マンション売却をして一戸建てを購入する『住み替え』は住宅ローン残高と査定額のバランスがポイント

この記事をまとめると・・・
  • マンションを売って一戸建てを買う住み替えは住宅ローンが完済できるかで進め方が変わる
  • 売却代金で完済できるなら「売り先行」
  • 完済できないなら「売り買い同時進行」で買い替えローンを使う
  • 買い替えローンを使うと新居代金に住宅ローン残債を上乗せして貸してもらえる
マンションを売却して、一軒家などの新居を購入することを住み替えと言います。

住み替えでのマンション売却は、実は他の売却よりも少しだけ有利です。その理由は「買い替えローン(住み替えローン)」が使えるから。

買い替えローンを使うかどうかはマンションの売却代金で住宅ローンを完済できるかがポイントになります。いくらで売れそうかはHOME4Uの一括査定などを利用して相場をつかみます。

住み替えは複雑そうに見えて、ポイントを押さえると意外と簡単です。順番に見ていきましょう。

いちばんに考えよう。今の住宅ローンは完済できる?

マンションを売るとき、住宅ローンが残っている場合、どうするか知っていますか?

一般的には、マンションの購入者から売却代金を受け取って、それをそっくりそのまま住宅ローン返済に回します。それで住宅ローンを完済します。

住宅ローンを完済すると、買ってくれた人に所有権を移せるようになります。

逆に言うと、「住宅ローンが完済できないマンションは売れない」、これが鉄則です。

もちろん売却代金が住宅ローン残高より安いこともあります。新築だったり、購入してからあまり時間が経っていなかったりしたら、住宅ローンが残るケースの方が多いでしょう。その場合、足りない金額を用意しなければいけません。

足りない分にあてられる貯蓄があるのがベストです。しかし、もし貯蓄がない場合でも、買い替えローン(住み替えローン)という仕組みがあります。

買い替えローンの仕組み

買い替えローンとは、新しい家のために借りる住宅ローンに前の家の住宅ローン残債を上乗せして貸してくれる仕組みです。下の図の緑の部分を、新居の代金に加えて余分に貸してくれるイメージです。
買い替えローンの仕組み
簡単に言うと「この余分に貸したお金で前の住宅ローンを返して、新しい家を買ってね」ということです。

住み替えローンと呼ぶ銀行もあります。

とても便利な買い替えローンですが、売却と新しい家の購入を同時に行うときにだけ利用できる住宅ローンです。

買い替えローンについて詳しくはこちらの記事で解説しています。主要な銀行の買い替えローン商品のページにもリンクしているので参考にしてみてください。


ここまでのお金の問題を整理すると、マンション売却から一戸建て購入へのルートは2本あります。

  1. 住宅ローン残高より高く売れるなら問題なし、もし住宅ローンが残っても貯金で完済できるならOK(下図の真ん中の2パターン)
  2. 貯金を使っても住宅ローンを完済できない場合は、買い替えローンを利用する(下図右のパターン)

住宅ローン残高とマンション売却代金・貯蓄のバランスで完済できるかできないかが決まる

住宅ローンが完済できるか調べる手順

下の順番で住宅ローンが完済できそうか、現在の状況をしっかり把握しておきましょう。
住宅ローン残債を調べる、マンション査定を受ける、完済できるか検討する

1)住宅ローン残債を調べる

借り入れ時の返済予定表やインターネットバンキングなどで、残りの住宅ローンがいくらなのかハッキリさせましょう。年に一度は残高を書いた書類が郵送で届いていると思います。

2)マンションの査定を受けてみる

マンションがいくらで売れるか知るために不動産会社に机上査定を申し込みましょう。HOME4Uなどの無料一括査定サービスを使うと複数の会社から査定価格を教えてもらえます。

ちなみに机上査定はマンション名や築年数、立地、広さなどのデータと過去の成約実績から計算する方法なので、部屋の傷み具合やオプション設備は考慮されません。より正確な査定がほしいなら、直接来てもらう訪問査定を使う必要があります。

3)貯蓄と合わせて住宅ローンが完済できるか検討する

住宅ローン残高と査定結果を比べて、どういう手順で進めるか決めましょう。

  1. 完済できるなら、先にマンションを売ってから、新しい家を探す「売り先行」がおすすめ → ココから読む
  2. 完済できないなら、売ると買うを「同時進行」にして買い替えローンを利用する → ココから読む

