賃貸中のマンションの売却の注意点

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マンションを賃貸に出しながら売却先を見つける場合、様々な困難に直面します。

今回は賃貸中のマンションを売却する場合の注意点や苦労する点について見てみましょう。

オーナーチェンジ扱いになる

賃貸に出している以上、空室時以外は入居者がいます。その状態でマンション売却することをオーナーチェンジと呼びます。つまりマンションのオーナーだけが入れ替わるということです。

オーナーチェンジする場合、入居者に事前に通知する必要はありません。

ただし、事後には、売主買主連名でオーナーチェンジしたことを通知しましょう。通常は不動産会社が手配してくれるはずですので、不動産会社の指示に従ってください。

入居者がいると購入希望者を探すだけでも苦労する?

売却するにはマンションの購入希望者を探さなければいけませんが、まず、内覧で苦労するでしょう。

なぜなら内覧時に入居者の許可を取る必要があるからです。

自分にマンションの所有権があっても、入居者の意思に反して部屋の中を見せることはできません。

また、買主がそのまま住めるわけではないので、自宅にすることが前提の購入希望者が現れにくくなります。

このような事情からいつまでも売れないのを防ぐため、一般のマンションより価格を下げなければいけなくなり、結果、2割程度の値下げをしなければいけない場合もあります。

入居者に退去してもらうだけでも一苦労

買主が自宅にするために購入した場合、現在の入居者に退去してもらう必要がありますが、それが大変なのです。

賃貸について規定している借地借家法は、入居者保護を重視しているため、簡単に退去させることができないようになっています。

また契約が終了しても、入居者が更新を希望するならその更新を受け入れなくてはいけません。つまり入居者の意思に反して退去させることは原則できないのです。

結局、退去させるには入居者を説得しなければならず、場合によっては高額の立退料を出さざるを得ません。

仮に入居者との信頼関係が壊れているのなら、例外的に裁判で退去してもらうという手段もありますが、裁判は判決が出るまで長い時間が必要ですし、弁護士を雇うのにもお金が掛かります。第一、裁判になるような事態の物件では、購入希望者が逃げてしまうことも考えられます。

このような事態にならないためにこちらの記事で説明した定期借家契約などを利用するようにしましょう。

定期借家契約なら、更新する必要がありませんし、一年未満の契約も締結できますので、マンションの売却先を探しながら賃貸に出すにはもってこいの契約です。

入居者がいることがメリットになる場合も

入居者がいるということは、賃料が入ってくることを意味します。

つまり、投資物件としては入居者を新たに探す必要が無いため、優良な物件とみなすこともできるのです。

現在、雑誌やテレビなどが火付け役となって、不動産投資が再びブームになりつつあります。

そのため入居者がいることをプラスに考える不動産投資家に購入希望者が出てくるかもしれません。

まとめ

賃貸中のマンションの売却では、思った以上の困難に直面することでしょう。

一時的に使用しないのなら賃貸に出すのも良いですが、そうではないのなら、賃貸に出すことをよく考えた方が良いかもしれません。

また、仮に賃貸に出すにしても定期借家契約を締結するようにしてリスクをヘッジするようにしましょう。

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