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今ではピンとこない話ですが、日本がバブル絶頂期だった頃は、購入したマンションを右から左に流すだけでかなりの儲けが出ていました。
長らく続いている不景気の最近の日本では非常に少なくなっていますが、それでも上手に買い、上手に売ることができれば、当然そこには「利益」が発生します。
そして利益の発生するところには「税金」がついて回ります。
この記事ではマンションの譲渡益に、どのような税金がかかるのかを解説します。
「譲渡所得」とは何か
マンションを売った値段から買った値段を引いて、残る金額が利益であり、これを「譲渡所得」と言います。
譲渡所得の計算式は次のようになります。
◎【マンションを売った金額—(取得費＋譲渡費用)—特別控除】
この計算式で導き出される譲渡所得に対して、一定の税率をかける事で納める税額が決定します。
どこまでが取得費なの？
上記の譲渡所得を計算する際に注意しなければならないのが「取得費」です。
取得費とは、マンションを買った時に支払った費用の総称です。ここは分かりやすく具体例を用いて解説します。
例えば、あなたがインターネット通販で４,０００円の中古カメラを購入したとします。そして、これを自分の知り合いに５,０００円で売却したとしましょう。
単純計算すると、この場合、５,０００—４,０００＝１,０００円の利益が出ています。
しかし、ネット通販でカメラを購入する際に、ネット通販運営会社に手数料が発生する事があります。決済手数料や配送手数料など商品代金以外の部分です。仮に商品代金とは別に１００円の手数料が発生していたとすれば、実際の利益は９００円になります。
このように、利益（譲渡所得）を求めるには、買った値段だけではなく、その他に支払った手数料なども含め、差し引く必要があるため、「買った金額」ではなく「取得費」という名称になっているのです。取得費の中にマンション購入代金も当然含まれます。
マンションの購入時には、多くの費用がかかっています。
- 不動産会社への仲介手数料
- 印紙代
- 不動産取得税
- 登記費用
これらはすべて「取得費」として差し引く事ができます。
ですから、例えば１億円で買ったマンションを１億１千万で売ったとしても、譲渡所得は１０００万円と単純に考えないよう注意しましょう。
減価償却に注意しよう
取得費に付随して、もう一つ注意してほしい点が「減価償却」です。
例えば１０年前に１億円で買ったマンションを、今現在１億円で売ったとします。一見なんの儲けも出ていないように感じますが、実はそうではないのです。
１０年経ったマンションは当然新築当時よりも古くなっているはずですから、その商品価値も１０年分安くなっているはずです。
その「安くなった分」のことを「減価償却費」と考えると分かりやすいと思います。建物の構造ごとにこの減価償却率が決まっていて、マンション本体の購入価格に減価償却率をかけて、導き出された金額を用いる事になります。
ちなみに、減価償却されるのは、マンションの購入価格のうち「建物部分」だけです。「土地」の分は減価償却はありません。なぜなら古くなるのは「建物」だけであって「土地」は古くなるという概念がないからです。
しかし、建物部分だけの価格は当時の売買契約書を見てもほとんど載っていません。そこで、売買契約書に記載されている「消費税」を利用します。
消費税は建物部分にしか課税されませんので、それを利用して逆算すれば建物部分だけの購入価格を割り出す事が可能です。ややこしいので、不動産会社の担当営業マンに予め聞いておくといいでしょう。
短期譲渡と長期譲渡で税額が変わる
譲渡所得が発生した場合にかけられる税金は、そのマンションの「所有期間」に応じて変わってきます。
所有期間は譲渡した年の1月1日時点を基準に考えますので、その点も注意してください。
短期譲渡所得
所有期間：５年以下
税率：所得税30.63% 住民税9%
長期譲渡所得
所有期間：５年超
税率：所得税15.315% 住民税5%
このように５年超か以下かで、ほとんど２倍の税金となります。要するに、短い期間にコロコロと不動産を転売すると、非常に大きな税金がかかるようになっているわけです。
仮に２０１０年の２月に購入したマンションを売却するなら、２０１５年中は所有期間４年になってしまうので、２０１６年の１月以降まで待った方が税金を安く済ませられる可能性があります。
特例の活用で、税金を回避できる
自分が住んでいたマンション（自宅）を売却する場合は、一定の要件を満たす事で次のような特例措置を受ける事が出来ます。
- ３,０００万円特別控除
- １０年超所有軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買換特例
これら以外にも多くの控除制度があります。これは、マンションを売却して利益を出すことを事業として営んでいる人と、自分が住む目的で所有していた人の扱いを分けて、自分が住む目的で買い換える一般の人には優遇してあげようということなのです。
ですので、これらの制度を上手に使えば、自宅を売却して多額の税金を支払うというケースは、現在の日本では極めて稀なケースと言えるでしょう。
まとめ
自宅マンションの売却に伴って、譲渡益に対しての税金を納めなければならない人は少数でしょう。購入時より高い価格で売れるケース自体が稀ですし、もし利益が出ても特別控除などで優遇されているからです。
しかし、税金の話は複雑なことが多いので、素人考えで計算ミスなどをしてしまわないように注意しましょう。心配なら税理士さんに確定申告を依頼することも考えましょう。
マンション売却の確定申告を税理士に依頼する方法と費用の相場
