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マンションを売却する場合、様々な場所で所定の手続きをする必要があります。
不動産会社との契約手続きや銀行、役所での手続きなど、普段馴染みのないものも多いでしょう。
売却全体で必要な手続きがイメージできるように、相手や場所ごとに手続きをまとめてみました。
不動産会社との間の主な手続き
①査定の申し込み
マンションを売却するためにはまずマンションの査定を行う必要があります。
通常はネットや電話で査定を申し込みを行います。
客観的な情報から計算するだけの机上査定ではなく、きちんと現地を見て査定を出す訪問査定を依頼しましょう。
机上査定と訪問査定についてはこちらで説明しています。
机上査定と訪問査定の方法の違いとメリット・デメリットを知ってマンション売却に臨もう
②媒介契約の締結
査定終了後、問題なければ媒介契約を締結することになります。
媒介契約は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、後の方に行くにしたがって仲介業者に任せる割合が増加します。自分のマンションを売却するのに都合が良い契約を選びましょう。
媒介契約の違いについてはこちらを参考にしてください。
マンション売却には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約のどれがいい？正解は専任媒介！
③売買契約の締結
大抵の場合、マンションの売買契約は仲介した不動産業者のオフィスで行われます。
時間などの指定があるはずですので、必要書類を持って訪問してください。
こちらの記事で売買契約の流れを説明しています。
中古マンションの売買契約日の流れを売主と買主の立場で見てみよう
銀行（金融機関）で行う主な手続き
①抵当権抹消の相談
住宅ローンの残債があるのならば、事前に抵当権抹消の相談をしておきましょう。どこの銀行でも相談コーナーがありますからそこで相談してください。
銀行へは早い段階で相談しておきましょう。
マンション売却の銀行への連絡は、査定後に。不動産会社に任せてもOK
決済日に一括繰り上げ返済を行います。
マンション売却時に住宅ローン残債がある場合の決済と一括繰り上げ返済の注意点
②決済手続き
マンション代金の受け取りは銀行などの金融機関で行うのが通常です。受け取りと言っても、電子決済で行いますから札束などを見ることはありません。
また決済時に固定資産税の精算も行う場合があります。
その年の固定資産税ついては既に売主が納付しているはずですから、日割り計算で売買契約日以降の分を買主が売主に渡すことになります。
決済日の流れはこちらで説明しています。
マンション売却の決済日の流れを知っておこう
固定資産税の精算についてはこちらで解説しています。
マンション売却時の固定資産税の負担と精算
役所で行う主な手続き
①転居届
マンションの引き渡し前に引っ越しを終えておく必要があります。マンション所在地の役所で転出届を出し、引っ越し先の役所で転入届を提出してください。
またこれは役所で行うことではありませんが、水道ガス電気の使用停止と清算手続きを行い、そして郵便物や宅配物の転送届を出しておきましょう。
②印鑑証明書の受け取り
印鑑証明書は登記手続きで必要になるので、役所やサービスコーナーで発行してもらってください。3ヶ月以内に発行されたものが有効なので、早くに取得しすぎないようにも注意しましょう。
法務局で行う主な手続き
①抵当権抹消手続き
マンションの売買代金で住宅ローンを返済した場合、抵当権の抹消を行います。
売主が自分で行うことはほとんどなく、委任した司法書士に任せることになります。
②所有権移転手続き
マンションの所有権登記を売主から買主に移す手続きです。
これも抵当権抹消と同じく委任した司法書士が行います。
税務署で行う主な手続き
確定申告
マンションの売却代金も所得ですので、翌年に確定申告を行ってください。
売却益が出て黒字の場合はもちろん、赤字の場合も確定申告をしましょう。
現在はネット使う方法もありますが、税務署では相談窓口が設置されていますので、やり方が分からない方は税務署に行ってみるのがいいでしょう。
赤字でも確定申告をすることでメリットがあります。
赤字のマンション売却後は譲渡損失の確定申告で税金還付を受けよう
手続きの時系列順
前述した手続きを時系列順にするとほぼ次のようになります。
細かい順序の違いはあると思いますので、不動産屋の指示に従ってください。
- 査定の申し込み
- 媒介契約の締結
- 売買契約の締結（この時点で引き渡し日、つまり引越し完了の日が確定する）
- 転居届の提出
- 印鑑証明書の発行
- 抵当権抹消の相談
- 決済
- 抵当権抹消手続き
- 移転登記手続き
- 確定申告
まとめ
マンション売買関係の手続きは、登記や確定申告を除いてそれほど難しくはありません。
基本的には仲介依頼した不動産会社が適切に案内をしてくれるでしょう。
逆に考えると不動産会社次第で、必要な手続きが遅くなったり、急に手続きが必要になったりするかもしれません。
しっかりした不動産会社を選ぶことは手続きなどの面でもとても大事なことなのです。
不動産会社には業務の得意不得意がある、マンション売却は売買仲介をメインとした会社へ
