【2019年9月更新】マンション売却期間の平均と適正な売却期間の考え方

【2019年9月2日更新】

マンション売却にかかる期間の平均と適正な売却期間の考え方を解説しています。

中古マンションはとにかく早く売れれば良いというものではありません。安売りせずにちょうどいい相場価格と売却期間で売れるように設定しましょう。

マンション売却の期間は以下の3ステップに分けられます。

  1. 不動産会社に依頼するまでの準備期間(2週間から1ヶ月程度)
  2. 販売期間(ケースバイケースだが3ヶ月から6ヶ月程度)
  3. 契約から引き渡し(1ヶ月程度)

ひとくちに売却期間と言っても、どの意味で使っているのか注意しておきましょう。

マンション売却の平均販売期間は3.28ヶ月(首都圏2016年データ)

地域別のマンション売却期間の平均(2016年データ)2016年のデータにはなりますが、東京カンテイが売り出し開始から成約までの期間を分析して公開しています。

  • 首都圏:3.28ヶ月
  • 近畿圏:4.86ヶ月
  • 中部圏:4.73ヶ月
  • 福岡県:3.17ヶ月

データ元:中古マンションの価格乖離率および売却期間の推移 概要 首都圏 近畿圏 中部圏 福岡県

実際はこの前に不動産会社選びの期間と、買主が決まってからの契約・引き渡し期間が入るので、プラス1.5ヶ月程度を見ておくといいでしょう。

さらにあなたのマンションの特徴で売却期間も変わります。部屋の広さ立地でどう売却期間が変化するか合わせてチェックしてみてください。

ちなみにこれらはあくまで平均のデータなので、結局は売ってみないとどれくらいの期間かかるかは分かりません。参考として考えてください。

部屋の広さ(専有面積)

専有面積別でデータを見ると、50㎡未満や100㎡以上など、あまり一般的でないサイズの場合は売却期間が長くなる傾向がありますが、50㎡から90㎡の間では売却期間に大きな変化は見られません

部屋の広さは極端でなければ売却期間には影響しない

単位:ヶ月 首都圏

30㎡台

30~40㎡台

(首都圏40㎡台)

50㎡台 60㎡台 70㎡台 80㎡台 90㎡台 100㎡以上
首都圏 2.97 2.91 2.88 3.01 3.02 3.22 3.71 3.99
近畿圏 4.00 2.96 3.06 3.15 3.17 3.13 3.91
中部圏 6.00 3.47 3.83 3.73 3.95 3.60 4.57
福岡県 3.00 2.79 3.45 2.88 2.62 3.16 4.42

データ元:上に同じ

最寄り駅からの距離

最寄り駅からの距離と売却期間を関係を見ると、駅に近いマンションほど早めに売れる傾向がありますが、誤差と言ってもいいくらいの違いです。

中部地方のみ駅から離れると売却期間が大きく伸びる傾向が見られます。

駅に近い方が売却期間は短い傾向だが差は少ない

単位:ヶ月 徒歩3分以内 6分以内 10分以内 15分以内 20分以内 21分以上

(福岡県のみバスも含む)

バス10分以内 バス10分以上
首都圏 2.85 2.83 3.07 3.04 3.23 2.84 3.40 3.34
近畿圏 3.12 3.11 3.23 3.02 3.05 3.41 3.51 3.14
中部圏 3.35 3.84 3.53 4.20 3.88 4.29 4.15 4.72
福岡県 2.86 2.96 3.32 3.07 3.29 3.00

データ元:上に同じ

売り出し開始から3ヶ月~6ヶ月で売れる価格が理想

売却期間は短ければ短いほど良いというものではありません。

安売りすれば早く売れますし、高すぎれば売れ残ります

3ヶ月から6ヶ月の販売期間で売れるくらいの価格を狙いましょう。

平均期間より売れるのが早すぎると相場より安すぎかもしれない

売り出し開始してすぐに売れてしまうような価格は、相場より安すぎます。競合するマンションや過去の成約価格を不動産会社に教えてもらい、売り出し価格を決めましょう。

あとで値下げはいくらでもできるので、少し高めで売り出して市場の反応を見るくらいの気持ちで大丈夫です。

6ヶ月以上売却を続けると売れ残りと思われるリスクがある

よほどのマイナスがなければ、相場どおりの価格で6ヶ月以内には売れます。前述のデータでは90%以上の中古マンションは6ヶ月以内に売れています

買主もそう考えるため、6ヶ月以上売却を続けている物件は「何かワケありなのかも……」と思われてしまい、さらに売れなくなります。

あまりに相場からかけ離れた高い価格で売り出しても6ヶ月を超えてしまう可能性はあります。

6ヶ月以内に売れるように値下げを組み合わせていきましょう。

1ヶ月以内など、今すぐ売りたいなら価格を安くするか買取を利用する

売却期間をできるだけ短くしたいと思っている人向けになるべく早く売る方法を検討していきます。

業者買取は相場の7割か8割くらいになってしまう

確実に今すぐ売りたいなら業者買取が間違いありません。細かい調整もなしに不動産会社が買い取ってくれます。

しかし、その分相場価格の7割か8割くらいの売却価格になってしまいます。

4000万円が相場なら2800万円~3200万円になるイメージです。ちょっと損失額が大きすぎますよね。

相場の1割引程度で売り出して期限が来たら買取が理想

業者買取はちょっと損しすぎるので、普通に早めに売ることを考えてみましょう。

お金が必要なタイミング次第ですが、1ヶ月か2ヶ月程度の売却期間を設定して、相場より1割くらい安い価格で売り出すのがおすすめです。

お買い得と感じてもらえれば早期に売れる可能性がかなりあります。

売れないまま期限が来たら、その時点で業者買取に移行するようにしましょう。

4000万円が相場なら3600万円で売るために販売期間を取ってがんばるイメージです。

それで売れなければ諦めもつくと思います。

マンション売却にかかる期間は3段階に分かれる

マンション売却の期間は以下の3つに分かれます。真ん中の販売期間はどうなるか売ってみないとわかりませんが、準備期間と契約後の手続き期間はだいたい想定できます。

不動産会社に依頼するまでの準備期間(2週間から1ヶ月)

