不動産会社と結ぶ媒介契約の一種である一般媒介契約。
複数の不動産会社と契約を結べるなどのメリットがありますが、必ずしも一般媒介契約が適しているわけではありません。
媒介契約の方法には、一般媒介契約のほかにも種類もあるのでメリット・デメリットや他の契約との違いを理解することが重要です。
この記事では、一般媒介契約の基本やメリット・デメリットから他の契約種類との違いや注意点などを分かりやすく解説します。
これから不動産売却を検討している方は、ぜひ不動産会社との契約の参考にしてください。
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一般媒介契約とは
一般媒介契約とは、不動産会社と結ぶ媒介契約の一種です。
不動産の売却の仕方には「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介とは、不動産会社が間に入って買主を探してくれる売却方法です。
一般的に不動産売却というと、仲介が該当します。
一方、不動産会社が直接不動産を買い取る方法が買取です。
仲介で不動産を売却する場合、まずは不動産会社と仲介してもらうための媒介契約を結びます。
この媒介契約は、契約形態によって3つの種類に分かれ、そのうちの一つが一般媒介契約となるのです。
一般媒介契約の大きな特徴には、下記のようなものがあります。
- 複数の不動産会社と契約できる
- 自己発見取引ができる
- 明示型と非明示型がある
- REINSへの登録義務がない
- 売却活動の報告義務がない
- 契約期間の定めがない
- 期間中の解約が可能
- 仲介手数料は他の媒介契約と変わらない
- 売買成立時や自己発見取引成立時に通知の義務がある
複数の不動産会社と契約できる
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できます。
例えば、A社と一般媒介契約を結んで不動産の売却を依頼している状態でも、重ねてB社・C社と同時に契約できるのです。
後述する他の媒介契約では、複数の不動産会社と契約を結べません。
その点、一般媒介契約であれば、契約できる不動産会社数に制限がないため、複数の不動産会社で悩んでいるならそのすべてと契約を結ぶことが可能です。
自己発見取引ができる
自己発見取引とは、自分で買主を見つけて個人間契約する方法です。
不動産会社で家の売却活動中に、親戚や知人で不動産を買いたいという人がいれば直接取引して売却できます。
自己発見取引の場合、仲介ではないので仲介手数料が発生しないというメリットがあります。
明示型と非明示型がある
一般媒介契約は、さらに明示型と非明示型の2つに分かれます。
明示型とは、他の不動産会社と一般媒介契約する際に、すでに契約している不動産会社の存在を通知する義務のある契約です。
反対に、非明示型は他に契約している不動産会社を通知する必要はありません。
明示型と非明示型では、メリット・デメリットが異なるので、契約する際には慎重にどちらを選ぶか判断することが大切です。
それぞれの主なメリット・デメリットとしては下記のようなことが挙げられます。
| 明示型 | 非明示型 | |
| メリット | 不動産会社間の競争により好条件で売却できる可能性がある | 通知の手間が掛からない
他の不動産会社のことを知られずに済む |
| デメリット | 通知の手間がかかる | 信頼関係が築きにくい
不動産会社間の競争にならない |
明示型は、他の不動産会社に別で契約している不動産会社の存在を明かすことになり、不動産会社間の競争が活発になりやすくなります。
より熱心に営業してもらえ、好条件での売却も期待できるでしょう。
しかし、不動産会社に別の不動産会社の存在を通知するための手間がかかる点には注意が必要です。
一方、非明示型であれば、通知の手間はかかりません。
ただ、不動産会社にとっては他の不動産会社の存在が分からず営業の優先順位を下げられる恐れがあります。
さらに、売主から信頼されていないように感じてしまい、信頼関係が築きにくくなるケースがあることにも注意しましょう。
特別な事情がない限りは明示型を選択することをおすすめします。
不動産会社にしてみれば、他に契約している不動産会社がいるのといないのかによって営業戦略などが変わってきます。
非明示型では、他の不動産会社の存在が把握できないだけでなく、信頼関係も築きにくいため熱心な営業をしてもらえない可能性が高くなります。
基本的に、通常の一般媒介契約では明示型となっている契約書がほとんどです。
非明示型で契約する場合、特約で非明示型としなければならないため、契約時に相談するようにしましょう。
