【2019年8月更新】中古マンションの売り時は築年数・季節・イベントで考えよう

【2019年8月28日更新】

2019年8月現在は新築マンションの値上がりに連動して、中古マンションの売買価格も高値が続いて売り時

中古マンション市場は新築マンションの価格と連動している傾向があります。

下の図は首都圏の新築分譲マンションの平均価格と中古マンションの成約価格の推移です。新築の値上がりに合わせて中古も上がっています

マンション平均価格(首都圏)は新築と中古ともに連動して上昇中

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
新築 4535 4716 4578 4540 4929 5060 5518 5490 5908 5871
中古 2491 2566 2530 2500 2589 2727 2892 3048 3195 3333

(単位万円)
データ元:「東日本不動産流通機構レインズデータライブラリー内の年報マーケットウォッチ2018年・年度」と「不動産経済研究所の全国マンション市場動向2018年(年間のまとめ)」を元にマンション売却のトリセツ作成。

タワーマンションに代表されるような高級マンションが売り出されて、新築区分所有マンションの平均価格は上がり続けています。

価格を面積で割って計算した㎡単価でも新築と中古の連動した値上がり傾向が見えます。

マンション平均㎡単価(首都圏)も新築と中古が連動して上昇中

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
新築㎡単価 64.2 66.4 65.0 64.5 69.7 71.1 77.9 79.3 85.9 86.9
中古㎡単価 37.77 39.21 38.93 38.19 39.96 42.50 45.25 47.89 50.00 51.61

データ元:上図と同じ

新築は高すぎる……でも中古なら買えるかも!」と考え、中古マンションを買いたい人が増えた結果、売買価格も高くなっているのです。

それを示すように首都圏では新築分譲マンションの購入数と中古マンションの成約数がほぼ同じになっています。

首都圏の中古マンション成約件数は新築とほぼ同じ水準に

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
新築 36376 44535 44499 45602 56478 44913 40449 35772 35898 37132
中古 31183 30347 28871 31397 36432 33798 34776 37189 37329 37217

データ元:上図と同じ

また10月の消費増税を控えて、駆け込み需要も増える可能性があります。

実際は中古マンションの売買では消費税の影響は少ないのですが、消費者心理で増税前に買いたいという人が一定数いるのです。消費増税の影響があるのはリフォーム代金や仲介手数料など、ほんの少しだけです。

住宅ローン金利は相変わらず歴史的な低水準をキープしているので、しばらくは買い手もローンを組みやすく、家を買いやすい状況が続くでしょう。

季節的には8月は中古マンションの売買が少ないシーズンです。しかし月が明けて9月、10月の成約件数は1年の中では多い時期です。成約までに2ヶ月から3ヶ月かかっていると考えると今から売却をスタートさせるとギリギリかもしれません。

次の需要が高まる2月3月に照準を合わせて、11月頃から売り出し開始するのも良いでしょう。

下でも説明しますが、築年数の影響を考えた上で待つ選択肢もアリです。特に築5年前後のマンションの場合は記事内の築年数の部分をよく読んでおいてください。

売り時=中古マンション売買が多い時期、高く売れる時期

マンションの売り時は高く売れる・早く売れる時期の意味で使っている人がほとんどでしょう。

今すぐ売った方がいいのか? 何年か待った方がいいのか?

その疑問を解消できるようにデータを元に見ていきましょう。

年単位で考える

以下は、2009年から2018年までの中古マンションの売買件数と平均売買価格のグラフです。

首都圏の中古マンションの成約件数と成約価格は毎年上昇傾向

データ元:上図と同じ

わかりやすく成約件数、成約価格ともに毎年上昇傾向にあります。

日本人には極端な新築信仰があると言われていますが、だんだんと「中古でお得な方がいい!」と考える人が増えている結果ではないでしょうか。

2019年中に売るか2020年以降に売るかは、中古マンション市場としてはあまり変わらない可能性が高いと思います。もちろん誰にも未来はわかりませんが。

2020年の東京オリンピック以降に不動産価格下落が起きると言われることもありますが、複数の不動産専門家が影響はないのではないかと予測しています。

アトランタオリンピックやシドニーオリンピック、アテネオリンピック、ロンドンオリンピックなど先進国で開催されたケースでは不動産市場への影響はなかったというデータもあります。

