マンション売却の内覧では居住中と空き家どっちがいい?

photo credit: Which Way? via photopin (license)

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住んでいるマンションを売却するときには、自分がそのまま居住している場合と、空室にした場合とで売り出し活動でどのような影響が出てくるのでしょうか。

主に内覧への対応に違いが出てきます。

先に部屋を空けるという選択ができる人は限られているかもしれませんが、両者のメリット・デメリットを知って一度検討してみましょう。

自分が居住中にマンション売却するメリット

1:室内の状態を、常に一定の状態に保つことができる

自分が住んでいる状態であれば、たとえ募集が長期間にわたったとしても、日常的にきれいに掃除していれば、清潔な状態を保つことができます。お部屋は人が住んでいる時よりも住んでいない時の方が、埃がたまったり、給湯器やエアコンなどが動かなくなったりというリスクが発生しますが、自分が居住中であればそのような問題はありません。

2:内覧に立ち会うことができる

不動産屋が連れてきたお客さんの内覧に立ち会うことができるので、そのリアクションなどから

なぜ決まらないのか
どういう場所が重点的に見られるのか
どうすると印象が良いのか

などを肌で感じることができます。

もちろん空室の状態でも内覧に時間を合わせて現地まで来れば立ち会うこと自体は可能ですが、やはり自分自身が住んでいる状況の方が立会いはしやすいでしょう。

また、内覧に立ち会うメリットは他にもあります。

立会い内覧は、自分自身でお客さんに対し、その物件の良さを直接アピールすることができる唯一の機会です。特にそこに住んでいる人の「生の声」は、購入希望者が一番聞きたいことでもあります。

  • 住んでみたら、意外に駅まで近かった
  • 近所にとても安いスーパーができた
  • 保育園や幼稚園が近くにある
  • 夜は静かで騒音もない

これらの住んでいなければわからない情報は、居住者自らがアピールする事でより信ぴょう性が増します。なお、アピールをしすぎると、相手もひいてしまいますので、さりげなくこれらをアピールすることが大切です。

自分が居住中にマンション売却するデメリット

1:物が多い場合は、狭く見えてしまう

通常、入居中のお部屋は、空室時に比べ狭く見えてしまう傾向にあります。特に、自宅に物が多い場合は、内覧される前に整理、処分しておかなければ、成約の妨げとなってしまいます。

2:大掛かりなリフォームができない

キッチンやお風呂場などの水回りや、部屋の間取りを変えるような大掛かりなリフォームは荷物や家具がある状態ではできないこともあります。古い物件を売却する場合は、一度退室してリフォームをしてから売却することをお勧めします。

しかし、大規模なリフォームはあまり必要ない点は知っておいてください。

マンション売却前にリフォームはしなくていい!売る側の理想と買う側の理想は違う

空室にした方がよい場合とは

以下のような物件の場合は、空室にした方がより募集活動がスムーズになります。

1:収益性の高い物件の場合

例えば立地がよく、賃貸に出した場合も高利回りが想定できる物件の場合は、一度空室にして賃貸募集と併行して売買募集を行うという手法もあります。高い家賃で貸すことができそうであれば、不動産投資家などが物件を高く買ってくれる可能性もあります。

※但し、ローン残債がある場合は、事前に賃貸に出してもよいか借入先に確認が必要です。

2:駅から近い物件の場合

都心の主要駅周辺で駅から近い物件の場合は、予想以上に内覧の申し込みが入る可能性があります。

居住中のままだと、いちいち内覧に立ち会うことになり、スケジュールの調整が大変になってきます。

もちろん事前に許可を出しておけば、不在時でも内覧対応してくれる不動産屋もあります。

しかし、これを嫌がる不動産屋もありますので、できれば空室にしておく方が内覧対応がしやすくなります。

まとめ

このように、自宅のマンションを売却する場合は、その物件の特徴によって居住中が良いか、空室が良いかは変わってきます

もし先に空室にできそうなら、自分のマンションがどちらに当てはまるかをよく確認した上で、あらかじめ引っ越すか、決まってから引っ越すかを考えることをお勧めします。

内覧にあたっての掃除と片づけについてはこちらの記事で解説しています。
この記事のまとめ マンション売却で内覧が来る前の掃除・片付けの重点ポイントは5ヵ所