完済できるなら売り先行、できないなら買い替えローンで同時進行

売却代金で完済できる場合の住み替えの流れ。「売り先行」がベスト

まずは売却代金で住宅ローンの残額をすべて返せる場合を見ていきましょう。

返せなくて買い替えローンを使う場合は次の「完済できなくて買い替えローンを利用する場合の住み替えの流れ。買い替え特約を使う」まで飛ばしてください。


住み替えは、売却と購入のタイミングで「売り先行」「買い先行」「同時進行」の3パターンに分かれます。

売り先行
マンションを先に売却して、そのあと一軒家を購入する。
買い先行
先に新居の購入をしてから、マンションの売却をする。
同時進行
マンションの売却と一軒家の購入を同時に進める

完済できるなら、この中で「売り先行」がベストです。

なぜなら、先にマンション売却を終わらせると、手もとに残るお金がハッキリして新居購入のための予算が決まるからです。また、もしマンションがなかなか売れなくても、新しい家を購入する時期を遅らせればいいだけなので、じっくり待てます。

つまり、時間をかけて予算を決めて納得できる新しい家を探すには「売り先行」が最適なんです。

売り先行で住み替えをする手順は下図のように進みます。
売り先行でマンション売却する手順

1)訪問査定してもらい、不動産会社に依頼する

机上査定ではなくて、マンションに来てもらう訪問査定を受けましょう。机上査定を受けた不動産会社に連絡して、訪問査定をお願いするとスムーズです。最低でも3社くらいには来てもらって、査定結果を比較した上で、担当営業さんと相性が良さそうなところに売却を依頼しましょう。

会社名より営業担当さんの能力を見るつもりで訪問査定に臨んでほしいと思います。

2)売却活動&仮住まいを探す

売り先行の場合、売却完了後は一時的に賃貸や実家に住んで、新しい家を探します。仮住まいとも言います。

マンションの売却には3ヶ月から6ヶ月はかかるので、その期間で売却後に住むところの検討をつけておき、購入者と契約したらスムーズに引っ越せるように準備しておきましょう。

ちなみにマンション売買では、契約を交わしてから引き渡しまでに日数を空けるのが通常の流れなので、その期間に引っ越します。

急いで引っ越すのが嫌なら、売却が始まったらすぐに引っ越してしまっても構いません。仮住まいの家賃がその分余計にかかりますが、内覧時には空き家状態で部屋を見てもらえるので購入希望者には喜ばれます。

3)売却完了後、新しい家を探す

売却が完了すると、手もとにどれくらいのお金が残るかハッキリします。不動産会社に仲介手数料を支払ったり、仮住まいへの引っ越し代金がかかったりするので、終わってみないといくら残るかはなかなか想定できないでしょう。

残った予算を踏まえて新しい家を探しましょう。マンションの住宅ローンを完済していれば、新しい家の住宅ローンは問題なく組めます。

もしタイミングが合うなら、マンションの売買契約を結んでから急いで新しい家を探して購入してしまうのもアリです。そうすれば仮住まいが必要なくなるので、節約にはなります。この場合は「売り買い同時進行」になりますね。

完済できなくて買い替えローンを利用する場合の住み替えの流れ。買い替え特約を使う

次に住宅ローン残高が多くて、売却代金と預貯金では完済できないパターンを見ていきましょう。

買い替えローンを使う場合は、マンションの売却と一戸建ての購入を同時に進める必要があります。かなり忙しくなると思うので、早め早めに動き出しましょう。

また、一戸建ての購入契約を結ぶときには、買い替え特約という条件を付けてもらって、もし売却がうまくいかなかった場合に備えます。

下の順番で詳しく見ていきましょう。

買い替えローンを使った住み替えの流れ

1)訪問査定をしてもらい、不動産会社に依頼する

不動産会社に訪問査定に来てもらいます。その際に「実は住宅ローンの残債が多くて、買い替えローンを検討していますが、紹介などありますか?」と正直に聞いてみましょう。不動産会社が懇意にしている金融機関があれば紹介してくれるでしょう。

このときに注意してほしいのは、不動産会社の人が買い替えローンを使った売却を経験しているかどうか、です。

買い替えローンを使った住み替えは手続きが複雑になるので、スキルの高い人に依頼しましょう。良い担当者に出会うためにも複数の不動産会社に査定をしてもらうべきです。

ちなみにマンション売却と新しい家の購入を同じ不動産会社に依頼すると手続きが楽です。新居を依頼している不動産会社のグループ会社に中古売買を担当しているところがあるかもしれませんので、一度聞いてみるといいでしょう。

