中古マンションをいくらで売り出すか、、、悩ましいですよね。
この記事では、売り出し価格の決め方のポイントを3つ解説しています。
- 売却までの期限がどれくらいあるか
- 住宅ローン残高がいくらか
- 相場価格はいくらくらいか
完璧な正解はありませんが、失敗を防ぐためにもこの3点から売り出し価格を決めるようにしましょう。
この記事の目次
売り出し価格は不動産業者の査定価格をベースに決めるのが基本
売り出し価格を決めるときにいちばん参考になるのが、不動産業者の査定価格です。これをベースに調整するイメージを持ちましょう。
しかし、この査定価格は「これくらいの値段なら売れそう」という予想が入った価格でしかありません。確実に売れる価格でもなんでもないわけです。
査定価格は、
- 過去に同じマンションや似たようなマンションがいくらで売れたかの情報をベースに、
- あなたのマンションのプラスマイナスを差し引いて、
- 今の中古マンション市場の動きも踏まえた上で決められます。
1番の部分は不動産業者ならどこでも見られますので、ほとんど違いはありません。
2番と3番が不動産業者の腕の見せどころ。訪問査定できちんとチェックしてくれる業者、今の中古マンション市場の動きをしっかり把握している業者を選びたいですね。
こういう事情もあるので、基本的には複数の不動産業者の査定価格と査定の根拠を知っておきましょう。
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下記の一括査定の流れについても参考にしてください。
マンション売却一括査定サービスの利用の流れ
【売り出し価格の決め方①】売却までの期限で決める
信頼できる査定価格をベースに価格を調整していきます。まずは、いつまでに売らないといけないかの期限があるかどうかです。
時間に余裕があるなら、売り出し価格を査定より高くして値下げできる余裕を残しておく
できるだけ高く売りたいなら、最初は高めに売り出すのが基本です。半年くらいの余裕があるなら、高めに売ることを検討してみてください。
そのときに考えておいてほしいのが値下げについてです。
値下げは契約前の段階での買主との交渉での値下げと、売り出し活動中に購入希望者がなかなか来ない場合の値下げがあります。
買主との交渉では、端数を切り捨てる形で数十万単位で値下げしてあげると気持ちよく契約してもらえるので、売り出し価格に80万円や50万円などの端数を付けるのを忘れないようにしましょう。
一方、購入希望者がなかなか来ない場合の値下げは、百万円単位でインパクトが出るように行います。
しかし、何度も値下げを繰り返すと、「もう少し待てばまた下がるだろう」と買い控えられてしまい良い手とは言えません。
高めの価格で売り出すときは、この時期までに売却できなければいくら値下げするという作戦をきちんと練っておきましょう。不動産業者の方からこういう話が提案されると安心ですね。
期限があって早く売りたいときは査定価格より安い売り出し価格にする
3ヶ月以内に売却しなければいけない理由があるケースなどでは、査定価格より安い売り出し価格でスピードを優先しましょう。
相場より安い価格で売り出せば、購入希望者がすぐに連絡してくる可能性が上がります。
中古マンションを買いたい人は、あなたが想像する以上にこまめに新着物件をチェックしています。「これは掘り出し物だ！」と思われるような価格で売り出せば、見つけてくれるはずです。
また、査定価格の7割くらいで買取を行っている不動産業者もありますので、あまりに売れないときはそれも選択肢の一つです。
業者買取でマンションを売却するメリット・デメリット
【売り出し価格の決め方②】住宅ローンの借り入れ残高がなくなる価格を目安にしよう
住宅ローンの残ったマンションの売却では、完済することが必須です。
そのため、いくら以上で売らないといけないという最低ラインが計算できます。
まずは現在の住宅ローン残高を調べて、その金額以上で売れそうかを判断しましょう。査定価格とかなり差があれば安心です。
もしギリギリの場合は、不動産会社に仲介手数料を払って残る売却代金と、貯蓄などを合わせて住宅ローンが完済できるかをしっかり計算しておきましょう。
この最低ライン以下には値下げできないと不動産業者と認識を合わせて、売却に臨んでください。
また「住宅ローン残高の問題で絶対にこの金額以下では売却できません」と主張すれば、購入希望者の値下げ交渉も断りやすくなります。
【売り出し価格の決め方③】近隣で売り出し中の中古マンションの価格を調べて相場を知っておく
中古マンションを探している人がチェックするのは、at homeやSUUMOなどの中古マンション情報サイトです。
そこに自分のマンションが並んだらどう見えるかを客観的な目で考えてみましょう。
同じ価格でより駅近のマンションがないか、同じマンションの上層階より高い価格になっていないか、など買う人の気持ちになってチェックしてください。
結局は他のマンションとの比較になるので、より魅力的に見えればOKです。
また、タワーマンションや大手不動産会社のブランド名の入ったマンションなら、高めの価格で強気に売り出す戦略もアリです。ブランド力を存分に活かしましょう。
ちなみに近隣で売り出し中の中古マンションと比べて、あまりに高すぎると内覧がまったく来ないリスクもありますので、注意してください。
値下げするタイミングや金額の戦略を持った不動産業者を選ぼう
不動産業者を選ぶときは、査定価格だけを参考にするのではなく、
- いくらくらいで売り出すつもりなのか
- それで売れない場合はどういう戦略があるのか
- 値下げはどのタイミングで行うのか
- 値下げ金額はどれくらいの額にするのか
などをきちんと聞いておきましょう。
タイミングとしては、訪問査定で直接顔を合わせたときがベストです。これらの質問にきちんと答えられない営業マンは実力がないので、そこに任せるのはやめておきましょう。
ちょうど買い手が現れれば問題ありませんが、売却がうまく進まないときに能力が低い人では対応できません。
マンション売却は、不動産会社の担当と二人三脚で進むので、信頼できる人を探すことを最優先しましょう。
まとめ
売り出し価格の決め方は以下の3つを合わせて考えましょう。
- 売却までの期限がどれくらいあるか
- 住宅ローン残高がいくらか
- 相場価格はいくらくらいか
また、値下げがあるという想定も重要です。最初に考えておけば、値下げするときのネガティブな気持ちもいくらかは和らぎます。
知識としてはこれらのことを知っておくのも重要ですが、バッチリ信頼できる不動産業者を見つけてお任せできるのが理想的です。
