住み替えのマンション売却方法は「売り買い同時進行」「売り先行」「買い先行」の3パターン

今のマンションを売却して新しい家に住み替える場合、以下の3パターンの進め方があります。

  1. マンション売却と新居購入を同時に行う「売り買い同時進行
  2. マンション売却をした後で新居を購入する「売り先行
  3. 先に新居を購入し、後でマンションを売却する「買い先行

それぞれのメリット・デメリットを知って、どれで進めるかを決めましょう。

住宅ローン残高や引っ越し先の家によってどれを選べるかも変わります。

1.マンション売却と新居購入を同時に行う「売り買い同時進行」

マンションを売ると同時に新居を買うケースです。仮住まいを使わずに、売却して新居にすぐに引っ越す住み替えの方法をここでは「売り買い同時進行」としています。

「売り買い同時進行」のメリット

マンション売却と新居購入の手続きを同時進行で行うため、役所関係の手間が最小限で済みます。

具体的には書類をそろえるために役所や法務局に行く回数を確実に減らせます。

また、引越しも1回で済むので、節約になります。

「売り買い同時進行」ではマンション売却代金を、住宅ローン残高の返済と新居購入に使います。このとき、もし売却しても住宅ローンが完済できない場合、住み替えローンを使えるのも「売り買い同時進行」のメリットです。

お金の流れはマンション売却して一戸建てを買う場合の記事で詳しく解説しています。

「売り買い同時進行」のデメリット

同時進行でやると混同するリスクが増えるので、メリットがそのままデメリットにもなります。

もしマンション売却がうまくいかないと、新居購入資金が足りなくなるため、住み替えができません。

買取り保証サービスを利用すればその心配も減りますが、売却価格は安くなってしまいます。

また、新居購入の契約では、もし売れなかったらキャンセルできる買い替え特約をつけてもらうよう交渉する必要もあります。買い替え特約について詳しくはこちらの記事で解説しています。

基本的に売り買い同時進行は忙しくなり大変だと思っておきましょう。

2.マンション売却をした後、新居を購入する「売り先行」

マンションを売却したあとで仮住まいに一度引っ越し、ゆっくりと新居を探して購入する住み替えのパターンを「売り先行」としています。

余裕を持って進められるので、売り先行がいちばんオススメです。

「売り先行」のメリット

売り先行は期限がなく、じっくりとマンション売却に取り組めるので、高値での売却を目指せます。

またマンションを先に売却するため、住宅ローン返済して余った売却代金を、確実に新居の購入に回せます。

予算が明確になるため、自分の懐具合に合った新居を探せるのも大きいですね。

「売り先行」のデメリット

売り先行ではマンション売却後、新居を購入するまでの間、仮住まいを賃貸する必要があります。

最近は敷金礼金不要の賃貸物件も増えていますが、仮住まいに住むために50万円程度はかかるでしょう。

また、引越しも、マンション → 仮住まい → 新居 と移動するために2回行わなければいけません。

3.新居を購入した後でマンションを売却する「買い先行」

先に気に入った新居を買って代金まで支払ってしまい、引っ越しをしてからマンション売却するようなケースを「買い先行」としています。

お金に余裕がないと選べない方法です。

「買い先行」のメリット

仮住まいが必要ないため、引っ越し費用と合わせて節約できます。

マンション売却前に新居に引っ越しているので、内覧前に掃除や片付けで慌てる必要がなく、買主にマンションをスムーズに引き渡せるのもメリットです。

空っぽにして、きれいにしてから売却活動を行えるので、購入希望者にもアピールしやすくなります

こちらの空き家と居住中のマンション売却を比較した記事も参考にしてみてください。

また買い先行で進めれば、気に入った新居を逃すことなく購入できます。

資金に余裕があれば、マンション売却もじっくりと高値を狙って進められます。

「買い先行」のデメリット

マンション売却する前に新居を購入するため、売却代金を新居購入に回せません。

マンションの売却代金に頼らず新居を購入できるぐらいの資金があればよいのですが、そういう人はなかなかいないのではないでしょうか。

また、マンションの住宅ローン残債がある場合は、新居用に新規の住宅ローンを借りるのも厳しいかもしれません。

審査が通過できるくらい信用力があれば、2本の住宅ローンを抱える、いわゆるダブルローンも可能ですがあまりおすすめできません

場合によっては、売却完了までの短期間だけ借りるつなぎ融資を検討する必要もあるでしょう。

まとめ

3つの住み替えパターンのメリットとデメリットを整理しました。

  1. マンション売却と新居購入を同時に行う「売り買い同時進行
  2. マンション売却をした後で新居を購入する「売り先行
  3. 先に新居を購入し、後でマンションを売却する「買い先行

どれでも自由に選べる立場の人も少ないとは思いますが、家族と相談してどの方法で進めるか検討しましょう。

以下のように考えて進めるのとスムーズではないかと思います。

  • 住宅ローン残高より高く売れるなら「売り先行
  • 住宅ローンが残ってしまい住み替えローンを使わなければいけないなら「売り買い同時進行

どれくらいで売れそうかはHOME4Uの一括査定などを利用して相場を知りましょう。

住宅ローン残高と新居購入代金の関係については、こちらの住み替えを解説した記事で図解しています。

また住み替えローンの記事も参考にしてください。どういう住宅ローン商品か解説しています。