それでも1社だけで決めてしまうのではなく、一括査定サービスで複数の会社にも問い合わせてみるのをおすすめします。客観的な査定額を知るために必要な手間です。

2)買い替えローンを借りる銀行に相談する

そもそも買い替えローンが借りられないとマンションの売却もできません。なので、早めに買い替えローンを借りる銀行を決めましょう。

いま住宅ローンを借りている銀行の買い替えローンを利用すれば、銀行とのやりとりは少なくてすみます。

主要な銀行の買い替えローン商品については、買い替えローンの記事を参考にしてみてください。

3)買い替え特約付きで一戸建てを契約する

新しい家を買うときは、マンションが売れる前の段階で購入契約をしてしまいます。そのときの契約書には「買い替え特約」という条件を付けます。

これは「購入契約をするが、もし住んでいるマンションが予定どおり売れなかったら無条件でキャンセルできる」というものです。

売れなかった場合は違約金なしで購入契約を解約できます。売り手からすれば不利な制度で嫌がられることもあります。新居が建売住宅などで不動産会社が相手ならまず大丈夫です。

買い替え特約についてはこちらで詳しく説明しています。

4)売却完了と同時に買い替えローンを借りる

買い替えローンを使った住み替えの場合、マンションを売却する際のお金の流れは下のようになります。
買い替えローンを使った場合のマンション売却時のお金の流れ

  1. 買主から、マンション売却代金を受け取る
  2. 買い替えローンの融資を実行してもらう
  3. 売却代金と買い替えローンの一部を使って、マンションに残っていた住宅ローンを完済する
  4. 買い替えローンの残りで一戸建ての代金を払う

「売却して得たお金」と「買い替えローンで借りたお金」を使って、「住宅ローン残債」と「新しい家の代金」を支払います。

新居への引っ越しは引渡し猶予期間に

売り買い同時進行の場合、新居に引っ越すタイミングがなさそうに見えるかもしれませんね。

こういうケースでは、マンション売却の契約で引渡し猶予期間を設定してもらいます。数日から1週間程度です。

この期間に新居への引っ越しを済ませます。

引渡し猶予期間中は、所有権が買主に移っている物件に住ませてもらっている状態です。少しの賃料が発生することもあります。

住み替えを任せても安心な不動産会社に出会うなら、一括査定を使いましょう

一括査定のイメージ
完済できるケースでもできないケースでも、できるだけ高くマンションが売れた方がうれしいですよね。

実はマンションを高く売るには、一括査定を使うのがいちばんなんです。

もし一括査定を使わずになんとなく不動産会社を探すと、そこがマンション売却を得意としているかどうか分かりません。売り方がヘタだと、100万円以上損する可能性もあります。

一括査定に参加している会社はもちろんマンション売却が得意なので大丈夫です。売却を数多く手がけているため、住み替えの手順も十分理解していて、スムーズに手続きが進みます

不動産業者がマンション売却を得意か不得意かでの違い

また、実際に査定をやってみると分かりますが、同じマンションでも査定額が会社によってけっこう違います。

たとえば、南向き、床暖房、浴室乾燥、ビルトイン食洗機は人気があるので、売却価格の上昇が見込め、査定額も上がります。

こういう細かい部分をきちんと見て査定結果に反映してくれる不動産会社がいいところです。マンションの魅力を購入希望者にもきちんとアピールしてくれるでしょう。訪問査定のときに気をつけてみてください。

まとめ

住み替えのイメージがつかめたでしょうか?

まずは住宅ローン残高がどれくらいあるか、マンション売却で完済できそうかを調べてみましょう。

  • 住宅ローンが全額返せそうなら先にマンションを売る「売り先行」でじっくり新居探しを
  • 住宅ローンの残額が多いときは「売り買い同時進行」で「買い替えローン」の利用を検討しましょう

住宅ローンの残債が返せるかどうかは、貯蓄と残りのローン金額で、このようにカンタンに判断できます。もし返せなくても買い替えローンもあります。マンション売却に強い不動産会社に一度相談してみましょう。

いくらで売れそうかはHOME4Uの一括査定などを利用して相場をつかんでください。