- 媒介契約は不動産会社に売却を依頼するときの契約
- 3種類あるが専任媒介契約を選ぶとバランスが良い
- 契約期間は基本的に3ヶ月のため、業者変更はそのタイミングを狙う
マンション売却での媒介契約は、不動産会社に売却を依頼する契約です。
媒介契約を結ぶと、不動産会社が全面的にマンション売却をサポートしてくれます。
媒介契約には以下の3種類の形態があります。いちばんバランスが良いのは専任媒介契約なので特に理由がなければこれを選んでください。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
媒介契約の期間は基本的に3ヶ月です。不動産会社を変更したいなら、3ヶ月での更新のタイミングを狙いましょう。
媒介契約書の内容もきちんと把握しておくと安心です。媒介契約時は必要書類は少ないので準備はそれほど大変ではありません。
媒介契約を結ぶと不動産会社が売り出しから契約、引き渡し完了までサポートしてくれる
マンションの査定を受けた不動産会社に本格的に売却を依頼するときに媒介契約を結びます。
媒介契約を結んだあとは、売り出し活動スタートから買主との売買契約、売却代金の決済、部屋の引き渡し完了まで全面的にサポートしてくれます。
二人三脚でマンション売却をがんばってくれるパートナーになってもらう契約と考えると分かりやすいかもしれませんね。
査定を受けた不動産会社の中から比較して依頼先を選びましょう。
3種類の媒介契約の特徴とメリットデメリットを知っておこう
媒介契約には、以下の3つのパターンがあります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
3種類の媒介契約の違いをざっくり整理すると以下のようになります。
- 一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に売却を依頼できるが、業者側のやる気が出ない可能性や管理がめんどうな点などデメリットが多い
- 専任媒介契約は1社に任せる。自分で買主を見つけると仲介手数料を払わなくていい
- 専属専任媒介契約は1社に任せる。自分で買主を見つけても仲介手数料を払わなければいけない。連絡の頻度が多い
基本的には、一般媒介よりも専任媒介契約か専属専任媒介契約で1社に依頼するのが安心です。
3種類の媒介契約について特徴とメリット、デメリットを詳しく見てみましょう。
一般媒介契約は不動産売買に慣れた人向けで難しい面が多い
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼するときに使います。
しかし日程調整などの連絡が複雑になるデメリットが大きいので不動産売却の経験が少ない人にはおすすめできません。
また「他の会社が売るかもしれない」と思われて、売却活動に積極的になってもらえないリスクもあります。
複数の業者が競争して高く売ってくれるかもしれないメリットと比較して、デメリットが大きすぎると思います。
よほどの理由がない限り、一般媒介契約を選ぶのはやめておきましょう。
一般媒介の契約書では、契約期間やレインズ登録の有無が記載されています。
また他の不動産会社に並行依頼していることをオープンにするかどうかも書かれています。オープンにすることを明示型、しないことを非明示型と言います。
専任媒介契約はバランスが良い
専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却を依頼する契約方法です。
連絡ペースや制限がちょうどいいバランスです。
専属専任媒介とのいちばんの違いは、自分で見つけてきた相手と自由に契約できるかどうか（自己発見取引の可・不可）です。
専任媒介契約の契約書では、売り出し活動の連絡ペースが2週間に1回である点やレインズ登録が媒介契約から7営業日以内である点などが記載されています。
専属専任媒介契約は専任媒介より縛りが厳しいのが特徴
専属専任媒介契約は、不動産業者にも売主にも厳しい縛りをつけた契約方法です。
専属専任媒介の契約書では、あなたが自分で買主を見つけてきて売却することが禁じられているほか、不動産業者側にも媒介契約から5営業日以内にレインズ登録する義務や1週間に1回以上の活動報告義務が定められています。
連絡ペースを早くしてほしい場合や不動産会社側から頼まれた場合に専属専任媒介契約を選ぶケースもありますが、基本的には専任媒介契約で進めたいところです。
自分で見つけてきた相手に売る場合でも、仲介手数料を支払って不動産会社を経由しないといけない点だけはよく覚えておいてください。
媒介契約の期間は基本的に3か月。変更や更新はあなたが決められる
専任媒介と専属専任媒介の2つの期間は法律で最長3ヶ月と定められています。
一般媒介の期間は自由ですが、推奨されているのは3ヶ月です。長すぎる契約にされないように「とりあえず3ヶ月更新で」と伝えましょう。
媒介契約の期間は基本3ヶ月と覚えておきましょう。
3ヶ月経過後は、更新して売り出し活動を続けるのが普通です。
専任媒介と専属専任媒介は、書面による更新手続きが必要なので、勝手に更新されていくことはありません。
一般媒介だけは法律での制限がないので、自動更新があります。しかし、3ヶ月での更新と契約書で決めておけば、その都度更新するか終了するか判断できます。
契約時には気にならないかもしれませんが、悪質・低レベルな業者に引っかかる可能性も踏まえて、3ヶ月で更新するか自分で決められるようにしておきましょう。
媒介契約の契約解除や不動産業者の変更も3ヶ月のタイミングを狙うとスムーズです。
媒介契約のトラブル防止のために契約書をよく確認しておこう
媒介契約関連のトラブルでいちばん考えられるのが、自己発見取引についてです。
専属専任媒介契約で売却を進めているときに、親戚の誰かが買いたいと言ってきて不動産会社に黙ってこっそり売ろうとしたケースなどは、違約金を請求されます。
また仲介手数料の支払いをめぐってのトラブルもあります。半金などで支払ってしまい、契約が白紙に戻ったときに返金を受けられないケースなどです。
まずは契約書の内容を確認して、そこに書いていることを守り、書いていないことは応じないという立場を貫きましょう。
共有名義の媒介契約では全員のサインや委任状が必要になる
共有名義のマンションの媒介契約では、契約書に名義人全員のサインをするか、代表人が委任状を持って契約することになります。
マンションの場合、最も多いのは夫婦での共有名義でしょう。また、相続したマンションの売却では名義人が多数に及ぶこともあります。
媒介契約だけでなく、売買契約でも手間が増えるので、共有名義には要注意です。
不動産会社と媒介契約を結んだら、次は売り出し活動に入っていきます。