REINSへの登録義務がない
REINS（レインズ）とは、全国の不動産会社で不動産情報を共有するネットワークシステムのことです。
REINSに登録した不動産は、他の不動産会社でも情報をチェックできるので、より多くの人に不動産情報を見てもらうことができます。
一般媒介契約の場合、REINSへの登録義務がない点には注意しましょう。
登録義務はありませんが、登録を依頼することは可能です。
一般媒介契約で、REINSへの登録を希望する場合は、契約時に不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
また、一般媒介契約で不動産会社を選ぶ際にはどのような広告戦略をとっているのかを確認することが重要です。
REINSに登録しないため、チラシやインターネットなどの広告戦略が売れるかどうかが関わってきます。
不動産会社のホームページやSNSが充実しているか、どのようなポータルサイトに掲載されているかなどチェックするとよいでしょう。
売却活動の報告義務がない
売却活動の報告とは、どのような営業をしているか・問い合わせや内覧申し込みが何件あったか・内覧の感触などの売却活動の状況報告です。
一般媒介契約の場合、不動産会社は売主に対して売却活動の報告義務がありません。
そのため、売却活動の状況が把握しにくくなるので注意が必要です。
販売状況については、自分から小まめに連絡して確認する必要が出てきます。
契約期間の定めがない
一般媒介契約の契約期間は、法律上期間の定めがありません。
とはいえ、実際は3ヵ月程度に設定している不動産会社がほとんどです。
ただし、期間については不動産会社によって異なるので、契約時には契約期間をしっかり確認するようにしましょう。
期間中の解約が可能
一般媒介契約の場合、期間中いつでも契約の解約が可能です。
解約する場合は、電話や対面・メールなどで不動産会社に解約の旨を伝えることで解約できます。
トラブルを避けるためには、口頭だけでなくメールなど記録に残る形でやり取りを残しておくほうが良いでしょう。
契約時には基本的に解約料などは掛かりません。
ただし、特約などで違約金の設定があると違約金の支払いを求められる可能性もあるので、契約時に内容をしっかり確認することが大切です。
仲介手数料は他の媒介契約と変わらない
一般媒介契約は、後述する専任媒介契約や専属専任媒介契約よりも自由度の高い契約です。
複数の不動産会社と契約することから、仲介手数料が高くなるのではと感じる人もいるでしょう。
しかし、仲介手数料はどの種類の媒介契約であっても変わりません。
仲介手数料は、複数の不動産会社と契約していても売買を成立させた不動産会社1社のみに支払うだけです。
他の不動産会社から仲介手数料以外に費用を請求される心配もいりません。
売買成立時や自己発見取引成立時に通知の義務がある
一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約するのが一般的でしょう。
売買契約が成立した場合、他の不動産会社にその旨を通知する義務があるので注意が必要です。
また、自分で買主を見つけて直接取引して売買契約を成立した場合も、すべての不動産会社に通知する必要があります。
契約成立時の通知を怠っていると、広告費などの費用を請求される可能性があるので注意しましょう。
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一般媒介契約と他の契約の違い
媒介契約には、一般媒介契約を含めて下記の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれ特徴が異なるので、違いを理解したうえで自分に合った契約方法を選ぶことが大切です。
ここでは、一般媒介契約と他の契約方法の違いやタイプ別のおすすめについて解説します。
3種類の契約方法の主な違いを一覧で確認しましょう。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 契約できる不動産会社数 | 複数可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズの登録義務 | なし | 7日以内 | 5日以内 |
| 売却活動報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 定めなし | 最長3ヵ月 | 最長3ヵ月 |
| 途中解約 | 可能 | 不可 | 不可 |
詳しい違いをみていきましょう。
