住み替えローン（買い替えローン）なら、ローン残債があっても新しい家が買えます。
今の住宅ローンを完済する前に新しい家を買いたい場合、「ダブルローンを使わないといけないんじゃないか」と気にする人もいますが、住み替えローンという仕組みを使えば大丈夫です。
不動産会社も住み替えはよくあることなので、売却専門の会社ならすぐ理解してくれます。急いでいる人は、HOME4Uの無料一括査定で住宅ローンの残債があることを伝えて査定してもらいましょう。
コレだけ知っとこ！マンション売却の必要情報まとめ
はじめてマンションを売るときに一括査定を使ってほしい3つの理由この記事の目次
ダブルローンはリスクが高いのでやめる
ダブルローンとは、住宅ローンを2つ同時に借りることです。
住宅ローンを組んでマンションを購入している人が、別の一戸建てを購入したいというようなケースで、ダブルローンを検討します。
でも、ダブルローンには2つ大きな問題があります。
問題点その１．ダブルローンは審査に通りにくい
ダブルローンを組む場合、1つ目の住宅ローンと2つ目の住宅ローンで借りる合計額が審査の対象となります。
住宅ローンは年収に対する返済比率が決まっているので、ダブルローンを組むには高年収である必要があります。
いくらダブルローンを組みたくても審査に通らない可能性も高いのです。
問題点その２．ダブルローンで2つの支払いをしていくのは大変
毎月の返済額が二重になっても、家計はやっていけるでしょうか？
「今の家が売却できるまで少しだけの期間だから」と考えていても、いつ売れるかは分かりません。ひょっとしたら何年もかかる可能性はゼロじゃないんです。
そんなギリギリの状態で生活していくのは無謀だと思いませんか？
「ダブルローン、だめじゃん」と思ったあなたに絶対伝えたいのが、次に説明する住み替えローンです！
ダブルローンよりも使いやすい！ 住み替えローン（買い替えローン）の存在を知ってほしい！
ダブルローンのことを調べている人には、ぜひ住み替えローンを使うことを検討してほしいんです。
ややこしいので知らない人もいるかもしれませんが、マンションや一戸建てを売却する人の大半は住宅ローンが残ったままです。
マンションを売却するときの住宅ローンの完済の仕方を図にしたのが下のものです。
左端の青の住宅ローン残債に対して、赤のマンション売却代金が、
- 売却額が住宅ローン残高より高ければ、売却代金で問題なく完済できます
- 売却額が住宅ローン残高より安くても、貯蓄で足りない分を払えるなら完済できます
- 売却額が安くて貯蓄でも完済できないようなケースで住み替えローンを利用します
という風になっています。
高く売れたり、貯蓄が十分にあったりすれば、ダブルローンも住み替えローンも使わずに売却して買い替えできることに気づいた人もいるかもしれませんね。
いくらで売れるか分からない人はHOME4Uの査定を使ってください。簡単に相場がわかります。
買い替えローン（住み替えローン）の仕組みと手順
買い替えローン（住み替えローン）とは、住宅の売却と購入を同時に行う人専用の住宅ローン商品です。買い替えローンも住み替えローンも同じです。
売却代金で返しきれない住宅ローン残額を新しい家の代金に上乗せして貸してくれます。
ダブルローンしか選択肢がないと思っていた人もいるかもしれませんが、住み替えローンの利用も検討してみてください。ダブルローンよりリスクが低いのでオススメです。
買い替えローン（住み替えローン）を使う場合の流れ
住み替えローンを使う流れは以下の通りです。ここではマンション→一戸建ての住み替えを想定していますが、別のケースでも流れは変わりません。
マンションからマンション、一戸建てからマンションなど人によって状況が違うと思いますが、基本的なことは変わりませんので、この例で説明していきます。
１）訪問査定をしてもらい、不動産会社に依頼する
まず今の家の売却価格を知るために、不動産会社に訪問査定に来てもらいます。HOME4Uの一括査定で複数の不動産屋に見てもらいましょう。その際に「実は住宅ローンの残債が多くて、住み替えローンを検討してるんですけど、紹介とかありますか？」と正直に聞いてみましょう。不動産会社の紹介なら話が早くてラクです。
また、売却と購入を、同じ不動産会社に依頼すると手続きがスムーズに進みます。購入する家が決まってないなら、新しい家を探している点もアピールしましょう。
２）住み替えローンを借りる銀行に相談する
そもそも買い替えローンが借りられないと不動産売却もできません。なので、早めに買い替えローンを借りる銀行を決めましょう。
いま住宅ローンを借りている銀行の買い替えローンを利用すれば、銀行とのやりとりは少なくてすみます。
３）買い替え特約付きで新居を契約する
