photo credit: color week: yellow via photopin (license)
中古マンションを買う人はいろいろな心配があります。
傾斜マンション問題の影響で、これまでは気にしなかった点まで知りたいと思う人が増えています。
売主として、内覧のときに不安を解消してあげるような情報を用意しておけば、買主は安心して購入できます。似たような物件と比較されても、情報が多ければ選ばれやすくなるはずです。
この記事では、内覧前にどういう情報を調べて用意しておけばいいのかをまとめました。
この記事の目次
施工業者、下請け業者、杭打ち業者を調べておく
傾斜マンション問題で新築中古にかかわらず、マンションを買おうとする人が今いちばん気にしているポイントでしょう。
マンション建築は独特の構造を持っていて、施工業者から一次下請け、二次下請け、三次下請けとどんどん別の会社に仕事が降りていって、実際の作業をした会社がどこか分かりにくくなっています。
管理組合や分譲時の販売会社を通じて、関係した会社をすべて確認しておきましょう。
地盤
横浜で傾いたマンションの問題は、「弱い地盤＋不完全な杭打ち」という組み合わせだから発生したとも言えます。
逆に考えれば地盤が確かなら、傾く心配は少ないのです。
古地図や地盤調査の結果などを示して、地盤の強靱さをアピールすることも検討してみましょう。
耐震診断の実施状況、耐震性能、耐震補強の有無
築10年以上などの築年数の経過した中古マンションでは、耐震を気にする購入希望者が多くなるでしょう。大規模な地震が起こったときにどうなるかは誰でも心配です。
耐震診断を実施していれば、その結果はアピールできます。診断を受けて耐震補強を行っていれば、それももちろん示しましょう。
築浅のマンションなら耐震性能として、免震や制震の具体的な機能を説明した資料が購入時のパンフレットにあるはずです。
耐震性能に限らず、購入時のパンフレットは中古で買う人も見たいものなので、ぜひ探して用意しておきましょう。
室内のリフォーム・リノベーション履歴
室内をリフォームやリノベーションしていたら、その工事内容についても分かるように資料を準備しておきましょう。
新築分譲時の状態から変わっていることがあれば、きちんと伝えておかないと後のトラブルにもつながりかねません。
マンション自体の修繕履歴
外壁の塗装など、大規模修繕が行われていれば、それについての資料も用意しておきましょう。
また、すぐに終わるようなレベルの小さな修繕が気づかないうちに行われているかもしれません。管理組合に予め確認しておくと確実です。
こちらの記事も参考にしてみてください。
マンション売却では修繕履歴や耐震診断結果など管理情報を公開して買い手に安心感を与えよう
修繕積立金の総額と月額の推移、月額の妥当性
修繕積立金を毎月どれくらい払っているか、また分譲時から値上げ・値下げがあったか、今後の変更が予定されているか、などもきちんと伝えておきましょう。
また、修繕積立金には部屋の広さやマンションの規模、設備に応じて適切な金額があります。もしも、それを下回っていれば今後の大規模修繕で足りなくなる可能性が出てきます。調べられる範囲で確認しておきましょう。
修繕積立金がトータルでマンション全体としてどれくらい貯まっているかも管理組合に聞けば分かります。
ホームインスペクション（住宅診断・建物検査）実施の有無と結果
ホームインスペクションを実施していれば、買主の不安はかなり減ります。
ホームインスペクションについては、こちらの記事を参考にしてみてください。
ホームインスペクション（住宅診断）済み中古マンションとしての攻めの売却を
瑕疵が見つかったときのための保険の有無（既存住宅売買瑕疵保険など）
中古マンションには瑕疵担保責任があり、購入したあとに「見えない瑕疵」があったら、買主は売主に補修費用を請求できます。
しかし、瑕疵なのかどうかで売主と買主でもめるケースもよくあります。
その点、瑕疵についての保険（既存住宅売買瑕疵保険など）があれば、「直す直さない」で売主と買主の間でトラブルになる心配がなくなります。
通常、瑕疵に関する保険では、「検査＋保証」がセットになっています。保証をしても大丈夫な建物かどうか予め検査で確認しておくわけです。
この診断結果も購入希望者に見せられるので、安心もアピールできます。
媒介契約をした不動産会社や住宅診断を行っている会社に相談してみましょう。
東急リバブルの「あんしん仲介保証（建物保証）」など仲介業者が無料で行ってくれるサービスもあります。
参考
リバブルあんしん仲介保証
東京建物の安心プラス
参考
東京建物の安心プラス
住環境について（日当たり、買い物、交通の便、通学、騒音）
住環境については内覧で聞かれれば答えられることが多いと思いますが、質問されなければアピールできないかもしれません。
せっかく良い点があるのに伝えられないのはもったいないですよね。買い手も良い点ならぜひ知りたいはずです。
そこで、住環境について紙の資料にして、気軽に見てもらうのはいかがでしょうか。
「住んでいて便利な点」
・東向きの寝室で朝、気持ちいい
・近くに大きなスーパーが３つあって買い物しやすい（○○、△△、××）
・雨の日でも駅までほとんど濡れずに行ける！
・小中学校が近い
・大通りから1本入っているので、深夜でも車の音は気になりません。
こんな風に書き出してあれば、買主も質問する手間が省けます。
マンションのパンフレットや耐震に関する資料などと一緒にファイリングして見せられるようにしておきましょう。
まとめ
自分が買う立場だと思って、どんな情報が欲しいかよく考えてみましょう。
準備するのは面倒かもしれませんが、他の物件との差別化ができます。
売れ残って値下げすれば数十万円から百万円の損になります。少しの手間でそれだけの金額を稼げると思って、ぜひがんばってみてください。
内覧時には好印象を残せるように売主としても準備しておきましょう。
【内覧のコツ】マンション売却では売主の印象も大事！好印象を目指そう！
マンション売却で内覧が来る前の掃除・片付けの重点ポイントは5ヵ所