一般媒介契約と専任媒介契約の違い
専任媒介契約とは、不動産会社1社のみと契約する方法です。
不動産会社は、REINSへの登録義務と売却活動報告義務を負います。
契約期間は、最長3ヵ月となり期間終了時には更新か別の不動産会社と契約を結ぶことが可能です。
専任媒介契約は、一般媒介契約よりも制限の多い契約といえるでしょう。
一般媒介契約と専任媒介契約の主な違いは、下記の通りです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | |
| 契約できる不動産会社数 | 複数可能 | 1社のみ |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 |
| レインズの登録義務 | なし | 7日以内 |
| 売却活動報告義務 | なし | 2週間に1回以上 |
| 契約期間 | 定めなし | 最長3ヵ月 |
| 途中解約 | 可能 | 不可 |
一般媒介契約が不動産会社複数と契約できるのに対し、専任媒介契約では不動産会社1社のみとしか契約できない点が異なります。
REINSへの登録や売却活動報告についても、一般媒介契約では義務がないのに対し、専任媒介契約では登録・報告の義務があるのです。
ただし、どちらも自己発見取引ができる点は同じです。
一般媒介契約と専属専任媒介契約の違い
専属専任媒介契約とは、専任媒介契約同様に1社のみと契約する方法です。
こちらもREINSへの登録と売却活動報告義務を不動産会社は負いますが、専任媒介契約よりもより内容の制限が厳しくなります。
また、自己発見取引についても、専任媒介契約では認められていますが、専属専任媒介契約では認められていません。
仮に、自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社を仲介して契約しなければならないのです。
専属専任媒介契約は、媒介契約の中で最も制限の厳しい契約方法といえるでしょう。
一般媒介契約と専属専任媒介契約の主な違いは、下記の通りです。
| 一般媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 契約できる不動産会社数 | 複数可能 | 1社のみ |
| 自己発見取引 | 可能 | 不可 |
| レインズの登録義務 | なし | 5日以内 |
| 売却活動報告義務 | なし | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 定めなし | 最長3ヵ月 |
| 途中解約 | 可能 | 不可 |
契約できる不動産会社数・自己発見取引の可否・不動産会社の負う義務など一般媒介契約と専属専任媒介契約では大きく異なるので、違いを理解しておくことが大切です。
一般媒介契約と仲介の違い
仲介が売却方法であるのに対し、一般媒介契約は仲介で売却するための契約方法の一つという点が異なります。
仲介とは、不動産会社に間に入ってもらい不動産を売却する方法です。
高額な取引となる不動産を個人だけで売却するのは容易ではありません。
売買契約を結ぶにしても、さまざまな法律が絡むため、知識のない素人ではトラブルに発展する恐れもあります。
仲介であれば、買い手を探すことや契約手続きなどを不動産会社に依頼して売却までをサポートしてくれるのです。
この仲介で売却するための契約である媒介契約の一つが一般媒介契約となります。
ちなみに、不動産を売却する方法には仲介以外に買取があります。
買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
仲介の場合、不動産会社が間に入りますが、買い手は第三者となります。
対して、買取では不動産会社が買い手となるのです。
買取は、仲介ではないので媒介契約を結びません。
売却活動が必要なく不動産会社との合意ですぐに売却できるというメリットがありますが、買取は仲介よりも売却額が落ちるというデメリットもあるので、どちらの方法で売却するかは慎重に判断するようにしましょう。
どの契約がおすすめ？
自分がどの契約方法が適しているかは、売却する不動産や希望する売却方法によって異なります。
それぞれおすすめの人の特徴をみていきましょう。
一般媒介契約がおすすめの人
- すぐに売却できる条件の良い不動産を保有している人
- 自分で買主を見つけられる可能性がある人
- 売却することを知り合いに知られたくない人
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できますが、不動産会社にとっては他に契約している不動産会社が多いと仲介手数料を得られない可能性があります。
