マンション売却して一戸建てを購入する人向け。『住み替え』の住宅ローン処理と手続きの流れ

マンションから一戸建てへの住み替えのイメージ

庭付き一戸建ては家族の夢。

庭で子どもと一緒にガーデニングしたいな~夏はプールもバーベキューも!

一軒家に住んだら叶えたい夢、たくさんありますよね。

夢を現実にするために、マンションから一戸建てへの住み替えをスムーズに進めましょう。大変そうに見えて、実はやることは決まってます。

一歩一歩進めていけば大丈夫です。

いちばんに考えよう。今の住宅ローンは完済できる?

マンションを売るとき、住宅ローンが残っている場合、どうするか知ってますか?

いちばん多いケースは、購入者から売却代金を受け取って、それをそっくりそのまま住宅ローン返済に回すパターンです。それで住宅ローンを全額完済します。

住宅ローンを完済すると、買ってくれた人に所有権を移せるようになります。

つまり「住宅ローンが完済できないマンションは売れない」、これが鉄則です。

もちろん売却代金が住宅ローン残高より安いこともあります。購入してからあまり時間が経っていなかったら、住宅ローンが残るケースの方が多いでしょう。その場合、足りない金額を用意しなければいけません。

足りない分にあてられる貯蓄があるのがベストです。しかし、もし貯蓄がない場合でも、買い替えローンという仕組みがあります(買い替えローンについてはこちらで説明しています。※ページ下部に移動します)。

ここまでのお金の問題を整理すると、マンション売却から一戸建て購入へのルートは2本あります。

  1. 住宅ローン残高より高く売れるなら問題なし、もし低くても残りを貯金で完済できるならOK
  2. 貯金でも住宅ローンを完済できない場合は、買い替えローンを利用する

住宅ローン残高とマンション売却代金・貯蓄のバランスで完済できるかできないかが決まる

いくらで売れるかを調べるにはHOME4Uの机上査定を使いましょう。
(東京・神奈川・埼玉・千葉のマンションなら売主視点の強い、ソニー不動産の机上査定も利用可能です。メール連絡で査定結果をもらえるのでコチラの方が好きという方も多いかもしれません・・・)

住宅ローンが完済できるか調べる手順

下の順番で現在の状況をしっかり把握して、計画を立てましょう。
住宅ローン残債を調べる、マンション査定を受ける、完済できるか検討する

1)住宅ローン残債を調べる

借り入れ時の返済予定表やインターネットバンキングなどで、残りの住宅ローンがいくらなのかハッキリさせましょう。

2)マンションの査定を受ける

マンションがいくらで売れるか知るためにインターネットで机上査定を申し込みましょう。HOME4Uの無料一括査定サービスを使うと査定金額を教えてもらえます(首都圏の方はメールで返ってくるソニー不動産の簡易査定も併用しましょう)。

3)貯蓄と合わせて住宅ローンが完済できるか検討する

住宅ローン残高と査定結果を比べて、どういう手順で進めるか決めましょう。

  1. 完済できるなら、先にマンションを売ってから、新しい家を探す「売り先行」で
  2. 完済できないなら、売ると買うを「同時進行」にして買い替えローンを利用

完済できるなら売り先行、できないなら買い替えローンで同時進行

買い替えローンの仕組み

買い替えローンとは、新しい家のために借りる住宅ローンに前の住宅ローン残債を上乗せして貸してくれる仕組みです。
買い替えローンの仕組み
簡単に言うと「この余分に貸したお金で前の住宅ローンを返して、新しい家を買ってね」というイメージです。

住み替えローンと呼ぶ銀行もあります。

買い替えローンは、売却と新しい家の購入を同時に行うときにだけ利用できる住宅ローンです。

売却代金で完済できる場合の住み替えの流れ。「売り先行」がベスト

まずは売却代金で住宅ローンの残額をすべて返せる場合を見ていきましょう。

買い替えローンを使う場合は次の「完済できなくて買い替えローンを利用する場合の住み替えの流れ。買い替え特約を使う」まで飛ばしてください。


住み替えは、売却と購入のタイミングで「売り先行」「買い先行」「同時進行」の3パターンに分かれます。

「売り先行」
マンションを先に売却して、そのあと一軒家を購入する。
「買い先行」
先に一軒家の購入をしてから、マンションの売却をする。
「同時進行」
マンションの売却と一軒家の購入を同時に進める。

完済できるなら、この中で「売り先行」がベストです。

なぜなら、先に売却を終わらせると、手もとに残るお金がハッキリして予算が決まるからです。もしマンションがなかなか売れなくても、新しい家を購入する時期を遅らせればいいだけなので、じっくり待てます。

つまり、じっくり時間をかけて新しい家を選ぶには「売り先行」が最適なんです。

では、売り先行で住み替えをする手順を見ていきましょう。
売り先行でマンション売却する手順

1)訪問査定してもらい、不動産会社に依頼する

机上査定ではなくて、マンションに来てもらう訪問査定を受けましょう。机上査定を受けた不動産会社に連絡して、訪問査定をお願いするとスムーズです。最低でも3社くらいには来てもらって、印象の良いところに依頼しましょう。

一括査定に入ってませんが、東京・神奈川・埼玉・千葉のマンションなら売り手目線で見てくれるソニー不動産にもぜひ依頼してください。

2)売却活動&仮住まいを探す

マンションの売却には3ヶ月はかかるので、その間に売却後に住むところを探します。売り先行の場合、一時的に賃貸や実家に住んで、新しい家を探します。

3)売却完了後、新しい家を探す

売却が完了すると、手もとにどれくらいのお金が残るかハッキリします。その予算を踏まえて新しい家を探しましょう。マンションの住宅ローンを完済していれば、新しい一戸建ての住宅ローンは問題なく組めます。

