マンション売却で買い替えの頭金を作る！

マンションを売却して、買い替えの頭金を作るためには、住宅に関する税金の制度、仕組みを充分に認識し、利用することが最大のポイントとなります。

税金で売却代金を持っていかれると、買い替えの頭金に回せないということにもなりかねません。

売却、購入に関する税金の制度を中心に解説します。

１：マンションの売却益には税金がかかります

Ａ、個人の長期譲渡所得の税額計算

譲渡した年の１月１日における所有期間が５年を超えるマンションを譲渡した場合の税額は、次の計算で求めます。

課税長期譲渡所得金額に対する税率 所得税 住民税 合計
15.315% 5% 20.315%

復興財源確保法の規定により、平成２５年から２５年間は基準所得税額（１５％）に２．１％の復興特別所得税が上乗せされるため、所得税は１５．３１５％になります。

「計算例」

事例（２０００万円で購入したマンションを３０００万円で売却した場合）

  • 譲渡利益（売却利益）
    １０００万円
  • 取得費（購入時の諸経費）
    １００万円
  • 譲渡費用（売却時の諸経費）
    １００万円

これらから税額を計算して、手取り金額を出します。

  • 長期譲渡所得の金額
    譲渡利益－（取得費＋譲渡費用）＝長期譲渡所得
    １０００万円－（１００万円＋１００万円）＝８００万円
  • 課税長期譲渡所得金額
    ８００万円
  • 税額（所得税、住民税）
    ８００万円×２０．３１５％＝１６２．５２万円
  • 手取り金額は住宅ローン残債によって変わります。以下の計算式で求められます。

    売却代金－住宅ローン残債－譲渡費用－税額＝手取り金額

    残債が１０００万円なら、
    ３０００万円－１０００万円－１００万円－１６２．５２万円＝１７３７．４８万円

    残債がないなら、
    ３０００万円－０－１００万円－１６２．５２万円＝２７３７．４８万円

税額が高額となっていますが、これはあとで述べる特別控除を使わなかった場合です。

Ｂ、個人の短期譲渡所得の税額計算

譲渡した年の１月１日における所有期間が５年以下であるマンションを譲渡した場合の税額は、次の計算で求めます。

課税短期譲渡所得金額に対する税率 所得税 住民税 合計
30.63% 9% 39.63%

復興財源確保法の規定により、平成２５年から２５年間は基準所得税額（３０％）に　２．１％の復興特別所得税が上乗せされるため、所得税は３０．６３％になります。

上記のように、所有期間により、Ａ（長期）、Ｂ（短期）の税率になります。

意外と高い税率になりますが、さきほども述べた通り、居住用マンションを売却した場合は特例がありますので２で解説します。

２：居住用財産を譲渡した場合の３０００万特別控除の特例

個人が、居住用財産を譲渡した場合には、その居住用財産の譲渡益から３０００万円の特別控除額を控除することができます。

「居住用財産」とは、所有者が自己の生活の拠点として利用している家屋のことです。

一時的な利用の目的で入居した家屋は認められません。

また、他人に賃貸していたマンションは「居住用財産」ではありませんので上記の特例は利用できません。特例の適用がなければ、１で解説した通りの税額となります。

３０００万円の特別控除の特例を利用すれば、１で解説したケースでは税金はかからないことになります。

２０００万円で購入したマンションが３０００万円で売却できた場合の手取り額

売却益の１０００万は上記の特例を利用すれば、税金はゼロです。

３０００万円の売却代金から売却経費の１００万円と住宅ローン残債を差し引いた金額を、買い替えのマンションの購入の頭金としてつかえます。

３：住宅ローン減税

住宅ローンを借りて、マンションを購入すると、住宅ローン減税を受けられます。マンション買い替えで住宅ローンを借りる場合も同様です。

年末のローン残高の１％に相当する額が、その年に給料などから納めた所得税から戻ってきます。

１０年間にわたって、１年あたり最大４０万円、１０年で累計最大４００万円の控除額（平成２６年４月から平成２９年１２月までの入居が対象）です。けっこう大きな金額です。

しかし、あくまで、納付した金額の範囲内で、１年最大４０万円です。その年に納付した所得税額が２０万円であれば、２０万円しか戻ってきません。

また、住宅ローン残高が１５００万円なら、その１％である１５万円しか戻ってこない点も注意しましょう。

住宅ローン減税の主な適用条件

  1. 住宅取得後６カ月以内に入居していること
  2. 登記簿の面積が５０㎡以上であること
  3. 住宅ローンの返済期間が１０年以上

４：住宅ローン減税と、居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除の特例は併用できない

買い替えに関して、税金のことでもっとも大事なことです。

両方の優遇を受けられないため、３０００万円の特別控除を受けるか、住宅ローン減税を受けるかを選ばなければいけないのです。どちらを利用すれば得かを検討する必要があります。

譲渡益にかかる税額がいくらなのかと、買い替え後の住宅ローン総額によって、どちらが得か変わります。

また、頭金にできるだけ多く入れたい場合や、手元に現金が欲しい場合、数年後に退職して住宅ローン減税のメリットを受けられなくなるといった場合には、３０００万円の特例を積極的に選択することも考えられます。

例えば、２０００万円のローンに対する住宅ローン減税なら、減税額は約２０万円から始まり、返済が進むごとに少しずつ減っていきます。それでも減税総額１５０万円程度にはなるでしょう。その金額と譲渡益にかかる税金とを比較して判断することになります。

とにかく頭金を多くしたければ、３０００万円の特別控除を受けて、手取り金額を増やして頭金にする方法もありますが、住宅ローン減税とのバランス次第で、どちらが得かは変わるので要注意です。

まとめ

マンションを売却して、買い替えの頭金を作るには、税金の制度をどう利用するかが最大のポイントになります。

ここで解説したことは基本的なことのみです。税制には特例が多く、毎年のように変化もあります。

仲介を依頼する不動産業者に、自分のケースを充分に相談し、進めていくことが大切なポイントです。必要に応じて税理士など税金の専門家に相談することも検討しましょう。
マンション売却の確定申告を税理士に依頼する方法と費用の相場 手取り額の計算はこちらの記事でも細かく行っています。
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