不動産業者の変更を考える人へ(メリット・違約金・解約方法)

photo credit: via photopin (license)

photo credit: via photopin (license)

マンション売却を進めるうちに、仲介を依頼している不動産業者を変更したい!と思うときがあるかもしれません。

営業マンの態度姿勢、売り出し計画など何らかの気に入らない点があれば、変更したいと思うこともあるでしょう。

この記事では、解約の方法新しい業者の選び方について解説しています。業者変更を考えているなら、一度目を通してみてください。

業者を変更するメリット

まず業者を変更することのメリットを知っておきましょう。

値下げ以外の戦略のある業者もいる

マンション売却の戦略にはどのタイミングでいくら値下げをするかがとても大事です。

しかし、値下げ以外にもいろいろと工夫できる点は残されています。

デキる営業マンとデキない営業マンの差とも言えるかもしれません。

値下げ一辺倒の営業マンや不動産会社は、売却があまり得意ではなく、そうした業者に任せていると、売却完了までに時間がかかる上に価格も安くなってしまいます。

また、売却が苦手な業者は値下げ戦略も単純なものしかなく、効果的ではないでしょう。

運悪く最初にそういう業者に当たってしまった場合は、業者変更を積極的に検討する必要があります。

不動産会社を変えるとまったく違う購入希望者に情報が届く

地域密着型の不動産業者とCMでもおなじみの大手不動産業者では、顧客リストや販売手法がかなり違います。

もちろん、どちらが良いというわけではありません。アプローチできる人が変わってくるという話です。

この点では、業者変更の際は、似たようなライバル業者ではなく、まったく違う規模や営業スタイルの業者を選ぶようにしてみるといいでしょう。

気に入らない担当者を変更できる

人と人には相性があります。不動産会社の担当者がどうしても気に入らないこともあります。

連絡が必要最小限だったり、勝手に買い手との話を進められていたりと、信用できない担当者もいるでしょう。

会社に言って担当者を変えてもらうこともできますが、それも手間です。業者ごと変更してしまえば、自動的に担当者も変わるのでおすすめです。

変更できるタイミングはいつ?

契約してから3ヶ月が基本です。

マンション売却を仲介する不動産業者との契約のことを媒介契約と言い、一般媒介専任媒介専属専任媒介の3種類があります。

一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約のどれがいい?
マンション売却の際に不動産会社と結ぶことになる媒介契約の形態について、それぞれのメリットとデメリットを解説しました。どれを選ぶべきかを判断する参考にしてください。

一般媒介なら、現在の業者と並行して他の業者に一般媒介で依頼できます。

一般媒介なら業者変更はいつでも可能とも言えます(一般媒介では法的な決まりはありませんが契約期間は3ヶ月とすることが推奨されています。そのタイミングで前の業者は更新せずに終了すれば、変更後の業者が残ります)。

専任媒介、専属専任媒介の契約期間は最長で3ヶ月です。業者変更したい場合は、3ヶ月経過した時点で更新をしなければいいわけです。

3ヶ月での契約期間終了を待つのが一番簡単で問題も起こりにくい業者変更のタイミングです。

もし3ヶ月が経つ前にどうしても変更したい場合は、解約できるか不動産業者に確認してみましょう。

途中で解約した場合、違約金は発生する?

3ヶ月の契約期間終了のタイミングで業者変更する場合には、違約金は一切かかりません

一方、3ヶ月の期間を待たずに解約した場合、それまでにかかった費用の実費を請求される可能性があります。

中古マンションの宣伝にかかる費用には、インターネット広告掲載費や折り込みやポスティングチラシの印刷代、ポスティング実施費用などが考えられます。

これらの実費を請求される場合、売却完了時の仲介手数料が上限となります。仲介手数料は、売却価格が400万円を超える場合、売買価格の3%+6万円に消費税を足したものです。

(参考:マンション売却にかかる仲介手数料は売買価格で決まる

国土交通省が出している標準媒介契約約款にも、売主側の理由での契約解除は費用請求ができる旨が記載されています。

もちろん不動産業者ごとに契約書の内容は違いますが、契約解除(解約)については似た内容が盛り込まれているでしょう。手元の媒介契約書に解約についての項目がないか確認してみましょう。

また費用請求を受けたら正確な明細を必ず出してもらい、不審な費用があれば説明を求めましょう。納得できなければ、都道府県の役所や宅地建物取引業協会の無料相談も利用できます。

これらの面倒を避けるためには、3ヶ月経過して契約終了するのを待った方が無難です。

解約の手続き方法

3ヶ月経過したタイミングで解約するなら「契約更新しますか?」という連絡に「更新しません」と答えれば良いだけです。

また、3ヶ月が経つ前に解約したいなら、まずは担当者に電話で相談してみましょう。そのまま電話で解約に応じてもらえる会社もあれば、書面を作成する会社もあります。

どちらの場合も通常は口頭でも構いません。しかし、後々にトラブルになることが心配なら、「書面に残したい」と担当者に言いましょう。内容証明郵便を使って、解約する旨を送っておけばさらに安心です。

変更する業者の探し方

せっかく変更するのなら、次は自分に合う不動産業者にお願いしたいものです。

まず、最初に依頼した業者のダメだった点を考えておきましょう。

本来は賃貸や管理が得意な不動産屋に依頼していたなら、売却が得意な業者に変更するだけでも購入希望者が多く集まるかもしれません。

次に地域密着型か大手かという点でも考えてみましょう。できれば、前に依頼した業者とは違う毛色の業者にお願いしたいところです。

順番としては、「売却が得意だったかどうか」→「地域密着型or大手」です。

実際に業者を探すにはHOME4Uのような一括査定を利用すると、様々なジャンルの業者を同時に比較できて便利です。

複数の業者に査定依頼できるので、「地域密着型」+「大手」の組み合わせを基本に、気になる会社を選ぶといいでしょう。一括査定に参加している会社は基本的には売却が専門なので、売却が得意でない業者に当たるリスクは少なく安心です。

まとめ

ここまで業者変更について説明しましたが、必ずしも業者が悪いから売れないというわけではないことも知っておいて下さい。

売り出し価格が高すぎるから売れないだけというケースも多くあります。

マンション売却で売れないときの対策のページもチェックしてみてください。

理想は担当者とじっくり売り出し計画を練っておくことです。

信頼できるパートナーと呼べる不動産業者が見つかるようにがんばりましょう。


『媒介契約』のカテゴリーの記事をもっと読みたい方はこちらからどうぞ!