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任意売却というマンションの売り方を知っておこう

photo credit: A Family Home via photopin (license)

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マンションの売却方法の一つに任意売却というものがあります。

主に住宅ローンの返済が滞った場合に検討する売却方法です。長きにわたる住宅ローンの返済期間には、何があるか分からないものです。

今回は任意売却について、その仕組みと方法についてご説明します。

任意売却とは?

任意売却とは、何らかの理由により住宅ローンの返済が滞ってしまった場合にマンションを売却する方法の一つです。

住宅ローンの返済が数カ月滞ると、そのマンションは裁判所に差し押さえられ、競売にかけられることになります。

任意売却は競売で売られてしまう前に債権者と話し合いをして、一般の不動産売却と同じように売却する方法のことです。

マンションの売却価格が住宅ローン残債を下回っているオーバーローン状態で、通常のマンション売却がどうしてもできないなどの事情で任意売却を利用するケースもあります。

任意売却と競売の違い

任意売却のデメリットは売却の期限が限定されるため一般の売却に比べて売却価格が安くなってしまう点です。

しかし、競売物件はこの任意売却での売却価格と比べてもさらに安くなります。

一般的には任意売却で通常の売却の7割程度、競売で通常の売却の4割程度となることが多いようです。

また、任意売却は通常の売却と同じく価格を自由に決めることができます。しかし、競売は不動産鑑定士によって価格が決定されます。

任意売却後も残債務が残る点に注意

任意売却では、住宅ローン残債が一部残ってしまいます。売却価格が住宅ローン残債よりも少なくなるのが通常だからです。

しかし、任意売却後の残債務の返済方法は交渉が可能です。

引越し代が残るような交渉もできますし、月々の返済額を抑えてもらうこともできます。

自宅という資産は失ってしまいますが、日々の生活に限って言えば、任意売却前よりも楽になるはずです。

任意売却の手続き方法

最近は、任意売却を専門に請け負う窓口がありますので、そういったところに相談をするところからスタートしましょう。

任意売却の手続きは債権者である銀行と、不動産会社と一緒に進めていきます。

不動産会社による価格査定など通常の売却と変わらない方法で進めますが、それぞれ事前に銀行と協議して進めていくことになります。

価格査定後や販売活動、購入希望者が現れた後の手続きについても、銀行への報告と確認が必要になります。

競売と比べて売却者の意向が尊重されるものの、銀行と話し合いをして売却を進めていくという手間が発生してしまいます。

慣れていない不動産会社に任せるよりは、任意売却専門を売りにしている業者に依頼する方がスムーズに進められるでしょう。

手付金について

任意売却は通常の売却と変わらず売却活動を行えるものの、通常の売却と違う点もいろいろとあります。

その一つが手付金についてです。

任意売却で買主と契約する場合、手付金は直接買主からいただくことはできません。一度、不動産会社が預かり、決済時に売主に支払われるという流れになります。

まとめ

住宅ローンの返済が数カ月滞るとマンションは競売にかけられることになります。競売というと裁判所のリストに掲載され、悪い噂もたってしまいます。

住宅ローンが払えなくなりそうであれば返済が滞る前に売却を検討するなど、早め早めの対応が必要です。

万が一競売にかけられてしまいそうな場合には任意売却という方法があることも頭に入れておき、最悪の事態に備えましょう。

任意売却専門の任意売却相談センターに一度相談してみるのもおすすめです。引越し費用の確保まで考えた対応で、任意売却を進めてくれます。