マンション売却の引き渡し前の危険負担について知っておこう

photo credit: Lower Risk via photopin (license)

マンションを売却する場合に注意しなければいけないことの一つに、売買契約後に引き渡しが終わるまでの期間の危険負担があります。

今回は、危険負担とは一体どのようなものなのかを見ていきましょう。売主として知っておいた方がいい知識です。

危険負担とは？

危険負担とは、マンションの売買契約を締結した後、まだ引き渡しが終わっていない段階で、売主買主双方に責任が無い事由により、マンションが滅失したり損傷したりした場合、その損失をどちらが負うかという取り決めを指します。

例えば、第三者による放火や、台風、水害などの自然災害を思い浮かべてください。

これらのことは売主買主どちらにも責任はありませんよね。

しかし発生した損失は、売主か買主のどちらかが負わなければいけません。

どちらがその損失を被るかを規定するのが危険負担なのです。

危険負担は買主負担が原則です

もし特則などを契約書に設けていない場合、放火や台風などでマンションが滅失した場合の損失は買主側が負うことになります（民法534条1項）。

具体的にはマンションが無くなってしまっても、代金支払い義務は消えないのです。

また修理可能である場合、その修理代金も買主側の負担となるのが原則となっています。

危険負担の実務

中古マンションの危険負担の規定について、マンションに住めない上に売買代金を支払わなければいけないのは、公平の見地からおかしいのではないかという批判が根強くありました。

そのため不動産実務では、危険負担に関する特則を契約書に入れるのが一般的になっています。

具体的には、マンションの売買契約書には必ず、「引き渡しが終わるまでの間に、買主売主双方の責に寄らない事由でマンションが滅失した場合は、代金支払い義務も消滅する」という一文が入っているはずです。

危険負担は任意規定ですので、当事者双方の合意で修正することが可能であり、現在の実務では危険負担は売主側が負うようになっています。

放火や台風などで保険金が下りた場合は、それまで保険金を支払っていた売主が保険金を受け取ることになりますから、危険負担を売主が負うのは妥当と言えるでしょう。

ただし、危険負担を原則通り買主が負うとしても、買主が代金支払い義務を負う代わりに、保険金を引き渡すように売主に求めることができるという判例がありますので（代償請求権）、危険負担を買主に負わせても問題ないという考え方も有力になっているようです。

まとめ

特則により売主が危険負担を負うことは売主としては嫌なことです。

しかし、危険負担を売主が負うからこそ、買主も安心してマンションを購入できるという側面がありますので、肯定的にとらえるようにしましょう。

危険負担が問題となるのは、万一のケースが起こった場合だけですが、契約前にはあらかじめ知っておくようにしましょう。

瑕疵担保責任についてはこちらのページで解説しています。
2015年6月4日マンション売却後、1ヶ月～3ヶ月は瑕疵担保責任の可能性あり

• 住み替え：マンションを売って新居を購入したいという方向け。
• 転勤：転勤が決まってマンションを処分したい！貸すか迷っているという方向け。
• 離婚：離婚するから売却したいという方向け。
• 相続：相続したマンションを売りたいという方向け。
• 住宅ローンが払えない：ローン返済が苦しくて売りたいという方向け。
• 隣人トラブル：近所に迷惑な人が住んでいる、もめ事があるなどの理由で売却したい人向け。