広告費や人件費などを割いても他で売却されてしまうと、かけたお金が無駄になってしまう恐れもあることから、売りにくい不動産では契約を断られる恐れもあります。
反対に、立地が良いなどすぐに売れるような条件の良い不動産なら、短期間かつ高額で売却できる可能性が高く、仲介手数料も高額になることから一般媒介契約でも積極的に取り組んでくれる可能性があります。
また、一般媒介契約であれば、自己発見取引ができるので、自分で買主を見つけられれば、仲介手数料を支払う必要がなくなります。
自分で買主を見つけられる可能性がある人は、一般媒介契約が良いでしょう。
REINSへの登録義務がなく、他の人に不動産売却の事実が知られにくいという特徴もあるので、周りにバレたくない人も一般媒介契約を検討することをおすすめします。
専任媒介契約がおすすめの人
- 早く売却したい人
- 自分で買主を見つけられる可能性がある人
- 基本的には不動産会社にすべて依頼したい人
- 複数の不動産会社との連絡のやり取りをしたくない人
専任媒介契約は、不動産会社1社のみとしか契約できないため、不動産会社としては、仲介手数料を得られる可能性が高く営業の優先度も上がります。
ただし、自己発見取引も可能なので、基本的には任せたいけど自分で買主を見つけられる可能性もあるという人は、専任媒介契約が適しているでしょう。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結べる反面、そのすべての不動産会社と連絡を取り合う必要があり、煩わしく感じる人もいます。
連絡の窓口を1つに絞って手間をかけたくない人も、専任媒介契約がよいでしょう。
専属専任媒介契約がおすすめの人
- 売りにくい物件を売却したい人
- 不動産会社に丸投げしたい人
専属専任媒介契約は媒介契約の中でもっとも制限が厳しい契約です。
不動産会社にとっても確実に仲介手数料を得られる契約方法であることから、熱心に営業してもらえる可能性が高くなります。
売りにくい物件でも不動産会社が熱心に取り組んでくれることで、売却できる可能性も高くなります。
自己発見取引もできないため、自分で買主を見つける可能性がないなら専属専任媒介契約がよいでしょう。
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一般媒介契約のメリット
ここからは、一般媒介契約のメリットについて解説します。
メリットとしては、下記の5つが挙げられます。
- 物件情報をたくさんの人に広めることができる
- 不動産会社を比較できる
- 自分でも買主を探すことができる
- 契約期間中いつでも解約できる
- REINSへの登録義務や売却活動の報告義務がない
物件情報をたくさんの人に広めることができる
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できるので、契約数が多ければそれぞれの会社の広告に載るため、より多くの人に情報を届けられるというメリットがあります。
また、複数の不動産会社と契約することで、不動産会社の競争により、より好条件で売却できる可能性もあります。
不動産会社にとっては、自社で売却してもらわないと仲介手数料を得られません。
そのため、他の不動産会社に取られまいと、積極的な売却活動をしてもらえる可能性があります。
不動産会社を比較できる
仲介で売却するなら、不動産会社選びは重要です。
売却額や売却できるまでの期間は、不動産会社の力に大きく左右されます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、不動産会社1社のみとしか契約できないため、その1社の力にかかってきます。
とはいえ、数多くある不動産会社から1社に絞って契約するのは簡単ではありません。
査定を受けてみて、いくつかの不動産会社で悩んでいるという人も少なくはないでしょう。
一般媒介契約であれば、契約数の制限がないので複数の不動産会社で悩んでいてもそのすべてと契約することが可能です。
契約中に不動産会社を比較しながら、後から1社に絞って専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶこともできます。
また、一般媒介契約では囲い込みを防げるというメリットもあります。
囲い込みとは、両手仲介を狙った不動産会社が他の不動産会社からの問い合わせに応じない状況のことです。
不動産会社の仲介手数料は、契約している売主・買主から得ることができます。