参考:みずほ総合研究所レポート36ページから

テレビ出演も多い不動産コンサルタントの長嶋修氏も一貫してオリンピック後の不動産価格暴落には根拠がないと語っています。

参考:「東京五輪後、日本の不動産は暴落する」はフェイクだった 各国の「五輪後」を調べれば一目瞭然

むしろ年単位で考えるべきなのはあなたのマンションの築年数への影響です。この記事内の築年数の部分で解説しています。

月単位で考える

何月に売るのがいいの?」と思っている人に見てほしいのが以下の月別の成約件数のグラフです。

首都圏の中古マンションの月別成約件数は1・5・8月に低下傾向

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2016 2655 3539 3590 3294 3001 3069 3190 2384 3150 3339 2985 2993
2017 2861 3461 3719 3163 2983 3333 3304 2265 3222 3103 2904 3011
2018 2641 3424 3819 3237 2785 3317 3139 2303 3244 3096 3225 2987
2019
~7月
2667 3484 4117 3440 2749 3490 3233

ガクッと件数が減っているのが1月と5月と8月です。正月とゴールデンウィークとお盆ですね。この時期に契約手続きをすることが少ないのはイメージしやすいでしょう。不動産会社も長期休暇に入っています。

しかし、物件探しや内覧などはむしろ盛んな時期です。

狙う成約時期の3ヶ月前あたりを意識して、売り出しを開始するとタイミング良く買い手を見つけやすいと思います。

8月の今なら9月以降を狙って今すぐ動くか、2020年の2月3月頃を目指して11月頃に売り出すスケジュールを組むといいでしょう。

地域別に考える

中古マンション市場の話はどうしても売買の多い首都圏が中心となってしまいますが、その他の地域事情を知りたい場合は、こちらの全国地価動向マップを参考にするといいでしょう。

日本不動産研究所 全国地価動向マップ

全国地価動向マップキャプチャー

またレインズマーケットウォッチの全国版データには都道府県別のデータが掲載されています。実際の中古マンション成約件数や売買価格が分かるので、売り時を考える参考になります。

最新のデータに掲載されていない期間も、前年にさかのぼってデータを見れば分かります。

参考:レインズデータライブラリー内、月例マーケットウォッチ全国版

例)2019年8月現在の最新の7月の月例マーケットウォッチには昨年2018年の7月までのデータしかないので、それ以前のデータを見るには昨年2018年7月のマーケットウォッチのデータをチェックします。同じように遡っていけば過去のデータを確認できます。

 

築年数で考えると今がいちばん新しい

中古マンションの売り時を考える上で、築年数がどう影響するか、かならず確認しておきましょう。

当たり前のことですが今がいちばん新しいので売り時と言えば売り時です。

築年数と成約価格データ

わかりやすいデータとして築年数が進むと成約価格、㎡単価ともに低くなっていきます。成約件数自体はそれほど変わりません。築5年未満の契約件数が少ないのは売りに出される物件が少ないためです。

首都圏の中古マンションの築年数別成約状況と価格

首都圏の中古マンションの築年数別㎡単価の傾向

~築5年 ~築10年 ~築15年 ~築20年 ~築25年 ~築30年 築30年以上
価格 5522 4860 4291 4090 2839 1781 1841
件数 778 1527 1825 1491 1095 797 2599
㎡単価 82.1 73.2 61.0 57.0 42.7 30.0 32.4

(価格と㎡単価の単位は万円)
データ元:レインズデータライブラリー内、首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況

㎡単価の下落を見るといかに築年数が価格に影響を与えているか実感が湧きます。築15年までの下落傾向は明らかです。

5年超を基準に軽減税率の適用

築5年超で売却時の税金が大きく変わります。売却益にかかる税率が軽減されるのです。

しかし実際には3000万円の特別控除があり、売却益に税金がかかることはほぼないので関係ありません。

所得税率 復興特別所得税 住民税 合計
所有期間5年まで 短期譲渡所得30% 所得税×2.1% 9% 39.63%
所有期間5年~ 長期譲渡所得15% 所得税×2.1% 5% 20.32%

売却する年の1月1日を基準として5年を数えるので、2019年8月現在で軽減税率が適用されるのは2013年12月31日までに購入したマンションです。

また所有期間5年と10年のタイミングで適用可能な特例も変わります。

利用可能な特例
所有期間5年まで 3,000万円特別控除
所有期間5年~10年 3,000万円特別控除
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
所有期間10年~ 3,000万円特別控除
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
10年超所有軽減税率の特例
特定居住用財産の買換え特例

住み替えや売却損が出そうな人は5年か10年を待って動き出す方がいいケースもあります。

中古マンション探しの条件を考慮する

中古マンションをインターネットで探すときに利用するSUUMOやat homeなどでは検索条件に築年数を選べます。

3年以内や5年以内が人気のため、そこに入れば閲覧数が増え売れやすくなります。10年を超えるかどうかも心理的に大きな節目となるため、築9年の段階で売却を考えている人は早めに売り出せないかも考えてみるといいかもしれません。

