マンション売却予定でも、繰り上げ返済をした方がいい？

マンションの売却を考える際に気になることの一つが「繰り上げ返済」です。

「そのうち売るつもりなのに繰り上げ返済をして意味あるのかな？」と悩んでいる人のために、繰り上げ返済のメリットとデメリットを考えてみました。

ポイントは「すぐに売るのか」、それとも「数年先に売るのか」です。

繰り上げ返済で住宅ローンを売却前に完済しておくメリットとデメリット

普通のマンション売却では、購入者からお金を受け取って、それをそのまま使って住宅ローン残額を返します。

しかし、手元の資金に余裕がある人は、あらかじめ繰り上げ返済を選択するケースもありえます。まずは繰り上げ返済で完済することのメリットとデメリットを考えてみましょう。

メリット

  • 金利の負担が将来にわたってなくなる。
  • 売り出し価格で、住宅ローン残債を考慮しなくていい（いくらで売れても大丈夫）。
  • 売却決定後の決済の手続きがへり、契約から決済までの期間を短縮できる。

デメリット

  • 手元から多額の現金がなくなる。
  • 団体信用保険の効果がなくなる。

※ちなみに、住宅ローンの繰り上げ返済手数料は、決済後の返済でも売却前の繰り上げ返済でも、返済する金額に大差がなければほとんど変化はありません。

早期に売却するなら、繰り上げ返済がおすすめ

すぐに売却するケースでは、あらかじめ繰り上げ返済が可能であれば、先に返済をすることをおすすめします。

繰り上げ返済をして残債務がなくなれば、売却代金で返済を考える必要がないので、売却価格をある程度自由に設定することができます。

もし、一部しか繰り上げ返済できなくても、残債務を市場相場より下げられれば十分に効果があります。

また、完済すればあらかじめ抵当権を抹消できるため、契約日から決済日までの期間を短くできます。これにより、早期に買取を希望する不動産業者との取引も可能になります。

数年先に売却を検討している場合、繰り上げ返済はNG

数年先に売却を検討しているケースでは判断がとても微妙になりますが、今の社会情勢を考えると繰り上げ返済はしないほうがおすすめです。

一般的な考え方なら「繰り上げ返済をしたほうが、金利負担がなくなるので得」と思うかもしれませんが、実はそうとも限りません。

確かに繰り上げ返済をすれば金利負担はなくなるので、余計な支出はへります。しかし、その分、あなたの手元から多額の現金が離れていくことになります。

実はこれが非常に大きなリスクなのです。

もしも、あなたが多額の現金資産をお持ちであれば全く関係のない話ですが、一般的には一千万円単位を繰り上げ返済した場合は、手元にほとんど現金が残らないでしょう。

そんな状況で万が一、私生活において多額の現金が必要になったら、どのように準備しますか？　予定を早めて急いでマンションを売りますか？

ですが、急いで売れば価格を交渉されるのが目に見えていますから避けるべきでしょう。

するとあとは銀行などから借り入れるしかありません。借り入れとなれば当然「金利」が発生します。

ネット銀行などでは非常に低金利でお金を借りることができますが、圧倒的に金利を優遇されている「住宅ローン金利」を下回ることはまずありません。

つまり、低金利の銀行から高金利の銀行にローンを借り換えたような状況に陥ってしまうのです。

それでも繰り上げ返済をしたいなら、手元にある程度の現金を残すことを前提に考えてみましょう。

まとめ

数年先にご自身がどのような経済状態におかれているかは正確に予測できません。

そのような状況の中、多額の現金を一括返済で失ってしまうことは大きなリスクとなります。

そのため、早期に売却する予定がないのであれば、安易に多額の繰り上げ返済をするのは避けるべきと言えます。

「金利負担がなくなればいい」という単純な問題ではないのです。

大切なことは「繰り上げ返済はするな」ということではなく、売却が数年先になるのであれば、必ず手元にある程度の現金を残しておくことです。どうしても繰り上げ返済したいなら、手元に現金を残した上でできる範囲にとどめておきましょう。