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マンション売却における最終段階とも言える決済日の流れについて、ポイントを解説していきます。
決済が行われる場所は、一般的には買主が住宅ローンを借りる銀行です。売主からすればアウェイとも言えますね。
銀行の一室で売主、買主、不動産会社、司法書士、銀行員が一同に集まり決済が始まります。
この記事の目次
１：司法書士による登記書類の確認
まずは、司法書士による登記書類の確認があります。
- マンションの所有権を売主から買主にするための所有権移転登記
- 売主が銀行から住宅ローンを借りていれば、抵当権抹消登記
- 買主が銀行から住宅ローンを借りるのであれば、抵当権設定登記
上記３点の登記をするための必要書類を司法書士に渡して確認してもらいます。
売主が用意しておくものは以下のものになります。漏れのないように注意して準備しましょう。
- 売却するマンションの権利書（登録済証or築浅のマンションなら登記識別情報通知書の場合も）
- 実印
- 印鑑証明書
- 身分証明書
- 司法書士への委任状
- その他不動産業者から指示があった書類
注意点：マンションの権利書を司法書士に渡す時は必ず「預かり書」をもらうようにしましょう。
２：残代金の決済
売買契約書を締結した時に支払った手付金、中間金を除いた残金額を当日決済で受け取ります。
買主が住宅ローンを借りるのであれば、銀行から決済日に融資が実行されます。
まずは、買主の銀行口座に銀行から融資金額が振り込まれます。
そして、買主の口座から、売主であるあなたの口座に残代金を振り込みます。
残代金の入金確認後、売主から買主へ領収書を発行します。
買主が住宅ローンを借りる銀行 → 買主の口座 → 売主の口座、とお金が移動していくことになります。
３：売主の住宅ローンの残債の決済
売主の住宅ローンの残債の決済も当日に行います。
買主が売主の口座に振り込んでくれた金額の中から、残債金額を売主が住宅ローンを借りていた銀行の口座に当日振り込み手続きをします。
住宅ローンの一括返済が済めば、抵当権が抹消できて買主にマンションを受け渡すことができます。
その際、住宅ローンを借りた時に設定した「抵当権設定契約証書」の解除証明書がないと、抵当権抹消登記ができません。抹消登記については、司法書士に依頼するのが一般的です。
後日、司法書士から「登記完了証」などが郵送されてきますので、抵当権抹消登記がされているかどうか必ず確認しましょう。
マンション売却のとき住宅ローン残債はこう返済する！
４：公租公課等の清算
公租公課（固定資産税と都市計画税）、管理費、修繕積立金などについては、引き渡し日の前日までを売主の負担、引き渡し日以降を買主の負担として、日割り精算するのが一般的です。
売主は、買主からすでに支払った分のお金を受け取ることになります。清算金を受け取れば、売主は領収書を発行します。
固定資産税の精算についてはこちらでも。
マンション売却時の固定資産税の負担と精算
５：書類等の引渡し
管理規約の書類、エアコン、ガスレンジ等の付帯設備の取り扱い説明書等の原本を買主に渡します。
６：マンションの引き渡し
マンションの鍵を買主に渡すことで、引き渡しが終了します。最後に部屋を一緒に見に行って鍵を渡すケースもあります。
７：不動産業者に仲介手数料の支払い
仲介を依頼した不動産業者に仲介手数料を支払います。
売却代金が400万円以上なら、成約価格×3％＋6万円で計算し、消費税を載せて払います。
売買契約書を締結した時に５０％を支払っていれば、残りの５０％を最終決済日に支払います。
８：司法書士への報酬額の支払い
所有権移転登記、抵当権抹消登記の登記費用と司法書士への報酬額をまとめて支払います。
当日司法書士の銀行口座に振り込むのが一般的です。
まとめ
マンション売却の決済は基本的には１日で完了しなければいけません。
当日までの事前準備が重要なポイントです。
司法書士への依頼、買主、銀行との日程調整等は仲介を依頼した不動産業者がしてくれます。
売主は不動産業者から指示があった書類等を当日までに漏れのないように揃えておきましょう。
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