売主・買主それぞれ別の不動産会社が付いていると、契約している売主または買主の一方からしか仲介手数料を得られません。
一方、売主・買主両方と契約していれば、両方から仲介手数料を得られます。
片方からしか仲介手数料を得られないのを片手仲介と呼び、両方から仲介手数料を得られることを両手仲介と呼びます。
不動産会社にとっては、両手仲介の方が得られる利益が大きくなるのです。
そのため、両手仲介を狙って囲い込みが行われるケースがあります。
囲い込みされると、別の不動産会社から問い合わせが来ても「契約済み」などとうその情報を伝えて問い合わせに応じず、その間に自分で買い手を見つけて契約してしまうのです。
そのため好条件で売れる可能性を逃してしまうことになり、売主にとってデメリットとなります。
しかし、一般媒介契約の場合、そもそも複数の不動産会社と契約できるため囲い込みしようがないのです。
自分でも買主を探すことができる
一般媒介契約では、自己発見取引が可能です。
自己発見取引で売却できれば、仲介手数料が掛からないため大きなコスト削減につながります。
仲介手数料は、法律によって上限額が次のように定められています。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売買価格×5%+消費税 |
| 200～400万円以下 | 売買価格×4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売買価格×3%+6万円+消費税 |
例えば、3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は96万円（税抜）です。
仲介手数料は上限であり、上限内であれば不動産会社はいくらに設定しても問題ありません。
しかし、多くの不動産会社では上限ギリギリで設定しているものです。
そのため、仲介で売却すると仲介手数料という大きなコストがかかってくる点には、注意しなければなりません。
もし自己発見取引できれば、上記のコストがかかりません。
より多くのお金を手元に残せるというのは、大きなメリットといえるでしょう。
親族や知人で購入してくれそうな人がいるといった場合、一般媒介契約にしておくことで自己発見取引の可能性を残せます。
ただし、自己発見取引で売却すると契約書の作成や手続きなどを自分で進める必要があります。
法的な知識も必要となり、たとえ知人や親族であってもミスがあると後々大きなトラブルにもなりかねません。
契約は正しく行うことでトラブルを避けられるので、不動産会社の仲介で契約することをおすすめします。
契約期間中いつでも解約できる
一般媒介契約では、契約期間中の解約が可能です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、期間中の解約が原則できないため不動産会社に不満があっても契約終了まで待つ必要があります。
その点、一般媒介契約であれば、不動産会社に不満がある・別の不動産会社へ専任媒介契約を結びたいといった場合、いつでも契約の解除が可能です。
契約解除に対して、解約手数料や違約金なども発生しません。
ただし、不動産会社によっては契約書に特約で違約金が発生するなどの記載があるケースがあります。
契約時に解約条件を含めて契約内容はしっかりチェックするようにしましょう。
REINSへの登録義務や売却活動の報告義務がない
一般媒介契約では、REINSへの登録義務がありません。
REINSへ登録すれば、全国の不動産会社に不動産情報が共有され幅広い人の目に留まるというメリットがあります。
しかし、REINSに登録することで、不動産を売りに出していることが周囲にバレる可能性があるので注意が必要です。
REINSの登録情報は不動産会社の人しか閲覧できないため、一般の人が不動産の情報を見ることはありません。
とはいえ、たまたま不動産を探していた知人が不動産会社で情報を見せてもらう可能性はゼロではないでしょう。
REINSに登録しない一般媒介契約であれば、周囲に売却している事実が分かりにくいため、売却していることを知られたくないなら一般媒介契約が適しています。
また、売却活動報告の義務もないため、定期的に不動産会社から連絡が来ることはありません。
あまり不動産会社から連絡が来てほしくないという人にも適しているでしょう。
ただし、不動産を売却するなら売却状況の把握は大切です。
定期的にこちらから連絡して状況を把握し、値下げなど適宜検討するようにしましょう。
