既存不適格マンションの売却方法

photo credit: 夕方 via photopin (license)

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古いマンションの中には、建築時には問題がなかったものの、現在の法律には適合していない、既存不適格と呼ばれる物件があります。

居住年数の長いマンションを売却する際には、いつの間にか既存不適格となってしまっていた、という事例も多くあります。

既存不適格だから売れないというわけではありませんが、買い手の印象は良くないでしょう。

この記事では、既存不適格マンションの概要やその売却方法を紹介します。

既存不適格マンションとは?

既存不適格マンションとは、建築当時は各種法令をクリアしていたものの、現在の法令には適合しなくなっている物件のことです。

建築基準法などが改正され、基準が厳しくなったり、新たな制限ができたりした結果、既に建っていた物件がそれを満たすことができない場合に既存不適格となります。

例えば、昭和48年以前に建てられたマンションは建ぺい率や容積率の規定もなく、建物の広さを制限されることなく建てることができていました。

しかし、現在は全国あらゆる地域に建ぺい率と容積率が定められており、広さと容積に制限があります。

また、住んでいる間にその地域の用途地域が商業地域から第一種低層住居専用地域に変更された、という場合にも既存不適格マンションとなる可能性があります。

建築当時は法令に従っていたので、既存不適格マンションは違法建築物というわけではありません。よって、建て替えや修繕の義務もありません。

既存不適格の種類

代表的な既存不適格のパターンは以下のようなものです。

  • 新耐震基準を満たしていない物件(1981年の建築基準法改正以前の旧耐震基準で建てられたもの)
  • 耐火構造など火災安全性に問題があるもの
  • 建ぺい率や容積率をオーバーしているもの
  • 高さの制限を超えているもの
  • 用途地域の変更によって制限が変わっているもの

既存不適格マンションは取り壊されることもあるの?

既存不適格マンションは違法建築物とは違い、改正前の法令には適合していたということで取り壊されたり、手直しを迫られたりすることはありません。

しかし、既存不適格マンションにおいて増改築や建て替えをする場合には、そもそも建て替えをすることができなかったり、増改築の際に現行の法律に適合するように手直しを求められたりすることがあります。

確認申請が必要な規模のリフォームはできないと考えておいて良いでしょう。

既存不適格マンションは売れる?

既存不適格のマンションは住み続ける分には問題はないのですが、売却時には既存不適格マンションである旨を告げなければなりません

既存不適格マンションになってしまうと、市場価値が下がり、購入時の融資の承認もおりにくくなります。立地など相当条件が良い場合を除き、非常に売りにくくなってしまいます。

既存不適格マンションは業者買取が良い?

既存不適格マンションは一般の購入希望者を探す不動産仲介ではなかなか売れません。

住み替えや売却などでできるだけ早く現金化したい場合には業者買取を検討するのも一つの手です。

物件にもよりますが相場の50%~70%程度の価格で業者が買取をしてくれます。

業者買取についてはこちらの記事にまとめています。
https://xn--u9j0hna0bs3ksc0a0fc7728gb1n.jp/trader-purchase/

まとめ

古いマンションでは既存不適格のケースは意外と多いものです。

建築基準法の改正や都市計画の変更は知らないうちに行われているもので、いざ売却となったときに始めて既存不適格と気付いてもおかしくはありません。

既存不適格マンションであることが分かった場合は、似たようなマンションの販売実績のある不動産業者に相談してみると良いでしょう。

業者買取で売却すれば早いのは間違いありませんが、安くなってしまうのは覚悟しなければいけません。

できれば、最初は普通に売却活動をしてみるのがおすすめです。複数の不動産業者に査定を依頼して、買い手がどれくらい見つかりそうか感触をつかんでみましょう。