停止条件付きの買い替え特約を使って、先に新居を買う住み替えの流れ

停止条件付き契約」や「買い替え特約」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。

家を売却して、次の家を購入する買い替え(住み替え)の契約時に使われるものです。

難しい言葉のように聞こえますが、仕組みは非常にシンプルです。

今回は、この停止条件付きの買い替え特約で住宅を購入する場合の流れと注意点についてご紹介します。

停止条件付き契約ってどういうこと?

まず、「停止条件付き契約」とは、民法の用語で、ある物事が成就するまでは、契約を停止しておきますよ、という条件付きの契約のことです。

例えば、試験で1番をとったらゲーム機を買ってあげる、という契約であれば、試験で1番をとるまで、ゲーム機を買ってあげることを停止している状態になります。

契約時には効力を発しませんが、条件を満たせば、効力が発生するというものです。

買い替え特約とは?

マンション売却における買い替え特約とは、上で説明した停止条件付きの契約の一種です。

内容は、買い替えで新しい住居を購入契約をするけれど、現在住んでいる家の売却がうまくいかなかった場合には白紙解約できるようにする、という特約です。

買い替えの場合、現在住んでいる家やマンションの売却代金を新住居の購入代金に充てることが多く、売却がうまく行かないと購入代金の支払いができません。

買い替え特約を契約書に盛り込むことで、もしもの場合には購入契約を白紙解約できるようになります。

先に良い物件を見つけて購入契約をしたいけれど、売却がうまくいくか心配という人には、買い替え特約は非常に便利です。

買い替え特約を利用して先に新居を契約する際の流れ

買い替え特約を利用して新居を契約する場合、まず新居の契約内容に買い替え特約をつけることができるかどうか売主に確認する必要があります

その際には、いくら以上で売却できれば大丈夫なのか・いつまでに売却できれば大丈夫なのか、などの条件や手付金などを合意しておきます。

買い替え特約を盛り込むことを納得してもらえたら、先に新居の購入契約を結びます。このタイミングで手付金だけを支払います。

その後、現在の住まいの売却活動を進めて、売却が完了すれば、無事新居の購入契約も成就となり、残りの代金も決済して、購入が完了します。

一方、もし決済期限までに売却ができなければ、購入契約も白紙解約となり、先に支払っていた手付金は全額返ってきます。

売却がうまくいった場合

  1. 新居を買い替え特約付きで売買契約して手付金を払う
  2. いまの住まいの売却活動を進める
  3. 売却できれば、残りの代金を支払って購入が完了する

売却がうまくいかなかった場合

  1. 新居を買い替え特約付きで売買契約して手付金を払う
  2. いまの住まいの売却活動を進める
  3. 特約で定めた期日までに売却ができない
  4. 契約は白紙解除となり、手付金が戻ってくる

買い替え特約は売主にとってはデメリットだらけ

実は買い替え特約は、売主にとっては契約してもいつ解除されるか分からず、その期間に売却活動を続けることも難しくなるため、デメリットの多い特約です。

よって、買い替え特約は売主が納得しなければ契約内容に盛り込むことができません

例えば、売却予定の今住んでいるタワーマンションが都心にあり、高値で売れることが予想される場合なら、白紙解約の可能性も低いと考えて、買い替え特約も付けてもらいやすいでしょう。

また、購入予定の物件がなかなか売れない不人気な物件であるような場合なども、買い替え特約を容認してもらえる可能性が高いです。

最後は売主との交渉次第ですが、買い替え特約をつけて契約してくれないかもしれないという点は忘れないようにしましょう。

まとめ

買い替え特約は、買い替えを検討している人にとっては非常に便利な特約ですが、売主にとってはデメリットの多いものです。

買い替え特約を利用して住み替えを検討する際には、事前にその条件について売主に確認しておくことが大切です。

場合によっては、売却完了後に新居の購入をする売り先行にすることも検討しましょう。

住み替えの3つのパターンについてはこちらで解説しています。
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