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一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約のデメリットとして、下記の3つが挙げられます。
- 不動産会社の対応が手厚くないことがある
- 売却活動の進捗を把握しにくい
- 依頼している不動産会社を通知する手間がかかる
不動産会社の対応が手厚くないことがある
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できるため、不動産会社では仲介手数料を取れない可能性が高くなります。
売りやすい好条件の物件であれば、すぐに買い手が付くため費用を使って積極的に売却しても仲介手数料を得られる可能性が高く営業にも積極的です。
反対に、なかなか売れない条件の不動産は、費用が無駄になる可能性の方が高く営業にも力を入れてくれない恐れがあります。
そのため、売りにくい物件を一般媒介契約で売却しようとすると、なかなか売れない可能性が出てくるのです。
また、売却時のサポートについても一般媒介契約と他の媒介契約では差があるケースがあります。
売却時のサポートとしては、ハウスクリーニングの割引や建物保証・プロカメラマンの撮影・ルームコーディネート・買取保証などがあります。
しかし、これらのサポートを得られるのは、基本的に専任媒介契約か専属専任媒介契約のみです。
手厚いサービスを受けたい場合は、一般媒介契約は向いていないでしょう。
売却活動の進捗を把握しにくい
スムーズに売却するには、売却活動の把握が大切です。
活動状況によっては値下げなどを検討しないといけない場面もあるでしょう。
反対に、営業担当者から値下げを提案される場面でも、状況が把握できていないと値下げの必要性を判断できません。
一般媒介契約では、売却活動の報告義務がないため状況を把握するには、自分で問い合わせる必要があります。
複数の不動産会社と契約していると、すべての会社に1社ずつ連絡しなければならず、状況把握だけでも大変な手間になることもあるでしょう。
複数の不動産会社とのやり取りが発生するだけでなく、どの会社がどのような状況かも把握しておかないといけないため管理が複雑になりかねません。
特に、一般媒介契約では値下げ提案を受けやすい可能性があります。
不動産会社の立場からすると、他の不動産会社よりも早く売却する必要があり、そのための効果的な方法が値下げです。
不動産を気にしている買い手が現れれば、値下げして早く売却したいと考える不動産会社も少なくないでしょう。
不動産会社から値下げの打診が多い可能性があるので、値下げの妥当性の判断やどこまで値下げできるのかの明確なラインを決めておくことが重要です。
依頼している不動産会社を通知する手間がかかる
一般媒介契約のうち明示型の場合、他に契約を結んでいる不動産会社の情報を提供する必要があります。
明示型にも関わらず明示していなかった不動産会社で売却が成立してしまった場合、費用の請求を受ける恐れがあります。
例えば、既に契約を結んでいるAという不動産会社がある状態で、他の不動産会社Bと契約を結ぶ場合はBにAの存在を明らかにしたうえで契約する必要があります。
さらに、Aに対しても、Bと契約する旨を通知しなければなりません。
仮に、Aに黙ってBと契約し、Bで売買契約を成立させた場合、Aは仲介手数料の範囲内で媒介契約履行のためにかかった費用の償還を請求できるのです。
もし、Aの仲介手数料が100万円であれば、最高100万円で請求される恐れがあります。
さらに、A以外にも複数の不動産会社と契約していると、その請求額はかなりの額になってしまいます。
明示型の場合、契約のたびに不動産会社に通知が必要となり、不動産会社が増えるたびに手間は増えます。
非明示型にすれば通知の手間は省けますが、非明示型は不動産会社との信頼関係を築きにくいというデメリットがあります。
また、非明示型であっても売却成立時には依頼したすべての不動産会社にその事実を通知する義務があるので、ある程度の通知の手間はかかるものです。
特別な事情がない限りは明示型での契約をおすすめします。
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一般媒介契約の注意点
ここでは、一般媒介契約の注意点として下記の2つを解説します。
- 「抜き行為」に注意
- 自宅を売却に出していることが周囲に知られる可能性がある
「抜き行為」に注意
抜き行為とは、売主・買主が媒介契約を締結しているのに、別の不動産業者が新たに契約を締結して売買を成立させる行為で「中抜き」「抜き」などとも呼ばれます。
抜き行為には、さまざまなパターンがあります。
