一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約のどれがいい?

媒介契約のメリットデメリット

「マンションを売ろう!」と思ったとき、まずはどうすれば良いのでしょうか。

自分だけの力で買い手を見つけようとしても現実的には難しいでしょうから、一般的には、不動産会社に依頼することになると思います。

マンション売却に強い不動産屋に心当たりがないなら、HOME4Uなどの一括査定サービスを使って、良い業者を探しましょう。

そして、不動産の売却を不動産屋に依頼するときは、不動産屋との間で「媒介契約」を結ぶ必要があります。

「媒介」という言葉が聞きなれないかもしれませんが、わかりやすい言葉で言えば「仲介」のことです。宅建業法上、仲介のことを「媒介」と表現します。

そして、この媒介契約には、

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

の3つの種類があります。

それぞれにメリット、デメリットなどの特徴があります。ここでは一般的な見解だけではなく、依頼される不動産屋側の立場も踏まえて、どれがいいのか解説していきたいと思います。

1:一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ仲介を依頼できる契約形態です。

一般媒介のメリット

一般媒介契約のメリットは、同時に複数の不動産仲介業者へ売却の依頼を行うことができる点です。

もっと言えば、不動産屋ではなくとも、自分でビラをまいて探すこともできますし、自分で見つけてきた知り合いに売ることも問題ありません(これを「自己発見取引」といいます)。

一般媒介契約なら1社と交わそうが、100社と交わそうが全く問題ありません。

つまり、何かに縛られることなく、自由気ままに買主を探すことができます。もしも決まった場合は、一般媒介契約を交わしている不動産屋に連絡して「決まりました」と伝えれば良いのです。

買主を見つけてくれた不動産屋にだけ仲介手数料を払えばよく、残りの不動産屋には手数料などは支払う必要はありません。

もちろん、自己発見取引の場合はどの会社にも仲介手数料を支払う必要はありません

自分の知り合いに売る可能性があるときや、たくさんの不動産屋に依頼したい場合は、一般媒介契約で交わす必要があります。

一般媒介のデメリット

メリットばかりのように感じるかもしれませんが、実務上、一般媒介はデメリットが多くあります。

一般媒介は、依頼された不動産屋に不動産流通機構(レインズ:不動産屋が物件を探す時に使う情報データベース)への登録義務や売主への報告義務が発生しません

レインズについてはこちらで解説しています。

売り出し開始後はレインズへの掲載状況を確認しよう
レインズへの登録はマンション売却活動の中でとても大事なことです。レインズの制度や役割を説明しています。

売り手側が手数料を節約できる可能性が高い反面、裏を返せば、不動産業者側のやる気が出ない原因にもなります。

複数の業者に依頼できるということは、他社で決まってしまう恐れがあるということ。広告費や人件費をかけて募集をしても、他社で決まってしまったら経費を回収できないため、募集に対し消極的になってしまうのです。

また、業者側から売主への定期報告義務もないため、実際に購入申し込みが入らない限り、数ヶ月間何の連絡もしないという不動産屋もたくさんいます。

こういった事情から、不動産屋に「一般媒介でお願いします」と言うとだいたい嫌な顔をされる傾向にあります。

2:専任媒介契約

一般媒介と違い、1社と単独で結ぶのが専任媒介契約です。どこか1社と専任媒介を結んだ場合は、重複して他社と媒介契約を交わすことはできません

専任媒介契約の期間は3ヶ月以内と決められているため、どこの不動産屋も3ヶ月の契約書を提示してきます。

専任媒介のメリット

専任媒介の最大のメリットは、1社が全力で募集してくれることです。

専任媒介を交わした1社は、3ヶ月間は自分の会社以外で物件が成約になることがありませんので、経費をかけて全力で募集することができます。

また、期間も3ヶ月と限られているため、手を抜いている暇はありません。最初から機動的に動いてくれます。

なお、専任媒介はレインズへの登録が義務化されており、広く情報を公開してもらうことができます(契約締結後、7日以内)。売主への報告義務も決められており、2週間に1度は、たとえ何の進展がなくても報告が入るため、不安にならずにすみます。

