「一般媒介にしようか、専任媒介にしようか？」
そんな風に悩んでいる人のために、この記事では専任媒介契約と専属専任媒介契約のメリットとデメリットをまとめました。
ちなみに媒介契約は【一般媒介】 vs. 【専任媒介・専属専任媒介】の構図で考えてください。
一般媒介契約についてはこちらの記事でメリットとデメリットを解説しています。
また、3種類の媒介契約の比較はこちらの記事でも行っています。
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約は、1社の不動産業者に売却活動を任せる契約形態です。
不動産会社の立場で見ると以下の2つの義務があります。
- レインズへの登録義務（7営業日以内）
- 2週間に1回以上の活動報告義務
レインズとは、不動産業者間のデータベースで他の不動産業者からの紹介のきっかけになる大事な集客手段です。レインズについて詳しくはこちらをご覧ください。
また、売主自身が買い手を見つける自己発見取引が可能な点が専属専任媒介契約との大きな違いです。
専任媒介の契約期間は最長で3ヶ月となっています。期間満了後の更新は売主の申し出によることとなっているので、自動更新はありません。もし契約書に記載があっても無効です。
専属専任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約は、専任媒介同様に不動産業者1社だけと仲介契約を結び、売却をすべてその1社に任せる契約です。
専属専任媒介契約では自分で売却先を探す自己発見取引が禁止されています。一般媒介契約や専任媒介契約とはその点が違うので注意が必要です。
不動産業者の義務が専任媒介契約より厳しく以下のように定められています。
- レインズへの登録義務（5営業日以内）
- 1週間に1回以上の活動報告義務
売主からすれば、素早く動けてもらえると言えます。
契約期間は3か月です。専任媒介と同様に売主からの更新が可能で、自動更新は無効です。
専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット
専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、売り出し活動は1社の独占となります。成功報酬を他の不動産業者に取られることがないので、安心して広告費用をかけられます。
1社に任せきるからこそ積極的な売り出し活動を行ってもらえるのです。
その結果、売却先が早く見つかる可能性が高くなります。
一般媒介で複数の業者を競争させるつもりで、実際はどこも本腰を入れていなかったという状況もあるので、その逆の戦略とも言えるでしょう。
また、1週間に1度・2週間に1度の活動報告が義務づけられているため、物件への問い合わせ状況がよく分かります。活動報告をもとに自分のマンションの人気具合や不動産業者の能力を判断して、売り出し活動に活かせます。
契約期間の3ヶ月経過後は、契約を更新しないことも可能です。不動産業者の変更についてはこちらの記事も参考にしてみてください。
専属専任媒介契約・専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約・専属専任媒介契約は、不動産会社からすれば自社で独占できる有利な契約形態です。他の業者に手数料を取られる心配をする必要がないので、できるだけこの形態で契約したいのです。
そのため、まずは媒介契約を締結することだけに力を注ぎ、査定で相場からかけ離れた価格を提示してくる恐れがあります。
媒介契約を結んだあとは、アレコレと理由をつけて値下げ提案をしてきます。「この価格では売れないようです」と言うために査定価格そのままで売り出して時間が経つのを待つ戦略さえあります。
また、仲介手数料を多く得られる両手仲介狙いで「物件の囲い込み」をする可能性もあります。
囲い込みとは、他の不動産業者に情報を出さずに自社の顧客同士で売買をまとめようとする行為です。両手仲介狙いの囲い込みについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
カンタンに言うと両手仲介なら、不動産会社は売り手と買い手両方から仲介手数料をもらえるので、ほぼ倍の売上になるのです。
売主側にしたらどちらも時間をムダにしているだけです。
不適切な査定をする業者への対策として、「複数の業者に査定をもらう」「査定価格の高さだけでなく根拠をしっかりヒアリングする」の2点があります。
また、大きなデメリットではありませんが、契約期間の3ヶ月は原則解約できない点も要注意です。もし解約した場合、それまでにかかった広告費用の実費など違約金を請求される恐れがあります。
まとめ
専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結すると、すべて業者任せにできるので楽ですが、その一方、業者次第では全然売れないという事態も考えられます。
いくら売れなくても3ヶ月は何もできないので、かなり歯がゆい思いをすることになります。
焦らずにじっくり半年程度は付き合う覚悟も必要でしょう。
1社に任せるから強力な売り出し活動をしてもらえる反面、その1社が悪ければ売却全体がうまくいかないと言えます。
査定の段階でなるべく多くの業者の話を聞き、真摯な対応を心がけている売却の上手な不動産会社を見つけるように手間をかけましょう。