売主側での抜き行為としては、不動産会社から「仲介手数料を安くする」「買い手を紹介する」などと言って、売主を誘う方法が代表的でしょう。
また、売主が不動産会社から紹介された買主と個人的にやり取りして不動産会社を介さずに売買を成立させるパターンも該当します。
中抜きされた不動産会社にしてみれば、仲介手数料を得られずそれまで売却活動にかけた費用が無駄になってしまうものです。
仲介手数料の上限額は法律で決まっていますが、上限内であれば不動産会社はいくらでも設定できます。
売主としては、仲介手数料は高額になるケースもあり、少しでも安いところで契約したい気持ちもあるでしょう。
しかし、安易に不動産会社を変更して売買を成立させると抜き行為に該当する恐れがあるので注意が必要です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、1社のみとしか契約できないため抜き行為は明確な規約違反です。
一般媒介契約であっても、明示型で他の不動産会社に通知せずに新たに不動産会社と契約すると規約違反となります。
ただし、不動産会社の変更ができないわけではありません。
そもそも一般媒介契約は複数の不動産会社と契約することが前提でもあるため、きちんとルールを守って複数の不動産会社と契約すること自体は問題ありません。
専任媒介契約・専属専任媒介契約であっても、契約期間は最長3ヵ月となるので契約期間の終了後に新たに不動産会社と契約する分には規約違反とはならないのです。
とはいえ、ある程度売買契約を進めている状態で、契約直前で不動産会社を乗り換えたり・個人間取引に変更したりすると、抜き行為となる恐れがあります。
抜き行為が、規約違反に該当すると違約金などが発生する可能性があるでしょう。
たとえ、違約金が発生しないとしても抜き行為は不動産業界ではタブーとされ、マナー違反にあたります。
自宅を売却に出していることが周囲に知られる可能性がある
一般媒介契約では、REINSへの登録義務がないため不動産会社のネットワークで物件情報が共有されることはありません。
しかし、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約すれば、契約した不動産会社の広告などに掲載されるため、契約数が多いほど人目に触れる機会も増えます。
REINSは不動産業者しか閲覧できないため、一般の人がインターネットからアクセスして物件をチェックすることはできません。
一方、不動産会社のホームページ掲載やチラシ・ポータルサイトなどでの物件情報は、一般の人でも簡単にチェックできるものです。
掲載する媒体が増えるほど、知り合いの目に触れてしまう可能性が高くなる点には注意しましょう。
売却していることを誰にも知られたくないという場合は、買取の検討をおすすめします。
買取であれば、不動産会社との交渉ですぐに売買が成立し、広告などの売却活動がありません。
短期間で売却できるうえにチラシにも掲載されないため、周りに売却の事実が分かりにくいという特徴があります。
ただし、買取は仲介での売却よりも価格が落ちるというデメリットもあるため、メリット・デメリットを比較したうえで、買取にするかを検討することが大切です。
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一般媒介契約に関するよくある質問
最後に、一般媒介契約に関するよくある質問をみていきましょう。
ここでご紹介するのは、以下の3点です。
- 一般媒介契約は自動更新できる？
- 一般媒介契約は何社まで契約できる？
- 一般媒介契約の手数料はいくら？
一般媒介契約は自動更新できる？
一般媒介契約は基本的に自動更新ができません。
なお、専任媒介契約・専属専任媒介契約であっても自動更新はできません。
一般媒介契約を更新する場合は、更新の手続きが必要です。
一般的には、次のような流れで更新されます。
- 契約終了前に不動産会社から更新の打診
- 更新内容の確認
- 契約書に署名・捺印して更新完了
一般媒介契約の契約期間は、一般的に3ヵ月程に設定する不動産会社がほとんどです。
契約期間終了前になると、不動産会社の方から契約更新について打診されるので、更新するかを判断しましょう。
更新する場合は、その旨を不動産会社に伝えると新たに契約書が作成されます。
契約書の内容を隅々までチェックし、内容に納得できれば署名捺印することで契約更新手続きは完了です。
ただし、一般媒介契約の契約期間は法律上定めがないため、不動産会社によって期間は異なります。
また、契約時の特約で自動更新を定めることもできます。