築年数の区切り年
SUUMO 3・5・7・10・15・20・25・30
at home 新築・3・5・10・15・20・25・30・35・40
HOME’S 3・5・10・15・20・25・30
Yahoo!不動産 1・2・3・5・7・10・15・20・25・30・35

大規模修繕の時期と修繕積立金を意識する

区分所有マンションで必ず発生するのが大規模修繕です。外壁や屋上などの建物全体の工事が大規模修繕にあたります。

目安として下記の年数で主な修繕工事があります。実際の長期修繕計画はマンションごとに違うのであくまで参考にしてください。

修繕内容
12年 屋根防水、床防水、外壁塗装
15年 給水管、排水管関係、共用部電灯、通信設備、エレベータ、立体駐車場
20年 機械式駐車場建て替え
24年 屋根防水、床防水、外壁塗装、建具、外構

参考:国土交通省 長期修繕計画標準様式(記載例)

注意してもらいたいのが修繕積立金の積み立て不足です。

分譲マンションの中には新築売り出し時にお得感を出すため、修繕積立金を意図的に安く設定していることがあります。将来的には値上げをするはずですが、大規模修繕のタイミングで積立額が不足していると、臨時で修繕費用の一時金支払いがあります。

中古マンションとして売却するマンションのために何十万円も出すのはイヤですよね。

管理組合で修繕の話が出ると、買主に説明する義務が生じます。そのため、大規模修繕が検討されはじめる前に売却するというのも一手です。

逆に修繕積立金が十分にあるなら、外壁の大規模修繕が終わってキレイな状態で売却した方が高く売れる可能性もあります。

あなたのマンションの修繕積立金が適正な額になっているか、きちんと積み立てられているかを一度チェックしてみると安心です。

※分譲時に一時支払いした修繕積立金があると1回目の大規模修繕は追加費用なしで実施できても、2回目以降に不足することもあります。

以下の表の金額に専有床面積を掛けると修繕積立金の目安が分かります。

階数/建築延床面積 平均値 事例の 3分の 2 が包含される幅
【15 階未満】5000 ㎡未満 218 円/㎡・月 165 円~250 円/㎡・月
【15 階未満】 5000~10000 ㎡ 202 円/㎡・月 140 円~265 円/㎡・月
【15 階未満】10000 ㎡以上 178 円/㎡・月 135 円~220 円/㎡・月
【20 階以上】 206 円/㎡・月 170 円~245 円/㎡・月

また機械式駐車場がある場合はその分が加算されます。以下に駐車可能台数を掛けたものを床面積の占める割合で負担します。

機械式駐車場の機種 機械式駐車場の修繕工事費(1台当たり月額)
2段(ピット1段)昇降式 7085円/台・月
3段(ピット2段)昇降式 6040 円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式 8540 円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式 14165 円/台・月

参考:国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン

大規模なイベントが売り時に与える影響

社会的なイベントや法律の影響で時期が決まっているものもあります。これらがマンションの売り時にどう関わるか見ておきましょう。

2019年10月消費税10%への増税

もう再来月に迫ってきた消費増税。安倍政権で何度も先送りされてきましたが、いよいよ増税になりそうです。

中古マンション売買は個人と個人のやりとりになるため、土地にも建物にも消費税はかかりません。

消費税がかかるのはリフォーム代金や仲介手数料だけです。

この点だけを考えると影響はほぼないはずですが、消費者心理として駆け込み需要がある可能性は高いと思います。

2014年の5%から8%への増税時には駆け込み需要とその後の落ち込みがありました。

こちらの当時不動産仲介をしていた方の記事が臨場感に溢れイメージしやすいのではないかと思います。

参考:2019年10月に消費税増税決定。住宅購入の駆け込み需要は?2014年増税時の実体験を書きました。

今回は10月の増税後にすまい給付金の支給増や住宅ローン減税の拡充があるため、駆け込み需要が抑えられている印象です。中古マンションを売る側としては10月から動きはじめる人を見こして売却を進めていってもいいですし、2月3月の人が動く需要期を待ってもいいと思います。

2020年東京オリンピック

東京五輪をきっかけに不動産市場が暴落すると脅しめいた話をする人もいますが、信頼できる有識者ほど、オリンピックは不動産市場に影響を与えないだろうと予測しています。

アトランタオリンピックやシドニーオリンピック、アテネオリンピック、ロンドンオリンピックなど先進国で開催されたケースでは不動産市場への影響はなかったというデータもあります。

