買い替え特約でリスクを減らして、先に新居を買ってすぐに売却する「売り買い同時進行」の住み替えの流れと注意点

この記事をまとめると・・・
  • 買い替え特約は先に新居を買ってすぐに売却もする「売り買い同時進行」の住み替えで使える
  • 買い替え特約を付けて新居の購入契約をすると、期限までに今のマンションが売れなかったら無条件でキャンセルできる
  • 買い替え特約のキャンセルは手付金が戻ってくる上、違約金もない
  • 契約相手からはデメリットしかないので嫌がられる可能性がある点に注意

買い替え特約先に新居を購入してからすぐに住んでいたマンションを売る流れの「売り買い同時進行」の住み替えの契約時に使われます。

新居購入契約に買い替え特約を付けると、期限までにマンションが売れなかったら無条件でキャンセルできます。手付金は返ってくる上に違約金も必要ありません。

住み替えで、先に気に入った物件が出てきたときに買い替え特約を使えばリスクを減らして進められます。売り先行、買い先行、売り買い同時進行の住み替えの3パターンについてはこちらの記事で解説しています。

買い替え特約の特徴と使う場合の注意点を知っておきましょう。

買い替え特約とは?

マンション売却における買い替え特約とは、停止条件付き契約の一種です。

停止条件付き契約
「停止条件付き契約」とは、民法の用語で、ある物事が成就するまでは、契約を停止しておきますよ、という条件付きの契約のことです。

例えば、「試験で1番をとったらゲーム機を買ってあげる」という契約であれば、試験で1番をとるまで、ゲーム機を買ってあげることを停止している状態になります。

契約時には効力を発しませんが、条件を満たせば、効力が発生するというものです。

買い替え特約は、住み替えのために新しい住居を購入契約をするけれど、現在住んでいる家の売却がうまくいかなかった場合には白紙解約できるようにするという特約です。

解約時、違約金はかからず、手付金も返還されます

住み替えの場合、現在住んでいる家やマンションの売却代金を新居の購入代金に充てることがほとんどです。そのために売却がうまく行かないと購入代金の支払いができません。

(住み替えでのお金の流れについてはマンション売却後の一戸建て購入についての記事で詳しく図解しています。)

買い替え特約を契約書に盛り込むことで、もし思いどおりに売れなかった場合に購入契約を白紙解約できるようになります。

先に良い物件を見つけて購入契約をしたいけれど、売却がうまくいくか心配という人には、買い替え特約は非常に便利です。

買い替え特約を利用した「売り買い同時進行」の住み替えの流れ

買い替え特約を利用したい場合、まず新居の契約に買い替え特約をつけることができるか売主に確認する必要があります

その際には、いくら以上でいつまでに売却といった金額や期限の条件を決めます。

買い替え特約を盛り込むことを納得してもらえたら、先に新居の購入契約を結びます。このタイミングでは手付金だけを支払います。

契約後、現在の住まいの売却活動を進めて売却が完了すれば、無事新居の購入契約も成就となります。

あとは売却代金を使って残りの代金を決済して、購入が完了します。

一方、もし期限までに売却ができなければ、購入契約も白紙解約となり、先に支払っていた手付金は全額返ってきます。

売却がうまくいった場合の流れ

  1. 新居を買い替え特約付きで売買契約して手付金を払う
  2. いまの住まいの売却活動を進める
  3. 無事にマンションが売却できる
  4. 新居の残りの代金を支払って購入が完了する

売却がうまくいかなかった場合の流れ

  1. 新居を買い替え特約付きで売買契約して手付金を払う
  2. いまの住まいの売却活動を進める
  3. 買い替え特約で定めた期限までに売却ができない
  4. 新居の契約が白紙解除となり、手付金が戻ってくる

買い替え特約は相手側売主にとってはデメリットな点には注意しよう

実は買い替え特約は、売主にとっては契約してもいつ解除されるか分からず、その期間は売却活動を続けることも難しくなるため、デメリットの多い特約です。

そのため、買い替え特約は売主が納得しなければ契約内容に盛り込むことができません

例えば、売却予定の今住んでいるタワーマンションが都心にあり、高値で売れることが予想される場合なら、白紙解約の可能性も低いと考えて、買い替え特約も付けてもらいやすいでしょう。

また、購入予定の物件がなかなか売れない不人気な物件であるような場合なども、買い替え特約を容認してもらえる可能性があります。

建売の一戸建て住宅や分譲マンションなど売主が不動産会社の場合、買い替え特約を受け入れてくれるケースが多いようです。

最後は売主との交渉次第ですが、買い替え特約をつけてもらえないかもしれないという点は注意してください。

まとめ

買い替え特約は、住み替えを検討している人にとっては非常に便利な特約ですが、売主にとってはデメリットの多いものです。

マンション売却がうまくいかなかったときに無条件で解約できるのはとても大きいですよね。

買い替え特約を受け入れてくれない場合もあるので、「売り買い同時進行」をあきらめて売却完了後に新居の購入をする「売り先行」にすることも検討してみましょう。

売り先行、買い先行、売り買い同時進行の住み替えの3パターンの特徴はこちらで解説しています。