売買契約書の記載内容を知っておこう

photo credit: handshake via photopin (license)

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売主・買主双方の意思が合致したら、いよいよ契約となります。マンションの売却の際には売買契約書を作成します。

売買契約書は後々まで残る重要な書類です。

今回は、売買契約書の記載内容と注意すべきポイントについてまとめてみました。

売買物件の表示

マンションの土地や建物の面積について記入します。登記簿謄本などを参考に誤りなく記入する必要があります。面積は内法面積と壁芯面積の違いについても留意しましょう。

売買代金及び支払方法

手付金の額と残代金の支払い時期について記載します。消費税額についても誤りなく記入するようにしましょう。

手付金についてはこちらの記事も参考にしてみてください。

売買契約の手付金と手付解除について知っておこう
売買契約時には手付金の授受が行われます。手付解除の仕組みなども知っておきましょう。

違約金の額

売買契約を結んだものの、事情が変わって解約する場合、相手側が代金の支払いをする前など履行に着手していなければ、解約手付を利用できます。しかし、そうでない場合に解約をするには違約金を支払う必要があります。違約金は売買代金の20%などの金額で設定します。

売却のキャンセルについてはこちらも参考にしてみてください。

売買契約後に契約解除したい場合のキャンセル方法(手付金倍返しと違約金)
契約後に売主側の都合でどうしてもキャンセルしたくなった際の方法について説明しました。

住宅ローン条項

マンションの売買契約書では、ローン条項という項目が非常に大切です。

ローン条項とは、マンション売買で住宅ローンを利用した場合に、設定した期日までに住宅ローンの承認が得られなかったら、契約はなかったものとなるというものです。この場合、売主は手付金や申込金など、受領した金銭を全て返還しなければなりません。

売買契約書には、ローン条項の期日と利用する金融機関名、支店名、融資金額などを記載します。

ほとんどの買主が住宅ローンを利用するので、必須チェック項目と言ってもいいでしょう。

住宅ローン特約について詳しくはこちらの記事で解説しています。

売買契約時の住宅ローン特約には要注意
売主の立場から、住宅ローン特約によるキャンセルの注意点を説明しています。

公租公課等の精算

固定資産税や都市計画税といった税金は引き渡し日を基準に売主と買主で精算することが一般的です。

通常、マンションの引き渡し日をもって、それより前を売主の負担、以降を買主の負担とします。

また管理費や修繕積立金、水道光熱費などについても記載します。

精算については決済日に戻ってくるお金として以下の記事内で解説しています。
戻ってくるお金(固定資産税、管理費、修繕積立金の精算)

固定資産税の精算についてはこちらでも解説しています。

マンション売却時の固定資産税の負担と精算
固定資産税の仕組みや売却時の精算について説明しています。

引き渡し前の危険負担

マンションの売買では契約から引き渡しまでローンの手続きや登記で日数がかかります。その間に天災などで建物が滅失した場合について、売主と買主どちらで責任をとるのかの取り決めをしておきます。

反社会勢力の排除

平成23年6月以降盛り込まれることの多くなった条項で、売主及び買主が暴力団等反社会勢力でないことを確約し、この条項に違反した場合には白紙解約となります。

瑕疵担保責任

売主は、マンションを引き渡した後も、売買物件の隠れた瑕疵(欠陥)についての責任を負います。瑕疵が軽度の場合には損害賠償を、重度の場合には契約を解除されることもあります。売買契約書ではマンションの引き渡しから何年間(何ヶ月)の瑕疵担保責任を負うといった記載をします。

売主からすれば短い方が有利な項目なので、長すぎないかきちんと確認しておきましょう。

まとめ

マンションの売買契約では契約してから引き渡しまで、手付金・違約金などのお金の問題や、危険負担、瑕疵担保責任など、さまざまなトラブルの可能性があります。

売買契約書の内容を1つ1つ確認して契約として残しておくことで、トラブルを未然に防ぎましょう。

契約で注意してほしい点をまとめた以下の記事も参考にしてください。

マンション売却の契約で注意することリスト
中古マンション売却の契約では、売買契約書のチェック、お金や書類の準備などをしっかり責任持って行いましょう。

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