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最初はこの広さで大丈夫だと思って購入した分譲マンションでも、子どもの誕生や成長に伴って、手狭になってしまったら、買い替えを検討し始めるタイミングです。
この記事では、より広いマンションや一戸建てに買い替えたいという方向けに、手狭になったことが理由の買い替えに特有の注意点や流れについてご紹介します。
まずは住宅ローンの残債を確認しよう
子供の誕生や成長に伴ってマンションを買い替える場合、住宅ローンを組んでからそれほど長い期間が経っていないことが多いでしょう。
そこで、まずは住宅ローンの残債を確認しておく必要があります。
返済方法を元利均等返済にしていた場合には最初の数年間は返済額のうち元金より利息分の返済に多くの割合が割かれます。その結果、思った以上に元金が減っていない可能性もあります。
まずは住宅ローンの残債がいくらくらいなのかを確認しましょう。
現在のマンションの売却査定を依頼する
住宅ローンの残債を確認したら次は、現在住んでいるマンションの売却査定を不動産会社に依頼しましょう。
複数の不動産業者に依頼するのが基本ですが、この時、単に高い査定額を出すところに依頼するのではなく、査定額の根拠がしっかりしているか、どのような方法で販売活動をするのか、今までの実績はどうなのか、などを確認して信頼のできる不動産業者を選びましょう。
査定額はあくまで目安で、そのままの金額で売却できるわけではありません。
マンション売却の査定価格はあくまで目安。売却額は低くなることが多い
住み替えたいマンションや家の価格帯を決める
今のマンションより広いマンションに引っ越すという場合、部屋面積を広くして、さらに立地も今と変わらないところに住むのか、それとも広くなった分、立地は諦めて価格帯を下げるのかを決めておくと良いでしょう。
現在のマンションの査定額から実際の売却価格を想定して、差額をどう用意するのかも決めておく必要があります。
査定額から一定の値下げ分を考慮して資金計画を立てておくことが重要です。
一戸建てならどれくらいの価格と立地で買うのかまで決めておきたいところです。
売却後、住宅ローン残債は完済できるか
住宅ローンの残債がまだかなりある場合、マンションの売却代金だけでは完済できないかもしれません。
そうした場合には差額を現金で用意するのか、差額分まで融資が受けられる買い替えローンを利用するのかなど決めておく必要があります。
買い替えローンについては、こちらの記事で解説しています。
マンション売却時に買い替えローンで住宅ローン残債を含めて融資を受ける
残債が多い場合は特に、マンションの査定価格と実際の売却価格は差があると考えて、厳しめの資金計画を組んだ方が良いでしょう。
仮住まいを用意する
売却と購入のタイミングによっては、仮住まいが必要となります。
この場合、売却を先に終わらせて、仮住まいに引っ越してから、次の物件を探して購入します。一度引っ越し先に落ち着くので、前述の買い替えローンは利用できなくなります。
仮住まいを賃貸マンションにする場合は、1年～2年更新としているマンションが多いので短期でも大丈夫か確認しておくと良いでしょう。
また敷金は退去時に帰ってきますが、礼金は返ってこないので礼金の少ない物件を探すようにしたほうが節約になります。
買い替えでは、仮住まいをせずに売却と購入のタイミングを合わせることもできます。詳しくは買い替えの3パターンを解説した以下の記事を参考にしてください。
住み替えのマンション売却方法は３パターン
まとめ
マンションの買い替えでは住宅ローンの残債の完済が一つの大きな問題になります。
特に住み替え先のマンションが現在より広く、価格も高くなる場合には全体の資金計画をしっかりと組んでおく必要があります。
経験と実績のある不動産業者や、必要であればファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談すると良いでしょう。
マンションから一戸建てに買い替えたいという人はこちらの記事もチェックしてみてください。
マンション売却して一戸建てを購入する人向け。『住み替え』の住宅ローン処理と手続きの流れ
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一般的なマンション売買では、売主と買主をそれぞれ別の不動産会社が担当します。しかし、同じ不動産会社が両方の担当をするケースがあります。
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売り手の立場で見ると、値下がりや売却期間の長期化につながるので、避けたい状況です。
ソニー不動産の売却エージェントサービスは、このような両方の代理を禁止されていて、売りたい人のためだけに働いてくれます。詳しくは下記のソニー不動産のページで図解されています。分かりやすい動画もあるので一度チェックしてみてください。