特約を設ける場合は契約時に説明されるのが一般的ですが、契約時には契約書の内容をしっかりと確認することが大切です。
契約更新しない場合は、その旨を不動産会社に伝えれば契約期間終了とともに契約終了となります。
一般媒介契約終了時に、専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えることも可能です。
切り替える場合は、別の不動産会社との一般媒介契約を解除させる必要があるので、忘れずに手続きするようにしましょう。
一般媒介契約は、契約期間終了前であってもいつでも契約を解除できます。
解除する場合は、その旨を不動産会社に事前に通知するようにしましょう。
一般媒介契約は何社まで契約できる？
一般媒介契約では、契約できる不動産会社数の制限はありません。
極端な話、気になる不動産会社が10社あるなら10社と契約することが可能です。
しかし、契約する不動産会社数が増えると、やり取りや進捗把握などが複雑になり手間がかかります。
また、不動産会社数が増えるほど、不動産会社にとっても仲介手数料を得られる可能性が下がっていくため営業の優先度が下がる恐れがあります。
一般媒介契約で複数社と契約する場合は、多くても2〜3社に絞ることをおすすめします。
契約数が少ないと不動産会社でも仲介手数料を取れる可能性が上がるため、積極的に売却活動をしてもらいやすくなるでしょう。
不動産会社を決める場合は、査定時に査定額や不動産会社の対応や実績などを比較し、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
また、大手不動産会社と中小不動産会社をバランスよく選ぶことも重要です。
大手不動産会社は、店舗数が多く販売ネットワークやノウハウがしっかりしているのでスムーズな売却が期待できます。
売却サービスが手厚いのも大手不動産会社の強みです。
一方、地域密着型の中小不動産会社には、地元情報に精通しているという強みがあります。
それぞれの特性を理解し、信頼できる不動産会社を選ぶことで満足いく売却が実現できるでしょう。
一般媒介契約の手数料はいくら？
一般媒介契約で必要な手数料は、売買契約時の仲介手数料のみです。
一般媒介契約を結ぶために特別な手数料は必要ありません。
これは専任媒介契約・専属専任媒介契約であっても同じです。
どの契約形態であっても、不動産会社に支払うお金は仲介手数料のみとなり、売買契約が成立するまでは支払いも発生しません。
仲介手数料の上限は、下記の通りです。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売買価格×5%+消費税 |
| 200～400万円以下 | 売買価格×4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売買価格×3%+6万円+消費税 |
仲介手数料は、不動産会社によって設定が異なります。
また、値下げ交渉することも可能です。
しかし、過度な値下げ交渉をしてしまうと不動産会社との関係性が悪化する恐れがあります。
仲介手数料を下げてもらえても、売却活動に支障が出てスムーズに売却できなければ本末転倒です。
仲介手数料は、売却のための広告費や人件費といった費用でもあります。
適正な価格を支払ってお互い気持ちよく取引を進められる方がメリットがあるでしょう。
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一般媒介契約まとめ
ここまで、一般媒介契約の特徴や他の契約との違い、メリット・デメリットについて解説してきました。
一般媒介契約の特徴は次の通りです。
- 複数の不動産会社と契約できる
- 自己発見取引ができる
- 明示型と非明示型がある
- REINSへの登録義務がない
- 売却活動の報告義務がない
- 契約期間の定めがない
- 期間中の解約が可能
- 仲介手数料は他の媒介契約と変わらない
- 売買成立時や自己発見取引成立時に通知の義務がある
複数の不動産会社と契約でき、自己発見取引が可能であるため、他の媒介契約に比較し自由度が高いという特徴があります。
しかし、REINSへの登録義務や売却活動の報告義務がないことによるデメリットも生じるので、他の契約との違いやメリット・デメリットを比較して、自分の不動産に合っているかを判断することが大切です。
この記事を参考に、自分に合った契約方法でスムーズな売却を目指してください。
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