参考:みずほ総合研究所レポート36ページから

テレビ出演も多い不動産コンサルタントの長嶋修氏も一貫してオリンピック後の不動産価格暴落には根拠がないと語っています。

参考:「東京五輪後、日本の不動産は暴落する」はフェイクだった 各国の「五輪後」を調べれば一目瞭然

おそらく2020年の7月後半から8月はお祭りムードと首都圏の混雑で、売買件数は減るのではないかと思いますが、価格には影響ないと考えています。あくまで予想なので、心配な方は2020年春までに売却してしまった方が無難かもしれません。

2022年生産緑地問題

生産緑地とは、法律で固定資産税などを優遇する代わりに農地として利用しなければいけなかった都市部の農地を差します。2022年にそれが解除されて宅地に転用できることから、土地の供給が増えて不動産価格が下がるのではと問題になっています。

新築マンションの供給増→新築マンションの価格下落→中古マンションの価格下落

という連動が予測されます。

しかし、政府が2018年に改正生産緑地法を施行して、特性生産緑地指定制度が新設され、生産緑地の10年延長が可能になったため、2022年に一度に宅地転用される可能性は低いでしょう。

実際のところ、宅地転用にも時間がかかり一気にまとめて供給が増えることもないと考えられるため、ゆるやかな価格下落の一因にはなるかもしれない程度ではないでしょうか。

以下の記事で詳しく解説されています。

参考:「2022年に地価は暴落する!」は本当か

2025年大阪・関西万博

関西圏だけの話ですが、2025年に大阪で予定されている万博は不動産市場にプラスの影響を及ぼしはじめています。

再開発が進み、カジノを含む統合型リゾート(IR)施設計画が進めば、全体的に不動産価格が上がる可能性があります。

しかし、中古マンションの売り時を考える上では、築年数による下落幅の方が大きいと予想され、2019年現在で万博のために待つという選択肢はないのではないでしょうか?

万博に関しては以下の記事が参考になります。

参考:2025年に万博決定の大阪。住宅価格への影響を金融関係者に聞く

参考:JLL、2025年大阪万博が大阪の不動産市場に与える影響を分析

経済情勢が売り時に与える影響

経済情勢が中古マンションの売り時にどう関わってくるか見ておきましょう。

金利の上昇

住宅ローン金利が上昇すれば、家が買いにくくなるので、それに合わせて価格は下落します。新築・中古どちらも下落するでしょう。

何年もそろそろ上がると言われてきて、実際は2019年7月にも最低水準を更新するような現状で、先行きは予測できません。

しかしここからいつか上がっていくことだけは間違いないので、その時期がいつになると考えるかで売り時も変わってくるでしょう。

年単位で様子見する人は金利動向には敏感になっていた方がいいと思います。

建設費の正常化

東日本大震災の復興やオリンピックの需要で建設費が高騰しています。その余波で新築マンションの分譲価格が上がっている側面もあるので、建設費が落ち着いたら新築マンションの価格が少し下がる可能性があります。

新築が下がれば、連動して中古も下がります。急な動きにはならないと思いますが、ゆるやかな価格下落として表れてくるのではないかと思います。

アベノミクスからの景気後退

景気が悪くなればマンション価格も値下がりします。

世界経済の影響も大きく、どんなエコノミストも予測できない話です。

日本の人口が減っているために、経済も縮小していくという見立てもありますが、そう単純には進まないだろうと思います。

将来のリスクを減らすなら今が売り時かもしれない

中古マンションの売り時を年単位で見ると、何が起こるか分からない上に、築年数は進むばかりです。

現在が売却に不利なタイミングなら様子見ですが、幸いまれに見る絶好機です。将来に不安を持ち越すのがイヤなら、ここで売っておく方が無難かもしれません

マンションを保有している限りはリスクを抱えていると考えると、早めに売っておくのもアリだと思います。

「もっと高く売れたなあ……」と後悔するか「あのとき売っておけばよかった……」と後悔するか。

これは誰にも分からないので、自分や家族の考え方・性格から売るかどうか決めていくのはどうでしょうか。

まとめ

2019年8月現在は中古マンション売却にはとても良い環境です。

売り時を考えるなら、9月以降の2019年内か2020年の春を目指して動いていいタイミングでしょう。東京オリンピックで世間が忙しなくなる前に売却完了するという考え方もあります。

統計的なデータで年単位・月単位の売り時、築年数が売り時にどう影響するかも見てきました。

「いますぐ売れるけど高く売れるタイミングを待つ」という狙いなら数ヶ月までです。年単位で先延ばしするのはリスクが高いでしょう。住宅ローン金利が少しでも上昇すれば、新築マンションを起点に価格下落が始まってもおかしくありません。

また9月の更新で最新のデータを踏まえていきます。