マンション売却の売却益で手取りがいくらになるのかシミュレーションしてみよう

苦労の末、やっとマンションが売却完了。

でも、「売れた代金」＝「売主が受け取れるお金（売却益）」ではありません。

ここから税金や仲介手数料などいろいろと差し引かなければいけないのです。

では、マンション売却の結果、実際いくらくらい手元に残るのでしょうか？

今回は2000万円でマンションが売却できたとしてちょっと大雑把にシミュレーションしてみましょう。

基本情報

今回は、以下の条件のマンション売却をしたと仮定して計算してみます。

  • 平成20年完成の築７年のマンション
  • 住宅ローンの残債1000万円
  • 2000万円で売却した

という設定で計算していきます。

なお計算は平成27年度の税額や控除で行っていますのでご了承ください。

売却代金2000万円から引かれるもの

①仲介手数料、約70万円

不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は法定で上限が決められており、売却代金が400万円以上なら、成約価格×3％＋6万円です。基本的にはどこの業者もこの上限金額で手数料を設定しています。

2000万円で売却できたので、消費税も含めて仲介手数料は約70万円となります。

②印紙代、1万円

マンション売却の契約書には収入印紙を貼る必要があります。

現在特例で1000万円を超えて5000万円以下の取引なら1万円となっています（2020年3月31日作成の契約書まで）。

収入印紙についてはこちらの記事も参考にしてみてください。
マンション売却で必要な収入印紙代はいくら？

③抵当権抹消登記などの費用、約1万円

住宅ローンの残債がある場合は、抵当権も設定されているはずです。マンションを売却する場合はその抵当権を抹消するのが通常ですので、決済後に司法書士に手続きを行ってもらうことになります。

抵当権抹消のための登録免許税は1000円と安いのですが、司法書士への報酬がだいたい1万円ほどかかりますのでご注意ください（報酬は司法書士によって異なります）。

④住宅ローン残債の精算、1000万円

住宅ローンの残債があるのなら、その精算も売却代金からしなければいけません。

今回の設定で言えばローンが1000万円残っていますので、これも売却代金から引きましょう。

決済日に受け取った売却代金の中から、同じ日に一括返済します。

⑤所得税と住民税、0円or約370万円

マンションを売却した場合、その売却代金は所得になりますので所得税と住民税の課税対象です。3000万円の特別控除が使えれば、ほとんどケースで売却益はなくなり、税金もかかりません。

所得税と住民税は、｛売却代金－（取得費＋譲渡費用）｝×税率で計算します。

  • 売却代金は2000万円
  • 取得費はマンションの購入にかかったお金（わからない場合は概算取得費として売却代金の5％で計算することも可能です。その場合2000万円の5％で100万円となります）
  • 譲渡費用は約72万円（仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用の合計）
  • 居住用財産の特別控除3000万円（3000万円まで売却益から差し引くことができる制度）

仮に取得費を100万円で特別控除を使わないケースで計算すると

2000万円－（100万円＋72万円）×20.315％（長期譲渡所得で計算、復興特別増税分を含む）＝約370万円

この約370万円が所得税と住民税の合計となります。

ただし今回は、居住用財産の特別控除（3000万円まで売却益から差し引くことができる制度）の適用対象となりますので、特別控除を適用すれば所得税と住民税が0円になります。

3000万円の特別控除制度についてはこちらで説明しています。
マンション売却益の3000万円特別控除を知っておこう 取得費についてはこちらで解説しています。
マンション売却後の確定申告の取得費の計算方法

まとめ

以上をすべて計算すると、この例では特別控除を適用した場合の手取り額は約928万円、特別控除を適用しない場合は約558万円が手元に残ることになります。

ただ、実際はこれ以外に引っ越し費用などが掛かりますから、これよりもうちょっと少なくなるでしょう。

売却終了後の手取り金額を少しでも多くするためには、やはり高く売ることがなによりも重要です。

一番にすべきことは、売却のパートナーとなる不動産業者を選ぶことです。

HOME4Uの一括査定を利用して、査定金額を比較するのと同時に、各業者の売却戦略についてもぜひヒアリングしましょう。一括査定を使うことで、複数の業者の考えが簡単に聞けます。

例えば2000万円で売るために、単純に売り出し価格2000万円とする業者と、値引き交渉をする余地を作るために2180万円で売却をスタートする業者なら、後者に頼みたいですね。

売却が上手な不動産業者なら、あなたのマンションに適した売却戦略を答えられるはずです。

売却で失敗しないためにも、慎重に業者を選びましょう。

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