【保存版】中古マンション売却の流れを解説!不動産屋探しから税金まで

マンション売却の流れイメージ図

これまでに不動産の売却経験がないと、マンション売却をどう進めたらいいのか、よく分からない人も多いと思います。

でも安心してください。マンション売却の流れは、上の図のように進んでいくとイメージすれば簡単です。

用語になれないところがあるかもしれませんが、それはこのページで説明していくので大丈夫です。

もちろん買い手の都合もあるのでスケジュール通りに進むものではありません。それでもおおまかな流れをつかんでおくとヤキモキすることが減ります。

また、ここでは一軒家や土地などの不動産売却ではなく、マンションを売るときに限定して解説していきます。

ちなみに1番の査定を申し込めば、それ以降は不動産会社の人も手伝ってくれるので、そこまで真剣に覚えなくても大丈夫です。

  1. 査定
  2. 媒介契約
  3. 売り出し開始
  4. 内覧
  5. 購入申込
  6. 売買契約
  7. 決済と引き渡し
  8. 確定申告

ここでは、それぞれのステップを大まかに解説します。もっと詳しく知りたい方は、本文中にでリンクした記事もチェックしてみて下さいね。

最初に読むときは本文中のリンクは無視して最後までサラッと読んでみるのがオススメです。

売却にかかる期間を先に知っておこう

三大都市圏のマンション売却期間
売却の流れを見ていく前に平均でどれくらいの期間がかかるか知っておきましょう。

査定や媒介契約を結ぶまでが1ヶ月、売り出し開始から売買契約までが3ヶ月、その後決済・引き渡しまでが1.5ヶ月程度が目安です。

「売却中です!」という情報が出てから3ヶ月くらいで買い手が見つかるイメージを持っておきましょう。

地域によって売れるまでの期間も違うので、カンタンには言えませんが、今から半年後には売却完了しているのが理想です。

マンション売却にかかる期間についてより詳しくは下記のページからチェックしてみてください。

1.査定:不動産業者に査定依頼をしよう


少しでも高くマンションを売るための第一のポイントが「不動産業者選び」にあります。

いくつかの不動産屋に査定をしてもらって、その中から1社を選んで売却活動を進めるのが一般的です。

マンションが高く売れるかどうかは、業者の選び方次第と言っても過言ではありません。

どこの業者もいくらで売れるかの査定は無料でやっていますので、気軽に頼んでみましょう。

不動産一括査定サイトを利用すると、最大6社までまとめて依頼できて便利です。

査定先を選ぶ際は、以下の3種類の会社をできれば入れたいところです。

  • マンションを購入した際に仲介してくれた業者
  • 大手の不動産業者
  • 地元の不動産業者

異なるカテゴリの不動産業者を選んで、大手と地元で各々2社程度は査定を依頼するのが理想です。

そして提出された査定書を見るポイントは、説得力があるかどうかです。査定価格が一番高い業者を選ぶのではなく、査定の根拠や販売活動計画が大事です。

2.媒介契約:不動産業者と媒介契約を結びましょう

媒介契約のメリットデメリット
不動産会社に売却活動を依頼する契約を「媒介契約」と言います。

媒介契約には以下の3種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

  1. 一般媒介
  2. 専任媒介
  3. 専属専任媒介

一般媒介は、もっとも縛りのゆるい媒介契約です。複数の不動産業者へ同時に売却を依頼することができます。不動産業者からすれば、自社以外で決まってしまう可能性があるため、売却活動に力を入れづらく、一般媒介は避けたいのが実情です。

専任媒介は、1社おまかせの媒介契約です。一番多い媒介契約の形態です。不動産共有データベースのレインズへの登録や売却状況の売主への報告など、いくつかの義務が不動産業者に発生します。

専属専任媒介は、専任媒介の強化版とも言える媒介契約です。専任媒介と比べて、レインズへの登録までの日数が短くなっていたり、売主への報告の頻度が高くなっていたりします。また、売主が友人などに売却する際にも依頼した不動産業者の仲介が必要になる点が他の2つとは違っています。

マンション売却のトリセツではバランスの良い専任媒介契約をオススメしています。

媒介契約については以下のページから詳しく解説しています。

3.売り出し開始:レインズ掲載や広告で購入希望者を探しましょう

マイソク イメージ
不動産業者に売却依頼してしまえば、後は朗報をまつばかり……というわけではありません。

売り出し活動中にもやることがいろいろあります。

販売活動の報告を受けて、どれくらい問い合わせがあるのかを知り、引き合いが少ないなら値下げのタイミングや額を決めていくことになります。

売り出し活動では、レインズという不動産業者だけが使えるネットワークをフル活用します。

また、SUUMOやHOME’S、アットホーム、Yahoo!不動産などインターネット上で売却中という情報を広く出して買い手を探す施策と、新聞折り込みやポスティングでチラシを近隣にばらまくアナログな施策を並行して進めていきます。

この段階で購入する可能性のある人がチェックするのは、マンションの所在地・価格・築年数・広さなどの客観的なデータです。

この中で売主が変えられるのは、価格だけなので、問い合わせがあまりに少なければ値下げという方向になります。

しかし、広告が購入希望者まで届いていない可能性もあるので、十分な広告活動をしていないのに値下げに踏み切るのはやめましょう。

また、現在居住中のマンションなら、売却が決まれば退去しなければなりません。次の住まいの選定も並行して進めておきましょう。

売り出し活動と広告については、下記のページから詳しく解説しています。

4.内覧:購入希望者が部屋を見に来ます

中古マンションの購入希望者は、必ず内覧で実物を見てから購入を決めます。

売り出し活動を始めたら内覧に備えて、早めに室内の荷物を整理整頓したり、掃除したりしておきましょう。

売り出し活動をしていれば、いつ内覧希望が届いてもおかしくありません。

いきなりの内覧でゴチャゴチャした部屋を見せれば、印象がかなり悪くなってしまいます。少しでも良い印象を持ってもらうためにも、早めの準備が大切です。

内覧で見られやすいのは、玄関・キッチン・リビング・水回り・バルコニー(ベランダ)などです。できる限りきれいに掃除しておきましょう。

室内の掃除やリフォームについてはこちらのページを参考にしてください。

内覧まで進んでも購入に至らないことが続く場合は、マンション室内や近所の住環境になにか問題があるのかもしれません。そういうときは思い切って、どこが気に入らなかったのか不動産会社経由で内覧した人に確認して対策しましょう。

