「契約書をもらったけどよく分からない」
「注意しなきゃいけないとこあるの？」
「コレどういう意味の言葉なんだろう？」
そんなハテナマークで頭がいっぱいの方のために、専属専任媒介の契約書を解説しました。この記事を参考に契約書をチェックしてみてください。
専属専任媒介契約についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
専任媒介契約・専属専任媒介契約で1社の不動産業者に依頼するメリットとデメリット
専属専任媒介契約書の『記入部分』のチェックポイント
まずは契約書に記入された内容のチェックからスタートしましょう。
標準約款の契約書になっているかを最初に確認
不動産の媒介契約の契約書には国土交通省が出している標準的なものがあります。それを使っていれば必要な項目は含まれているので安心です。
以下のリンクで見られるPDFの8ページ目から14ページ目が専属専任媒介の契約書と約款です。
宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款（PDFファイル）
記入例はありませんが、穴埋め形式で記入していけば完成します。
もしこれと大きく異なる形式の契約書を使用している場合、違っている部分をよくチェックして不利な内容になっていないか確認してみてください。必要なら担当者に説明を求めましょう。
宅地建物取引業者（不動産会社）の免許証番号
不動産会社としてどんな業務履歴があるのか分かるのが免許証番号です。契約書の宅地建物取引業者の署名欄に記載があります。
免許証番号の見方をこちらの記事で解説しているので参考にしてください。
不動産屋の免許番号の調べ方と見方
明らかに信用できる業者ならここは省略してもいいでしょう。
活動報告が1週間に1回以上になっているか、文書か電子メールのどちらか
専属専任媒介の場合、1週間に1回以上の活動報告が義務づけられています。また、文書か電子メールのどちらで連絡を入れてもらえるのかも契約書に記入されています。
活動報告がきちんと行われる業者は信頼でき、逆に遅れたり忘れたりするような業者は信頼できません。そういう場合は更新せずに変更した方がいいでしょう。
不動産業者の変更についてはこちらの記事を参考にしてください。
不動産業者の変更を考える人へ（メリット・違約金・解約方法）
有効期間は3ヶ月以内か
専属専任媒介の契約期間は最大で3ヶ月です。
また更新は自動ではなく、依頼主からの申し出が必要となっています。もし契約書に自動更新の旨が記載されていても法律上それは無効になるので安心してください（宅地建物取引業法第 34条の2第4項）。
約定報酬の受領の時期（いつ仲介手数料を支払うか）
約定報酬（仲介手数料）をいつ支払うかも契約書に記載されています。
以下の3種類のうちどれかに該当する契約がほとんどで、多くは半分ずつとなっています。
- 売買契約時に半分、決済引き渡し時に半分
- 売買契約時に全額
- 決済引き渡し時に全額
売買契約を結ぶことで不動産業者としては報酬を受け取る権利を得られるので、3種類のどれでも問題はありません。
いずれの場合も手付金や売却代金を充てれば、お金が足りなくて困ることは少ないでしょう。
物件情報に誤りがないか
意外とスルーしがちなのが物件情報の部分。ここが間違っているとレインズの掲載内容やポスティングチラシの内容まで影響するので要注意です。
自分の手元にある情報と比べて誤りがないかチェックしておきましょう。
専属専任媒介だからこそ注意したい！ 売主が受けるペナルティ
契約書は売主の義務やペナルティについても書かれています。注意しないといけない部分を以下にピックアップしました。
他の不動産会社に同時に依頼して売却するのは禁止されている
専属専任媒介でも専任媒介でも同じですが、1社だけしか依頼はできません。同時に複数の不動産会社に依頼したいのなら一般媒介で契約する必要があります。
もし、隠れて他の不動産会社に依頼して売却しても、発覚すれば仲介手数料を2回支払うことになるだけでメリットはありません。
一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いはこちらの記事でまとめています。
マンション売却には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約のどれがいい？正解は専任媒介！
自己発見取引も禁止されている
専属専任媒介の場合は自分で見つけてきた相手に売却するのも禁止されています。不動産会社に間に入ってもらい仲介手数料を支払う必要があります。
売主理由で媒介契約をキャンセルしたら広告費用などの実費の請求がある
依頼主側の理由で媒介契約をキャンセルした場合、それまでにかかった広告費用などの実費の請求を受ける可能性があります。もちろん3ヶ月経過して契約終了する場合は何も支払わなくて大丈夫です。
仲介で知った相手と2年以内に直接取引を行うと仲介手数料相当の請求がある
仲介手数料をケチってこっそり売却しても、それが発覚すれば仲介手数料相当の請求を受けます。
不動産会社も一度依頼を受けた物件はしばらく追跡しているので、バレないと考えるのは無謀です。
専属専任媒介契約書に書かれている不動産業者が負う義務はコレ！
専属専任媒介の契約書に記載されている、不動産業者の側が負う義務もまとめました。売主にも不動産業者にも厳しい条件になっているのが専属専任媒介の特徴です。
レインズへの登録（5営業日以内）
不動産業者は専属専任媒介で依頼された物件の情報を、国土交通大臣が指定した指定流通機構（レインズ）に5営業日以内に登録する義務があります。
登録後は登録証明書を依頼主に渡すことも定められています。
レインズについてはこちらの記事で解説しています。
売り出し開始後はレインズへの掲載状況を確認しよう
1週間に1回以上の活動報告
売却活動を行っている間は、不動産業者は1週間に1回以上、業務の処理状況を売却主に報告する義務があります。専任媒介の場合は2週間に1回でいいので、その倍のペースということになります。
積極的努力義務
契約の成立に向けて積極的に努力して促販活動を行うよう契約書に書かれています。専任媒介でも同じ文言がありますが、一般媒介の場合は努力だけが書かれていて積極的はありません。
まとめ
専属専任媒介では、厳しい縛りが売主にも不動産業者にも課せられるのが特徴です。契約書にもそれがしっかりと記載されています。
特に理由がないなら専任媒介契約を選ぶ方がいいというのがマンション売却のトリセツの立場です。
それでも専属専任媒介で進めたいという場合は、紹介したポイントをしっかり押さえておきましょう。