「マンションを売ろう!」と思い立ってから、実際に中古マンション市場に物件が売り出されるまでの期間です。

相場を下調べしたり、不動産会社の査定を比較したりする時期です。

いくらでも時間をかけられますが、実際にいくらで売れるかは分からないので、査定を何件か比較したら十分だと思います。

2週間から1ヶ月程度を見ておきましょう。

販売期間(平均3ヶ月から6ヶ月)

広告がスタートして、購入希望者を探す期間です。

9割以上のマンションが6ヶ月以内に売れます

内覧で実際にマンションの室内を見に来たり、値下げ交渉をされたりするのもこの期間です。

不動産会社との契約期間が3ヶ月のことが多く、更新して6ヶ月以内には不動産会社としても売りたいと考えて、値下げ提案をしてきます。こういう事情もあって6ヶ月以内にほとんどの中古マンションが成約になります。

媒介契約の種類 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
契約期間 3ヶ月 3ヶ月 定めなし
自己発見取引 不可
レインズ登録 有(5日以内) 有(7日以内) 定めなし
活動報告義務 1週間に1回 2週間に1回 なし
重複依頼 不可 不可

※中古マンション売却では専任媒介を利用するのが一般的。

買主が決まってからの契約手続きの期間(2週間から1ヶ月)

買う人が決まったら、売買契約をして、しばらく時間をあけて部屋の引き渡し日となります。

引っ越しや荷物の運び出しが必要となるので、契約してすぐというわけにはいきません。

買主と調整することになります。

双方が了承すれば、契約後すぐに引き渡しももちろんありえます。

また引き渡し日に売却代金を受け取って手続きをする流れになります。

想定した期間で売れない原因

希望通りの期間で売れない場合、単純に買い手が少ない可能性もありますが、以下のような原因がないかチェックしてみましょう。

囲い込みをされている

不動産会社が自社の顧客に売ると仲介手数料を売り手と買い手の両方からもらえて、売上が2倍になるため、他の業者にマンションを紹介しないことがあります。これを囲い込みと言います。

売り手としては相当な不利益となるため、許されない行為ですが、以前は横行していました。

囲い込みを防ぐために導入されたレインズのステータス管理という機能があります。

レインズは不動産業者だけが使えるデータベースで、ここに売り出し中のマンションとして登録すると、たくさんの人に情報が届きます。中古マンションを探しているお客さんを抱えた不動産屋はレインズをチェックして紹介していきます。

中古マンションを売る上で非常に大事な販売手段です。

囲い込みではこのレインズ経由の購入希望者を勝手に断ってしまうわけです。

ステータス管理の機能を使うと、売主が自分で家からログインして、どういう風にレインズに登録されているかを確認できます。

これで一応囲い込みができないと言われています。

しかし、問い合わせが来たら「レインズにはまだ出てるんですけど、ほとんど決まってるんですよ~」などと嘘を言って断っている可能性は捨てきれません。

不動産会社に不信感を覚えたら、媒介契約の切れる3ヶ月のタイミングで業者変更も検討してみてください。

業者がマンション売却を専門にしていない

よく調べずに不動産会社を決めると、マンション売却が得意でないところに依頼してしまっているかもしれません。

街の不動産屋にふらっと入って依頼するのはこのリスクが高いので、やめてほしいのですが、知り合いの不動産業者に依頼してしまうケースなどもあると思います。本業はほとんど賃貸仲介やビル管理の場合もあるので、注意してほしいところです。

マンション査定サービスなどに登録しているような不動産会社なら専門性の点では大丈夫です。中古マンション売買を専門にしていないと査定サービスなどには参加しません。

失敗したかもと思ったら、一度他のマンション売却が得意そうな不動産会社の査定をもらってみましょう。売却依頼中でも査定してもらうのは問題ありません。媒介契約の切れる3ヶ月のタイミングで業者変更が可能になります。

売り出し時期が悪かった

マンションの売り時の記事にも書きましたが、1月・5月・8月は中古マンションの成約件数自体が少なくなります

たとえば7月に売り出し開始して6ヶ月後の1月を超えてしまうと、需要の高まる2月以降は売れ残り物件と思われてしまうリスクがあるのです。8月の閑散期も考えると、9月に売り出し開始する方がいいかもしれません。

売却理由によってはタイミングをずらすのが難しいこともあると思いますが、なかなか売れなかったときのことを最初に考えておくのも忘れないでください。

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まとめ

中古マンションを売り出してから契約するまでの期間の平均は地域別に以下のようになっています(2016年データ)。

  • 首都圏:3.28ヶ月
  • 近畿圏:4.86ヶ月
  • 中部圏:4.73ヶ月
  • 福岡県:3.17ヶ月

この前後に2週間から1ヶ月の手続き期間を含んだものが中古マンションの売却にかかる期間です。

相場より安ければ早く売れる、高すぎれば売れ残ってしまう、これが原則です。

販売期間が3ヶ月から6ヶ月に収まる価格で売れると適正な価格で売れたと見なして良いと思います。

競合や過去の成約事例をもとに不動産会社と相談して、売り出し価格を決めていきましょう。最終的に売却期間を決めるのは売り出し価格です。

また、売却活動を進めていって不動産会社が信用できないようなら業者変更も検討してみてください。