内覧についてはこちらのページで詳しく解説しています。

5.購入申込:買いたいという人から購入申込書が来ます

内覧した人が気に入って購入したいとなれば、後日、購入申込書(買付証明書とも言います)を受け取ります。

購入申込書には、この金額で購入したいという買い手の希望額が記載されています。売り出し価格よりも安い金額への値引きを希望されることが多く、値引き額についてはここで交渉することになります。

安易な値引きは禁物ですが、少しは譲歩した方が話もまとまりやすいでしょう。よく使われる手はわざと数十万単位の端数を売り出し時に乗せておいて、その分を値引きするパターンです。

購入申込についてはこちらのページで詳しく解説しています。

6.売買契約:売買契約を結び、買主から手付金を受け取りましょう

条件交渉を行った末、双方が合意に至れば、次に「契約」に進みます。

不動産業者との媒介契約ではなく、売主と買主の間の売買契約です。

契約の日には、売主・買主・不動産会社担当者などが揃って、売買契約書を作成します。

あらかじめ売買契約書の記載内容をチェックしたいと申し出て、この日までに書面を見ておく方が安心です。パパッと進んでしまって当日にじっくり確認する余裕はありません。

また、この時点では手付金を受け取るだけで、売却代金の残りは部屋を引き渡す日になります。

売買契約の流れと注意点をこちらのページにまとめました。

7.決済と引き渡し:売却代金を受け取り、部屋を買主に明け渡します

いよいよマンションを引き渡す日です。

相手が現金で購入する場合は、決済日は契約日からおよそ1ヶ月後くらいですが、住宅ローンを組んで購入する場合はもう少し余裕を見ることもあります。

この間にあなたは引っ越し等も済ませてマンションを引き渡せる状態にしなければなりません。

また、引き渡す際の条件に合わせて、お部屋の状態を回復しなければなりません。

ハウスクリーニング業者を手配してきれいに掃除をして明け渡す場合もあれば、「現状有姿」と言ってそのままの状態で引き渡す場合もあります。

これは契約の際に取り決めるので、予め不動産業者を通して買い主と打ち合わせをしておきましょう。

決済は銀行で行うことが多く、そこに売主、買主をはじめ、不動産会社の担当者や司法書士などが集まって執り行います。

売却するマンションに住宅ローン残債がある場合には、ここで受け取った売却代金をすぐに一括返済に回します

返済が終わると銀行が付けていた抵当権を外せるので、同じ日に外すよう司法書士に依頼します。通常、立ち会いをした司法書士がまとめて行ってくれます。

最後に鍵などを買主に渡して売却が完了します。一緒に部屋を見に行くケースもあります。

決済と引き渡しについてはこちらのページを参考にしてください。

8.確定申告:翌年2月~3月にマンション売却の利益や損失を確定申告します

売却が終わったら、翌年に売却益や売却損について確定申告を行いましょう。

自宅として住んでいたマンションの売却では様々な優遇があるので、売却益に関して税金を納める必要はほとんどないでしょう

逆に売却で赤字が出れば、所得税や住民税と通算して税金の還付を受けられます。

マンション売却の税金については下記のページで詳しく解説しています。

売却完了後の注意点

売却完了後のトラブルをなくすためには、設備の不良などを入念にチェックしておくのが一番です。

また瑕疵担保責任で、売主も知らなかった問題が発生して修理費用を出さなければならないこともあります。

めったにないことですが、古いマンションなどで心配な方はよく注意しておきましょう。

売却完了後のトラブルについて、下記のページにまとめています。

売れないときの対策

マンション売却をどれだけがんばって進めていても、なかなか売れない場合はどうしてもあります。

原因を突きとめて解消できれば、売却に一歩近づきます。どの段階に問題があるのか、落ち着いてチェックしてみましょう。

内覧に来ないのか、内覧から購入に進まないのかで対策が変わってきます。

マンションが売れないときの対策は下記のページにまとめています。

キャンセルはどの段階でも起こりうる

買主からのキャンセルはイヤなものですが、どの段階でも起こらないとは言えません。

売買契約前ならまだダメージも軽いのですが、契約して手付金を受け取ってからの解約は避けたいですね。

また、引き渡しの直前でもキャンセルはあります。その場合は違約金も受け取れますが、売り出し活動がまた振り出しに戻るのはかなり辛い状況です。

下記のページでキャンセルについてまとめていますので、気になる方は確認しておきましょう。

まとめ

基本的には依頼した不動産業者からこれらの売却の流れはアナウンスされます。

それでもあらかじめ売却の流れを知っておけば準備しなければならないことが明確になり、マンション売却をスムーズに進める助けとなるでしょう。不動産屋にも一目置かれるお客さんになれます。

また、売却を進める中で「内覧のことが書いてあったな」「決済と引き渡しってどんなことするんだっけ?」など気になることが出てきたら、ここから読み進んでもらえば、詳しく知ることができます。

困ったら「マンション売却のトリセツ」の売却の流れを見る、それだけ覚えていてください。