新しい家は、今の家が売れる前に購入契約（買う方の売買契約）をしてしまいます。そのとき「買い替え特約」という条件を付けます。
これは「契約するけど、もし今の家が売れなかったら買いませんよー」というものです。その場合は違約金もなしで解約できます。売り手からすれば不利な制度で嫌がられることもありますが、建売住宅などで不動産会社が相手なら付けてくれます。
４）売却完了と同時に住み替えローンを借りる
買い替えローンを使った住み替えのお金の流れは下のようになります。
- 買い主から、売却の代金を受け取る（上図ではマンション売却代金）
- 住み替えローンの融資を実行してもらう
- 売却代金と住み替えローンの一部で、最初の住宅ローン残債を完済する
- 住み替えローンの残りで一戸建ての代金を払う
- 引き渡し猶予期間の間に引っ越しを済ませる
「売却して得たお金」と「住み替えローンで借りたお金」を使って、「住宅ローン残債」と「新しい家の代金」を支払うわけです。
引き渡し猶予期間を設定することで売却後も数日は今のマンションに住み続けられます。こうすることで引っ越しを1回で終わらせ、仮住まいも必要なくなります。
住み替えローンは売り買い同時進行で進める
住み替えには売却と購入のタイミングで3つのパターンがあります。
- 買い先行
- 売り先行
- 売り買い同時進行
住み替えローンを利用するときは、売り買い同時進行で進めます。
タイミングとしては購入が先になるので買い先行と思うかもしれませんが、買い替え特約をつけて契約する場合は売り買い同時進行です。
もし売却がうまくいかなかったら購入も白紙に戻る状態なので、購入はまだ終わっていないのです。
住み替えローンは審査は年収がどれくらい必要か
住み替えローンの審査に関わる項目で気になるのが、必要年収でしょう。
利用条件を見ていくと、年収250万円以上の銀行もあれば、600万円以上としている銀行もあります。400万円以上としている銀行が多い印象です。
住宅と土地の価値以上のお金を融資するので、銀行としても慎重になるのは当然です。
世帯合算で計算してくれる銀行もあるので、あきらめずに問い合わせて事前審査を受けてみましょう。
住み替えローン取り扱いのある主要銀行一覧
主要な銀行の住み替えローン（買い替えローン）についてのページをまとめました。別ページで開きます。借り入れ条件・必要年収・適用金利なども記載されているので、参考にしてみてください。
ホームページがなくても住み替えローンにあたるものが用意されていることもあるので、希望の銀行があれば問い合わせてみましょう。
三菱UFJ銀行では住み替えローンのページはありませんが、こちらで住宅ローン利用条件に住み替えでの利用も対象になると記載されています。
（三井住友銀行では住み替えの資金計画のシミュレーション機能も提供しています。）
まとめ
- ダブルローンはリスクが高いのでやめる
- ダブルローンよりも使いやすい買い替えローン（住み替えローン）を使えば住宅ローン残高が多くても新しいマンションを購入できる
買い替えローンの利用を考えるなら、いくらで売れるかまず知るために不動産屋の簡易査定を受けてみましょう。HOME4Uの無料一括査定などを利用して、複数の会社に聞いてみるのがおすすめです。
マンション売却に一括査定をオススメするワケ
理由１．街の不動産屋だと何百万円も損する！？
街の不動産屋さんに売却依頼するのは危険です！近所の不動産屋さんはマンション売却が得意じゃありません！
マンションは一生に何度もない高額なもの。ちょっとしたことが大きな損につながります。値下げや宣伝の方法がマズイと、売却価格が何百万円も安くなってしまいます。
理由２．一括査定参加の不動産屋は売却に強い！
一括査定サービスの利用者はマンションを売却したい人です。
サービス申し込み後は、査定金額や内容をもとに不動産屋を比較します。
つまり、参加業者からすれば、他の不動産屋と提案で勝負して、売却したい人からの依頼を勝ち取らなくてはいけないのです。
だからこそ、売却が得意な会社だけが集まっています。
「早く売りたい！」「高く売りたい！」と考えるなら、売却が得意な会社に任せるのが一番です。
理由３．一括査定で相場を知っておくのが売却成功のコツ！
マンションの価格が適正かどうかはカンタンには分かりません。売却が終わってから「もっと高く売れたかも……！？」と後悔する人も多いんです。
一括査定を利用すると、最大６社の査定価格が出て、自分のマンションがいくらで売れるか相場が分かります。
売ってから後悔しないためにも、マンション売却のスタートは一括査定がオススメです。
無料で利用できるので下のリンクからチェックしてみてください。
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