離婚のマンション売却は住宅ローン残債が完済できるかが分かれ目

離婚は人生の新しい出発点とも言えます。

とはいえ、マンションを購入していたら、財産分与も面倒で大変ですよね……。

新しい人生をスッキリ始めるために、スムーズにマンションを売却しましょう。

住宅ローン残高より高く売れるかが重要です。

離婚したらマンションを売却した方がいい2つの理由

離婚後、マンションを売らないと、様々なトラブルの可能性があります。

数年先、数十年先の問題もあるので、把握しておきましょう。

住宅ローン返済滞納のリスク

まず前提として、離婚しても住宅ローンの連帯保証人、連帯債務者から外してもらうことは原則できない点を知っておきましょう。

もし元夫の返済が滞ったら、元妻に請求が来ます。離婚していても返済の義務はなくなりません。

財産分与で元妻と子が住んでいるマンションならまだしも、元夫が住んでいても元妻に請求が来る可能性が残ります。

もちろん元夫単独で住宅ローンを組んでいれば心配ありませんが、元妻が連帯保証人・連帯債務者になっていれば、完済まで不安が続きます。

また、元夫単独の住宅ローンでも問題は起こりえます。

財産分与の結果、元妻と子がマンションに住み、元夫が住宅ローンを支払い続けるというケース。よくある話です。

しかし、もし元夫の滞納が続けばマンションは競売にかけられて、元妻と子は追い出されてしまいます。

離婚後、住宅ローン返済、養育費、慰謝料、自分の生活費で元夫の経済的負担は非常に厳しく、滞納の可能性は十分あります。

（共有名義の場合のみ）将来の売却や相続の問題

登記上の名義が共有名義のままだと将来問題が起こる可能性が高いです。

共有名義の不動産の取引では、名義人全員の同意・署名が必要となります。将来売却しようと思ったときには、別れた相手に連絡を取って手続きをしなければいけないのです。

別れた相手といつまでも連絡が取れるとは限りません。いざというときに音信不通となっていて、何十年後に後悔することになるかもしれません。

また、相手が亡くなれば、相続の問題も発生してきます。

住宅ローンを完済していれば問題ありませんが、返済中なら金融機関の許可がないと名義変更はできません。

将来のリスクをなくすためにも、離婚のタイミングで売却してしまう方が賢明です。

住宅ローン残債より高く売れるかどうかで売却方法が変わる

マンションが住宅ローン残債務より高く売れるかどうか、つまり売却代金で住宅ローンを完済できるかどうか、が大きな分かれ目となります。

住宅ローン残債より高く売れそうなら一般不動産売却

住宅ローンを完済できる価格で売れるマンションなら、普通の不動産売却が可能です。

売却代金の住宅ローン完済後に余った分は、夫婦で財産分与の割合に応じて分け合うことになります。

一般不動産売却の流れ

不動産会社に売却の仲介を依頼して、購入希望者を探します。

内覧や交渉を経て、売買契約を締結し、決済と受け渡しとなります。

依頼した不動産会社が案内してくれる通りに進めていけば問題ありません。

依頼の際には、包み隠さずに「離婚」が売却の理由と伝えましょう。離婚した夫婦が住んでいたなんて嫌というような人はそもそも中古マンションを探しません。

急ぎで売却を完了させたいなら、相場より少し安く売り出す工夫も必要でしょう。

相談先はマンション売却が得意な不動産会社

マンション売却に強い不動産会社とそうではない不動産会社があります。

HOME4Uのような不動産売却の一括査定サービスに登録している不動産会社は、売却に強いと言っていいでしょう。売却希望の人を積極的に探しているくらい売却仲介に力を入れているわけです。

HOME4Uには厳選した全国の不動産会社が参加していて、近所にあるマンション売却に強い不動産屋を見つけられます。

住宅ローン残債より安くしか売れなさそうなら任意売却

売却価格では住宅ローンが完済できない場合、一般の不動産売却はできません。金融機関が設定している抵当権を外してくれないためです。

そんな物件でも任意売却なら売却可能です。

多額の住宅ローンが残っていて困っている人はぜひ検討してみましょう。滞納を続けてマンションが競売にかけられる前に動いてください。

任意売却の仕組み

任意売却とは、金融機関と相談の上、住宅ローンが完済できない価格でも不動産売却できる仕組みです。

競売なら相場よりかなり安くなってしまいますが、任意売却は一般の消費者が買い手となるので、相場に近い価格で売れます。金融機関としても回収できる金額が増えるので、競売に至るよりは任意売却の方がいいのです。

