路線価がマンション売却に与える影響を考えてみました

7月に入って、猛暑のきざしが出てきましたね。

さて、今年（2016年）の路線価が7月1日に国税庁から発表されました。毎年、7月1日に発表されます。

財産評価基準書｜国税庁

路線価：中古マンション、東京都心で鈍化…変化の兆し – 毎日新聞

マンション売却を検討中の方は、路線価が売却価格にどう関係してくるか気になる人も多いんじゃないでしょうか？

そこでこの記事では路線価がマンション売却に与える影響について考えてみます。

路線価とは？

路線価とは、相続税評価のために使われる土地の価格の指標です。毎年7月1日に1月1日時点の路線価が国税庁から発表されます。毎年かならずニュースになるので覚えておきましょう。

路線価は、路線（道路）に対して金額を決め、その道路に面している土地の価格を計算できるようにします。とはいえ、国税庁のサイトを見れば分かりますが、計算方法は複雑で、素人にはまず無理です。

そこで細かい計算をするためではなく、近隣地域や前年の路線価と比較するために使うのが一般的です。

路線価が発表されたら地域のニュースで上昇・下降を確認しましょう。全国平均が上がっていても、都市部と地方で値動きが逆の場合もあります。

路線価のほかに不動産の価格として使われるものに、実勢価格、公示地価、固定資産税評価額があります。不動産の一物四価と呼ばれるものです。

路線価と中古マンション価格の関係

不動産は土地と建物の評価を合わせたものですが、路線価は土地を対象としたものです。

マンションの場合は、敷地全体の土地に対して持ち分割合が設定されています。1000分の35とか○○分の○○という形で決まっています。敷地権とも言います。

要するに、マンションの建つ大きな土地を各部屋の所有者で分け合って持っているわけです。

契約書などを確認すれば分かりますが、マンション一部屋あたりの土地はかなり少なくなっています。タワーマンションでは土地に対して戸数が多いので、びっくりするほど少ないでしょう。

そのため、路線価が上下してもマンションの価格に与える影響は小さいと考えて大丈夫です。

もし新駅開業の発表など周辺の地価が大きく上昇するきっかけがあれば、立地の良いマンションとして売却価格が上がることももちろんあります。しかし、基本的には路線価にはそれほど影響されないと覚えておきましょう。

路線価よりも中古マンション市場の影響の方が強い

路線価とマンション売却の影響が気になる方は「路線価が上がって売却価格も上がるなら、売りだそう」と検討している人だと思います。

そういう人にお伝えしたいのは、路線価よりも中古マンション市場の動きに注目してほしいという点です。

中古マンションは買いたい人と売りたい人のバランスで価格が上下します。いくら路線価が高くても、需要のない部屋が値上がりすることはありません。

中古マンション市場の動向について、一番詳しく分かるのは東京カンテイのデータです。新聞やテレビの不動産関連ニュースの情報元にも東京カンテイの名前はよく出てきます。

毎月のように中古マンション関連のデータも発表されているので、定期的にチェックしておくといいでしょう。

まとめ

路線価は不動産取引の参考となる大切なデータですが、土地の割合が少ない中古マンションではそこまで大きな影響はありません。

路線価に左右されて売却を決めるよりは、東京カンテイの「中古マンション価格天気図」や「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70平米価格月別推移」などを参考に、売却時期を判断する方がいいのは間違いありません。

また中古マンションは古くなれば価格が安くなるのが当たり前なので、とりあえず査定を受けてみるなど動いてみるのもアリです。

判断を保留しているうちにドンドン値下がりしてしまうことだけは避けましょう。