不動産屋の視点から売買仲介業務の流れを追ってみました。マンション売却をする側だけでなく、依頼される側のことを知っておくと、よりスムーズな売却ができます。
- マンション売却には何が必要なのか？
- マンション売却の手続きは？
- どのくらいの費用を支払えば良いのか？
こういった疑問を解消するために売却する側だけではなく、依頼される不動産会社側のことを把握してスムーズな売却につなげましょう。
この記事の目次
STEP1.売主から査定依頼を受ける
売主は自分が持つマンションを売却するために、不動産会社へと査定の依頼をします。
不動産屋は売主からの査定の依頼を受け、以下の2種類のどちらか指定された方法で査定金額を出します。
- マンションの所在地や築年数など数字上で見積もる簡易査定（机上査定）
- 現地調査を行って正確に査定額を決める訪問査定
数字上の簡易査定では正確な査定ができないため、本格的な売却前には訪問査定が必須です。訪問査定では不動産屋の担当者が対象物件に足を運びます。
訪問査定の日には査定結果は出せず、数日後に査定書を依頼主に渡します。
その結果、依頼主が任せてくれることになると、媒介契約に進みます。
簡易査定（机上査定）と訪問査定について、詳しくはこちら。
机上査定と訪問査定の方法の違いとメリット・デメリットを知ってマンション売却に臨もう
STEP2.依頼主と媒介契約を結ぶ
依頼主が査定結果に納得してくれたら、次は媒介契約を結びます。
不動産屋の目線に立ってみると、複数の不動産会社へ同時に依頼できる一般媒介契約よりも、1社としか依頼できない専任媒介契約や専属専任契約の方が望ましいと考えます。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の契約の違いはこちらの記事も参考にしてください。
マンション売却には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約のどれがいい？正解は専任媒介！
もちろん、不動産屋が媒介契約の種類を縛りつけることはできず、依頼主の希望に合わせて選択する形となります。
STEP3.マンションの売り出しを始める
広告活動を始める前に、いくらで売り出すのかを依頼主と相談して決めます。
売り出し価格の決め方についてはこちらの記事で解説しています。
マンション売却の売り出し価格は、売却までの期限・住宅ローン残高・相場の3点から決めよう
売り出し価格が決まったら、不動産屋は買い手を見つけるために以下のような活動を行います。
- 自社のホームページへと物件情報を掲載する
- 新聞広告やチラシといった媒体に掲載する
- 不動産流通機構が運営するシステムのレインズに登録する
- レインズを見た仲介業者からの問い合わせを受ける
- 内覧希望者へと物件の案内をする
- 中々売れない場合は値下げの交渉など売主にアドバイスする
このような活動を行い、売主と買主を繋ぐのが売買仲介業務のメインです。
STEP4.売買契約の必要書類を準備する
売買契約で必要な書類について、買主が決まってからではなく、決まるまでに依頼主に用意しておいてもらうことでスムーズな契約ができる環境を整えます。
売主が自分で入手しなければならないものもあるのできちんと把握しておきましょう。
- 売主本人の身分証明書（物件が共有名義となっている際は共有者全員のものが必要）
- 住民票や印鑑証明書（発行されてから3ヶ月以内と有効期限が設定されている）
- 法務局から登記名義人に公布されている登記済権利書（登記識別情報通知書）
- 納税額を確認するための固定資産税納税通知書
- 売却対象や対象面積が記載された土地測量図
- 管理費や町内会費などマンションの維持費について記載された書類
- 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書（古い物件を売却する際は建築基準法で提出が求められる）
不動産会社としては中古マンションを買う人への適切な情報提供を心がけます。
土地や建物の購入は電化製品を買う場合とは異なり、一生に一度あるかないかと言われるほど大きな買い物です。
その買い物に不安を抱いている方は多いので、必要な情報をくまなく伝える必要があります。
STEP5.売買契約を仲介する
買い手と売り手の双方が価格や条件で折り合ったら、売買契約書を取り交わし売買の成立です。
不動産会社として、書面の準備や日程の調整、重要事項の説明などを行います。
売買契約の際には、手付金の受け渡しもあります。
売買契約の流れについてはこちらの記事も参考にしてください。
中古マンションの売買契約日の流れを売主と買主の立場で見てみよう
STEP6.決済と引き渡し
売買契約後、定めた日に残りの代金の決済と、物件の引き渡しを行います。
買主・売主双方が必要な書類を揃っているか事前に十分確認して、当日を迎えます。
- 手付金を除いた代金の受け渡し
- 住宅ローンの返済
- 抵当権の抹消
- 所有権移転登記の依頼
- 物件の鍵の引き渡し
売却を依頼された不動産屋が上記のような業務も同時に手配します。司法書士や銀行員など必要な人が一堂に会するよう、入念な調整が必要です。
これらが終わったら、依頼主から仲介手数料をもらって売買仲介業務は完了となります。
もちろん、引き渡しが終わった後も買主や売主からクレームが来ることもあるので、アフターフォローもしっかりと行わなければなりません。
決済と引き渡しを行う日の流れはこちらの記事でも解説しています。
マンション売却の決済日の流れを知っておこう
まとめ
不動産会社の視点に立つと、マンション売却のプロセスで多くの準備が必要なことが分かります。
売り手としては依頼主だからと大きな態度を取らずに、感謝の気持ちを持って売却を進めていきたいですね。
マンション売却には、HOME4Uで一括査定を利用するのがお勧めです。
理由１．街の不動産屋だと何百万円も損する！？
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マンションは一生に何度もない高額なもの。ちょっとしたことが大きな損につながります。値下げや宣伝の方法がマズイと、売却価格が何百万円も安くなってしまいます。
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HOME4Uにはマンションを売却したい人が集まります。
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売りたい人のためだけに働いてくれる売却エージェントサービスがスゴい！
ソニー不動産独自のメリットが売却エージェントサービスです。
一般的なマンション売買では、売主と買主をそれぞれ別の不動産会社が担当します。しかし、同じ不動産会社が両方の担当をするケースがあります。
売主と買主から仲介手数料を受け取れるため、できれば他社からは買ってほしくないとまで考えます。
売り手の立場で見ると、値下がりや売却期間の長期化につながるので、避けたい状況です。
ソニー不動産の売却エージェントサービスは、このような両方の代理を禁止されていて、売りたい人のためだけに働いてくれます。詳しくは下記のソニー不動産のページで図解されています。・メールで査定結果を受け取り可能。