また、専任媒介の場合でも「自己発見取引」は可能です。万が一、親戚が買うとなった場合などは、不動産屋を通さず直接取引することができます。

専任媒介のデメリット

1社にしか依頼できないため、万が一あとから力のある不動産屋を見つけたとしても3ヶ月間は縛られることになります。

たとえ1000万円の物件を1500万円でも買いたい、というお客さんがいるという不動産屋から営業を受けたとしても取引はできません。そのため、専任媒介を交わす際にはその不動産屋の力量を慎重に見極める必要があります。

3:専属専任媒介契約

専任媒介と基本的には同じですが、その縛りをもっときつくしたのが専属専任媒介です。

専属専任媒介では、「自己発見取引」もできません。例えば知り合いがたまたま買うことになっても、依頼した不動産屋を通して仲介手数料を支払わなければ売ることはできません。

専属専任媒介のメリット

レインズへの登録義務が、契約後5日以内という厳しい制限があるため、不動産屋は強制的にすぐに募集に着手することになります。また報告義務も1週間に一度という規定があるため、頻繁に状況報告を受けることができます。

専属専任媒介のデメリット

とにかく縛りが厳しく、がんじがらめの状態ですので、もしも知り合いに買い手がいそうな場合などは専属専任媒介を結ぶことは控えなければなりません。絶大な信頼をおける不動産屋でなければ交わさない方がよいと言えます。

なお、実務上、専属専任媒介を交わす状況というのは、ほぼ不動産屋側で買い手がすでに見つかっている場合に交わすことが多いです。

専属専任媒介は完全に売主を囲い込める反面、不動産屋にとっても厳しい義務が発生するため、ある程度すぐに売れる見込みがなければ結ばない傾向にあります。

どの契約方法を選べばいい?

この点についてはっきりと触れている専門家が少ないためあえてはっきりと書きますが、「専任媒介」がおすすめです。

実際、一般媒介を結んで一生懸命に募集している不動産屋はごくわずかです。わかりやすく例えるなら「条件に合うお客さんがたまたま来たら紹介する」程度しかやりません。

かと言って、専属専任媒介は縛りが厳しすぎるため、リスクが高すぎます。

中間の専任媒介が売主、不動産屋双方にとって一番メリットが高い契約と言えると思います。

ただし、専任媒介でも3ヶ月間は拘束されることに変わりはありませんので、事前に信頼できる不動産屋かどうかはちゃんと見極めてから依頼しましょう。

3ヶ月経過したあとで、別の不動産屋に依頼し直すこともできます。

HOME4Uなど一括査定サービスを使って、マンション売却をたくさん手がけている不動産会社を探しましょう。

まとめ

3種類の媒介契約形態のメリットとデメリットを挙げました。

なんとなく不動産屋の言いなりになることはマンション売却の場面ではできるだけ減らしていくべきです。同じ選択肢を選ぶのであっても、自分で理解して選ぶのと、言われるがままに決めるのでは大きな違いがあります。

良い売却をするためにも、そのスタートである媒介契約については、3種類それぞれのメリットとデメリットを知った上で選びましょう。

一般媒介についてはこちらの記事でも書いています。

一般媒介で同時に複数の不動産業者に依頼するメリットとデメリット
不動産会社への売却依頼の契約のひとつ、一般媒介契約についてメリットとデメリット、勧められたときの考え方などを解説しています。

専任媒介・専属専任媒介についてはこちらの記事でも書いています。

専任媒介契約・専属専任媒介契約で1社の不動産業者に依頼するメリットとデメリット
専任媒介契約や専属専任媒介契約を1社の不動産屋さんと結ぶことのメリットとデメリットを解説しています。

媒介契約前に知っておきたいポイントをこちらの記事にまとめました。


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