タイミングが合うなら、マンションの売買契約を結んでから急いで新しい家を探して購入してしまうのもアリです。そうすれば仮住まいが必要なくなるので、節約になります。

完済できなくて買い替えローンを利用する場合の住み替えの流れ。買い替え特約を使う

買い替えローンを使う場合は、マンションの売却と一戸建ての購入を同時に進める必要があります。かなり忙しくなると思うので、早め早めに動き出しましょう。

また、一戸建ての購入契約を結ぶときには、買い替え特約という条件を付けてもらって、もし売却がうまくいかなかった場合に備えます。

下の順番で詳しく見ていきましょう。

買い替えローンを使った住み替えの流れ

1)訪問査定をしてもらい、不動産会社に依頼する

不動産会社に訪問査定に来てもらいます。その際に「実は住宅ローンの残債が多くて、買い替えローンを検討してるんですけど、紹介とかありますか?」と正直に聞いてみましょう。不動産会社の担当者に聞けば、1件くらいは紹介してくれます。

このときに注意してほしいのは、不動産会社の人が買い替えローンを使った売却を経験しているかどうか、です。

買い替えローンを使った住み替えは手続きが複雑になるので、スキルの高い人に依頼しましょう。良い担当者に出会うためにも複数の不動産会社に査定をしてもらうべきです。

ちなみにマンション売却と新しい家の購入を同じ不動産会社に依頼すると手続きがラクです。

2)買い替えローンを借りる銀行に相談する

そもそも買い替えローンが借りられないとマンションの売却もできません。なので、早めに買い替えローンを借りる銀行を決めましょう。

いま住宅ローンを借りている銀行の買い替えローンを利用すれば、銀行とのやりとりは少なくてすみます。

3)買い替え特約付きで一戸建てを契約する

新しい家を買うときは、マンションが売れる前の段階で購入契約をしてしまいます。そのとき、「買い替え特約」という条件を付けます。

これは「契約するけど、もしマンションが売れなかったら買いませんよー」というものです。

売れなかった場合は違約金なしで購入契約を解約できます。売り手からすれば不利な制度で嫌がられることもありますが、建売住宅などで不動産会社が相手なら大丈夫です。

4)売却完了と同時に買い替えローンを借りる

買い替えローンを使った住み替えの場合、マンションを売却する際のお金の流れは下のようになります。
買い替えローンを使った場合のマンション売却時のお金の流れ

  1. 買い主から、マンション売却の代金を受け取る
  2. 買い替えローンの融資を実行してもらう
  3. 売却代金と買い替えローンの一部で、マンションの住宅ローンを完済する
  4. 買い替えローンの残りで一戸建ての代金を払う

「売却して得たお金」と「買い替えローンで借りたお金」を使って、「住宅ローン残債」と「新しい家の代金」を支払います。

住み替えを任せても安心な不動産会社に出会うなら、HOME4Uの一括査定を使いましょう

一括査定のイメージ
完済できるケースでもできないケースでも、できるだけ高くマンションが売れた方がうれしいですよね。

実はマンションを高く売るには、一括査定を使うのがいちばんなんです。

もし一括査定を使わずになんとなく不動産会社を探すと、そこがマンション売却を得意としているかどうか分かりません。売り方がヘタだと、100万円以上損する可能性もあります。

一括査定に参加している会社はもちろんマンション売却が得意なので大丈夫です。売却を数多く手がけているため、住み替えの手順も十分理解していて、スムーズに手続きが進みます

不動産業者がマンション売却を得意か不得意かでの違い

また、実際に査定をやってみると分かりますが、同じマンションでも査定額が会社によってけっこう違います。

たとえば、南向き、床暖房、浴室乾燥、ビルトイン食洗機は人気があるので、売却価格の上昇が見込め、査定額も上がります。

こういう細かい部分をきちんと見て査定結果に反映してくれる不動産会社がいいところです。マンションの魅力を購入希望者にもきちんとアピールしてくれるでしょう。訪問査定のときに気をつけてみてください。

一括査定の中でもHOME4Uを薦める理由

一括査定サービスを提供している会社は確認できただけで35社あります(2018年5月現在)。しかし、その中でもダントツでHOME4Uがお薦めです。

HOME4Uイメージ

HOME4U https://www.home4u.jp/

実は、提携している不動産会社の数や知名度では、他のサービスの方が勝っている部分もあります。

しかし信頼性で比較すれば、一目瞭然です。

なぜならHOME4Uは、NTTグループが2001年11月から運営している実績16年以上の老舗サイトだからです。個人情報管理の質を示すプライバシーマークも取得しています

変な会社は掲載せずに長い年月をかけて厳選した不動産会社に査定依頼を出せます。

大切な不動産の売却だからこそ安心感のあるサービスを選んでほしいという想いから、マンション売却のトリセツではHOME4Uをお薦めしています。

無料のHOME4Uの一括査定サービスはこちらからアクセスできます

まとめ

  • 住宅ローンが残ってても売れます。借り入れ残高と売却金額を比べてみましょう。
  • 住宅ローンが全額返せそうなら先にマンションを売る「売り先行」でじっくり新居探しを
  • 住宅ローンの残額が多いときは「買い替えローン」の利用を検討しましょう
  • HOME4Uの一括査定ソニー不動産を合わせて使って、できるだけ高くマンションを売りましょう

住宅ローンの残債が返せるかどうかは、貯蓄と残りのローン金額で、このようにカンタンに判断できます。もし返せなくても買い替えローンもあります。マンション売却に強い不動産会社に一度相談してみましょう。

庭付き一戸建てに引っ越すためにちょっとだけ手間をかけてがんばりましょう。