特定の居住用財産を売却した場合に適用できるのがこの買い替え特例です。正式には「特定の居住用財産の買換えの特例」と言います。
今回はこの買い替え特例についてみてみましょう。
マンション売却益の特定居住用財産の買換え特例とは？
「特定の居住用財産の買換えの特例」は、居住していたマンションを買い替えのために売却した場合、一定の要件を満たせばその譲渡益に対する課税を将来に繰り延べする制度です。
買い替えでお金が少なくなっている時期には大変ありがたい制度と言えます。
適用要件は？
「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けるための要件は、
- 居住していたマンションを平成31年（2019年）12月31日までに売却すること。
- 売却した年の前年又は前々年に「3000万円の特別控除」、「マイホームを売った時の軽減税率の特例」、そして「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」を受けていないこと。
- マンションが日本国内にあること。
- 売却代金が1億円以内であること。
- 居住期間が10年を超えること。
- 買い替える新居の床面積が50平方メートル以上であること。
- マンションを売却した前年から売却した翌年まで、つまり3年以内に買い替えて、新居に居住すること。
- 買い替える新居が中古の耐火住宅の場合は、建築から25年以内であること。
- 買主と売主が特別の間柄ではないこと。
の９つです。
他の特例より要件が多いので、適用要件を満たしているか慎重に調べてください。
なお９の特別の間柄とは、親や妻、生計を一緒にする親族、内縁関係にある者、そして特殊な関係にある法人（同族企業）などがこれに当たりますのでご注意を。
実際はどのようになるのか？
（1）譲渡代金≦買い替え代金の場合
1000万円で購入したマンションＡを5000万円で売却、そして新たに7000万円で新居Ｂを購入したとすると、マンションＡの売却で得た4000万円が譲渡益となり課税対象のはずですが、この特例を適用した場合、4000万円の譲渡益には課税されず、今後新居Ｂを売却する時まで課税は繰り延べとなります。
新居Ｂを8000万円で売却した場合、新居Ｂの購入費用7000万円を引くと1000万円の譲渡益が発生しますが、これに特例で課税されなかった4000万円がこの時に課税されますので、最終的に5000万円が課税の対象となるのです。
なおこの計算は分かりやすくするため、減価償却などを含めていません。
また新居Ｂの取得費を計算する場合、通常とは異なりますので以下のタックスアンサーのページを参照してください。
参考
居住用財産の買換えの特例を受けて買い換えた資産の取得価額とされる金額の計算国税庁
（2）譲渡代金>買い替え費用の場合
1000万円で購入したマンションＡを5000万円で売却、そして新たに3000万円で新居Ｃを購入した場合、譲渡益4000万円は買い替えに充当したとして計算し、
マンションＡの売却益－新居Ｃの購入費用＝1000万円
ここからさらに必要経費800万円を引いた200万円が譲渡所得となり翌年の課税の対象となります。
なお必要経費の計算は以下のタックスアンサーのページを参照してください。
参考 売った金額より少ない金額でマイホームを買い換えたとき国税庁併用できない特例は？
「3000万円の特別控除」と「マイホームを売った時の軽減税率の特例」は併用できません。
２つとも税金をかなり優遇してくれる特例なので、どちらを適用した方が税金が安くなるのかを調べて、キャッシュフローなども含めて慎重に検討しましょう。
以下の記事も参考にしてみてください。
マンション売却益の3000万円特別控除を知っておこう
マンション売却益の10年超所有軽減税率の特例を知っておこう
まとめ
「特定の居住用財産の買換えの特例」を適用することにより、課税を繰り延べすることができるので、資金繰りが厳しい時はぜひ適用したい制度です。
しかしあくまで繰り延べるだけであって課税されなくなるのではありません。この点はご注意ください。
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