわけではありません。
そんな時のために住宅ローン特約というものがあります。しかし、売主にとっては住宅ローン特約はかなり注意しなければいけないものなのです。
今回はこの住宅ローン特約について見てみましょう。
住宅ローン特約と契約解除
住宅ローン特約とは、マンションの売買契約締結後何らかの理由で住宅ローンが借りられなくなった場合、契約を無かったことにするものです。
この解約にはペナルティはなく、売主が手付金を受け取っていた場合、全額返還しなければいけません。
住宅ローン特約は法律上義務付けられたものではありませんが、住宅ローンを利用するときには不動産売買契約書には記載されているのが通常です。
ただし売主買主、両当事者の話し合いで削除することも当然できます。
売主にとって住宅ローン特約は不利？
住宅ローンが借りられなければ、契約が無くなるのは当然と思われるかもしれません。
本来、契約解除のためには手付解除というものがあります。これは、買主が手付金を放棄して契約をキャンセルできる仕組みです。
手付解除についてはこちらの記事で詳しく説明しています。
マンション売却での売買契約の手付金と手付解除について知っておこう
しかし、住宅ローン特約は手付解除することなく契約を無かったことにできるので、買主にとっては手付金を全額返してもらえて、非常に有利な制度なのです。
反対に売主からすれば、受け取った手付金を無条件に返還しなければいけません。
手付金を自分のものにできない上に、契約もキャンセルとなり売却活動が振り出しに戻ってしまいます。金銭的にも時間的にも大損と言えるでしょう。
売主が取れる手段
前述したように、住宅ローン特約は法律で義務付けられているものではなく、設定するかどうかは当事者間で自由に決めることができます。
売主としては住宅ローン特約を付けないようにするのが一番なのですが、それでは買主が納得しないでしょう。
そのため次善の策として、住宅ローン特約は設定するが、中身をできる限り有利にするように交渉してみることをお勧めします。
例えば、「買主側に過失があった場合、住宅ローン特約は適用しない」という条項を契約書に記載して、住宅ローン特約の適用される範囲を狭めるのはいかがでしょうか。
また、住宅ローンの事前審査を受けるように買主に促すのも有効です。
実際、事前審査すら通らない方は、まず本審査を通る訳がありませんから、その時点で交渉を打ち切れば以降の労力を省くことができます。
また、事前審査をやりたがらない買主は交渉を打ち切っても構わないでしょう。事前審査を受けたがらないということは何かやましいことがあると考えていいからです。
事前審査についてはこちらでも解説しています。
マンション売却の契約前には買主の住宅ローンの予備審査（事前審査）状況も確認しよう
他にも、「ローンの可否が分かるまで引渡等の履行をしない」という条項を契約書に記載するのも良い手かもしれません。
いずれも買主はなかなか首を振らないと思いますが、売主も買主も契約の当事者であり、対等な立場です。喧々諤々の議論となっても自分の言いたいことはしっかりと言うようにしましょう。
まとめ
住宅ローン特約は買主を守る側面が強く、売主にとっては注意が必要な条項です。
売主からすれば、金銭的にも時間的にも住宅ローン特約にはデメリットしかないので、事前にできることはやっておき、身を守れるようにしましょう。
売買契約書の記載内容については以下の記事も参考にしてみてください。
マンション売却での売買契約書の記載内容を知っておこう
