マンション売却をする人の多くがチョイスする専任媒介契約。この記事では、専任媒介で使う契約書のチェックポイントをまとめました。
実はペナルティを受ける危険な行為もあるって知ってましたか？
ここでサラッと契約書の読み方を押さえておきましょう！
専任媒介の特徴やメリットについて詳しくはこちらの記事で解説しています。
専任媒介契約・専属専任媒介契約で1社の不動産業者に依頼するメリットとデメリット
専任媒介契約書の記載内容のチェックポイント
専任媒介契約書に書き込まれた項目の中で見ておくべきポイントをまとめました。ここで挙げる部分の記載がどうなっているかをまずチェックしましょう。
前提・標準約款の契約書を使っているかチェック
媒介契約の書類は国土交通省が出しているテンプレート（ひな形）があります。それに沿ったものにしていれば、必要な項目はすべて入っています。
下のリンク先の1ページ目から7ページ目が専任媒介契約書に該当します。
宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款（PDFファイル）
もし、これと大きく異なるようなら、その理由を担当者に聞いてみましょう。見た目が違っても内容が同じなら問題ありません。
免許証番号から不動産業者の営業年数などを一応調べる（省略可）
不動産業者には割り振られた免許証番号があり、それから営業年数や行政処分の過去などを調べられます。
業者について心配な点があれば、以下の記事を参考に契約書記載の免許証番号を使ってチェックしてみましょう。
不動産屋の免許番号の調べ方と見方
活動報告の頻度（2週間に1回以上）、連絡方法が文書か電子メールか
専任媒介契約の場合、不動産業者には売却活動の報告義務があります。そのペースは最低でも2週間に1回以上と決められているので、その基準内か確認しましょう。
また、連絡方法が文書なのか電子メールなのかも契約書に書かれています。大手不動産会社ほど文書での報告が多くなっています。
契約の有効期間が3ヶ月以内になっているか
専任媒介契約の期間は3ヶ月が上限です。3ヶ月以内になっているか確認してください。
また更新は依頼主からの申し出がないと行われないので、自動更新の記載があっても意味がありません。自動更新にしている不動産業者は要注意です。不動産業者の変更も検討してみてください。
不動産業者の変更を考える人へ（メリット・違約金・解約方法）
仲介手数料（約定報酬）の支払い時期がいつになっているか
「約定報酬の受領の時期」として記載があります。
パターンとしては、以下の3種類が一般的です。
- 売買契約締結時に半額、最終決済時に半額
- 決済時に全額
- 売買契約締結時に全額
売買契約締結時に半額か全額を支払うときは、買主から受け取る手付金を充てることで支払えるでしょう。
半額ずつの支払いとしている不動産業者が多いようです。
物件情報に誤りがないか
契約書の内容で売り出し活動が行われるので、物件情報が間違っていないか十分チェックしましょう。思い込みで誤った内容になっている可能性がないとは言えません。
専任媒介契約書の約款で売主にペナルティがある項目はコレ！
約款は難しくて読みたくないし、読んでもよく意味が分かりませんよね。
売主として知っておかないとペナルティを受ける項目をピックアップしましたので、これだけは把握しておきましょう。
他の不動産業者に同時に依頼して売却したら違約金が発生する
専任媒介は1社にしか依頼できないルールです。こっそり他の不動産業者に依頼することはできません。もし売却後にバレたら、仲介手数料相当額を払わなければいけません。
2社以上に依頼したいのなら一般媒介を利用しましょう。
一般媒介契約で同時に複数の不動産業者に依頼するメリットとデメリット
自己発見取引や理由のない契約解除は広告費用などを請求される（仲介手数料の上限は超えない）
専任媒介なら自分で見つけてきた相手に売ってしまうのは自由です。しかしその場合、広告費用などの実費を不動産業者に支払わなければいけません。
また、自分の都合で売却を取りやめる場合も同様です。
広告費用などの実費は、仲介手数料として契約書に定めた額が上限になります。
仲介で知り合った相手と2年以内の直接取引はやめよう
不動産業者抜きで契約して仲介手数料を節約しようとしてもムダです。2年以内に直接取引をすると、仲介手数料相当の請求が行われます。
不動産業者は自分たちの関わった物件の行く末をチェックしているので、必ずバレるといってもいいでしょう。
誠実な取引を心がけてください。
約款に出てくる停止条件付契約についてはこちらの記事で解説しています。
停止条件付きの買い替え特約を使って、先に新居を買う住み替えの流れ
カンタンに言うと、停止条件付契約はキャンセルの可能性があり、仲介手数料もキャンセルになったら全額返金しますという内容が約款に書かれています。
まとめ
専任媒介で使われる契約書で注意してほしいポイントを見てきました。
自分が損しないために面倒でも各項目を確認しておきましょう。
またペナルティを受けるような取引をしないためにも、誠実な対応を心がけて下さい。
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