売り出し開始後はレインズへの掲載状況を確認しよう

仲介業者と媒介契約を締結したらいよいよ販売開始ですが、仲介依頼をした媒介形態によってはレインズへの登録が必須となっています。

不動産業界では誰もが知っているレインズですが、一般の方にはあまり馴染みがないかもしれませんね。

しかし、売却活動でレインズはとても大事なポジションにあります。

レインズとはいったいどのようなものなのでしょうか。マンション売却との関係を中心に見ていきましょう。

レインズとは?

レインズとは、不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network Systemの頭文字REINS)の略称で、不動産流通機構が運営しています。

不動産流通機構に加盟する不動産会社の間で情報交換するのが主目的です。

レインズ上に物件情報を掲載することによって多くの不動産会社の目に触れ、そこから売却先が決まる場合も多々あります。

媒介契約の形態でレインズへの登録が必須に?

一般媒介契約の場合、レインズに登録するか否かは仲介業者の判断次第ですが、専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は、レインズへの登録が義務付けられています。

専属専任媒介契約の場合は、媒介契約締結から5日以内、専任媒介契約の場合は7日以内にレインズへの登録をしなければいけないことになっています。

レインズに登録することにより、売却先が見つかる可能性が高まりますから、仲介業者にはできるだけ早く登録するようお願いしましょう。

レインズに登録するメリット

レインズはほとんどの不動産会社が加盟しているので、登録することにより、たくさんの不動産会社が物件の情報を目にすることになります。

不動産会社の中にはマンション購入希望者から物件のあっせんを依頼されているところもあるため、そういう業者の目にとまることで、マンションの売却先が早く見つかる可能性が高くなります。

ただ、そうなると専任媒介契約を依頼している仲介業者には実はマイナスな側面もあります。

レインズ経由で売却先が見つかると、仲介費用の総取り(いわゆる両手仲介)ができなくなるからです。

そのため、故意にレインズに登録せず、物件情報を囲い込むような悪質な不動産業者が問題となっています。

仲介手数料の決まり方については以下のページで説明しています。

また、両手仲介と片手仲介については、以下の記事で解説しています。
マンション売却の両手仲介と片手仲介を知っておこう

囲い込みについてはこちらの記事を参考にしてください。

マンション売却では「物件の囲い込み」にも要注意

レインズ登録の証明書を貰いましょう

レインズに登録すると登録証明書が発行される仕組みになっていますので、仲介業者からしっかりと証明書を貰うようにしましょう。

宅建業者でない者、つまり一般の人が自分の物件がレインズに登録されているかどうかを判断するためにもこの登録証明書は重要です。

ただし、注意しなければいけないのは、登録証明書を売主に渡した後、すぐにレインズから情報を削除してしまう業者がいることです。自社で買主を見つけて両手仲介に持ち込みたいからこうした行為に及びます。

これに対抗するためには、

  1. 他の不動産業者に自分の中古マンションの情報がレインズに登録されているか確認してもらう
  2. マンションの情報の変更を求めて、後述する変更証明書を発行してもらう
  3. 取引ステータスを確認する

の3つの方法が考えられます。

レインズの情報が一般に開放されていないため、どうしてもブラックボックス化してしまうのです。

前は1番と2番の方法しかなかったのですが、こうした問題を解決するために、一般の人が自分の物件情報がどのように登録されているのか確かめられる取引ステータスという仕組みが始まりました。

詳しくはこちらの記事で解説しています。必ず一度は確認してみましょう

売却中のマンションがレインズに載っているかいないかは取引状況(ステータス)管理で確認しよう

レインズの情報を変更するには?

レインズの登録証明書を貰ったら、情報に誤りがないかチェックしてください。誤った箇所があればすぐに仲介業者に連絡しましょう。

一般の方がレインズにアクセスすることはできませんので、仲介業者経由で変更することになります。

情報が変更されると変更証明書が発行されますので、仲介業者から必ず受け取るようにしてください。

まとめ

レインズに登録することによって買主が早く見つかり、早期に売却できる確率が上がります。

レインズの情報を元に物件案内をする不動産屋は多いので、登録内容が魅力的になるようにマイソクと呼ばれるチラシで工夫することも欠かせません。

マイソク イメージ マイソクの良し悪しで売却成功が決まる?!

専任媒介契約・専属専任媒介契約では不正をせずに掲載をきちんとしてもらうことが基本です。囲い込みをされていないか取引ステータスをこまめに確認しておきましょう。

また、一般媒介契約を選んだ場合でもレインズに登録してくれるように不動産業者に頼むようにしてください。レインズからの集客をしないのは大変なマイナスです。

3種類の媒介契約の形態についてはこちらの記事で比較しています。
媒介契約のメリットデメリット マンション売却には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約のどれがいい?正解は専任媒介!