持ち主が認知症の場合のマンション売却手順

photo credit: My mother via photopin (license)

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高齢化社会の進行で認知症になられる方も増えているそうです。

そして認知症になると意思能力が低下するために正常な判断を下せなくなります。

もし認知症発病後に所有しているマンションを売却する場合、成年後見人が代わりに手続きをすることになります。

認知症の方のマンションを売る場合、どのような手続きを経なければならないのか、今回の記事で見ていきます。

成年後見人の選任

認知症になると正常な判断を下せなくなるため、売買契約も当然できません。

そこでマンションを売却するためには、認知症になった持ち主に代わって売買契約を締結する者が必要となります。

これが成年後見人です（民法7条）。

成年後見人は家庭裁判所の審判によって選任されます。一般的には親族や司法書士などが選任されるようです。

配偶者や4親等内の親族などが、成年後見人を選任するよう家庭裁判所に申し立てできます。

売却先探し

マンションの売却は、購入希望者がいないことには始まりません。

そのため購入希望者探しを始めておきましょう。

そして購入希望者が見つかったら契約となりますが、これ以降の手続きによってはこちらの事情で売却が完了できない場合もありますので、売買契約をこの段階で結ぶのなら、停止条件付売買契約を締結しましょう。

この停止条件付売買契約とは、予め定めた条件が成就しないと売買契約の効果が生じないというもので、成年後見人が締結する契約としてはスタンダードなものになります。

不動産処分許可の申し立てを行う

成年後見人が選任されても、成年後見人がすぐに売買契約を有効にできるわけではありません。

成年後見人がその地位を濫用し、認知症になった持ち主の財産を勝手に処分するのを防止するため、家庭裁判所の許可を取らないといけないように法定されているのです（民法859条の3）。

ちなみのこの許可を居住用不動産処分許可と言いますが、許可が下りなければ売買契約の停止条件に引っかかり、契約は無かったことになります。

居住用不動産処分許可を得るためには、

  1. 申立書
  2. 不動産の全部事項証明書
  3. 固定資産税評価証明書
  4. 不動産の査定結果書
  5. 売買契約書

を家庭裁判所に提出する必要がありますので、事前に用意しておきましょう。

ただし書類を揃えていても必ず許可が出るとは限りません。

裁判所がマンションを売却してお金にする必要性が無いと判断すれば許可が下りない場合もありますのでご注意ください。

売買契約の効力発生

裁判所の許可が下りたことにより売買契約に付けた停止条件が成就したことになり、この段階でようやくマンション売買契約の効力が生じます。

まとめ

成年後見人が認知症になった持ち主に代わって売買契約を結ぶためには、多くの過程を経なければいけません。

面倒に思うかもしれませんが、成年後見人の暴走を防止するためには必要な措置なのです。法律に従ってマンションを売却してください。