任意売却して残った分の債務は、返せる範囲で毎月返済していきます。返済額は月々1万円程度となることも多く、住宅ローン返済と比べると負担がかなり減ります。

相談先は任意売却が得意な不動産会社

任意売却は仕組みが特殊で、金融機関との交渉も大事なポイントとなるため、任意売却相談センターのような任意売却専門の不動産会社に依頼するようにしましょう。

金融機関との交渉次第では、引っ越し代の捻出や返済総額の減額も可能です。

任意売却相談センターのサービス詳細を公式サイトで見てみる！

まずは売れそうな価格を調べるために一括査定を利用する

今のマンションの価値がいくらくらいなのか全く分からないという人におすすめなのがHOME4Uなどの無料一括査定サービスです。

上では一般不動産売却の入り口のように紹介しましたが、査定価格を知りたいという目的でも使えます。

より正確に知りたいなら訪問査定ですが、築年数や立地・広さ・過去の売買情報から算出する机上査定でもおおよその価格は分かります。

任意売却を選ぶ前に一括査定サービスを利用して売れそうな価格を調べるのがおすすめです。

（参考情報）離婚しても売却しない方法一覧

できれば売却したくないという人も多いと思いますので、売却しない方法と注意点も参考情報として掲載しておきます。

いずれの場合も決めたことを公正証書に残しておくことが必須です。

将来の約束が必ず果たされるとは限りません。法的な拘束力のある公正証書に残すことで、不安を少しでも減らしましょう。

しかし、公正証書で「住宅ローン滞納などで元妻が負担しなければならなくなった場合、元夫はその費用を補填する」などと定めていても、元夫に資産や収入がなければ無意味です。

公正証書があるから絶対安心というわけではないことも覚えておいてください。

元夫が住宅ローンを払いながら、元夫が住み続ける

このケースでは、元妻が連帯保証人や連帯債務者となっていないかが問題です。

もしなっていれば、元夫の返済が滞ったときに、元妻に債務の請求が来ます。

元妻からすれば、住んでもいないマンションの返済を迫られる可能性が完済まで続くことになります。

また、住宅ローン返済と養育費や慰謝料が重なるので、元夫も経済的負担が大きいでしょう。

元妻としては、マンションの価値のいくらかを財産分与として現金で受け取る権利も主張できるでしょう。

元夫が住宅ローンを払いながら、元妻と子が住み続ける

「子どもを転校させたくない」「思い入れのある部屋を離れたくない」などの理由からこの形を取る夫婦も多いようです。

慰謝料代わりにマンションを渡すというイメージです。

しかし、これは将来にトラブルが起こる可能性の高い方法です。

元夫の住宅ローン滞納があれば、マンションが競売にかけられて、元妻と子は追い出されてしまうかもしれません。何十年も自分が住んでいないマンションのローンを払い続けるのは難しいでしょう。

また、名義変更の問題もあります。

住宅ローン完済前のマンションの登記上の名義を元妻に変更するのは困難です。金融機関が許可してくれないでしょう。

よって、名義変更は住宅ローン完済後にしかできません。何十年後のその時点で元夫と連絡が取れるかどうか、素直に変更に応じてもらえるかどうか、不透明です。

登記上の持ち主が元夫のままでは厳密にはもらったとは言えません。

元妻がローンを払いながら、元妻と子が住み続ける

元妻に十分な収入があれば、この選択もありえます。

元夫が住むケースと同じく、元夫が連帯保証人や連帯債務者になっていないかがトラブル防止のポイントです。

また、元妻単独で残債分の住宅ローンが組めるなら、借り換えによって住宅ローン名義と登記名義を元妻のものとすることもできます。

元夫としては、マンションの価値のいくらかを財産分与として現金で受け取る権利もありますが、慰謝料や養育費もあるため、ケースバイケースでしょう。

まとめ

離婚後もマンションを売却せずにいることはトラブルの原因になりがちです。

できれば離婚の際にはきっぱりとマンションを売却してしまいましょう。時間が経ってからでは連絡も取りにくくなるので、できれば離婚前に売却手続きに入っておく方がスムーズです。

その際は売却可能な価格によって、一般不動産売却か任意売却を選ぶことになります。

今のマンションの価値を知るためには一括査定サービスを利用して調べましょう。

住宅ローン滞納前でも任意売却の相談はできます。早めに動きましょう。

新しい人生の門出に向けて、最後のひと踏んばりです。