マンション売却のとき住宅ローン残債はこう返済する!

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住宅ローン残債のあるマンションが売却できるかチェックするためのフローチャート

ローンが残ってても大丈夫!マンションは売れます!

住宅ローン残債が多いと
マンションを売却したくてもできないんじゃないか……
って心配ですよね。

でも、きちんと方法を選べば、売却できるので安心してください。

記事冒頭のフローチャートをやってみるとどの方法がいいか分かります。

マンションの査定額が分からない人はHOME4Uの一括査定サービスを一度使ってみてください。

この記事ではこのフローチャートに沿って解説していきます。

マンションを売却して一戸建てを購入する手順を解説した記事ダブルローンを使わずに住み替えをする方法を解説した記事も参考にしてください。

[A.普通に売却できる]売却代金でローン残債を返せばOK

A.普通に売却できる

マンションを売却した金額が住宅ローン残債を超えるなら、売却は問題なくできます。

抵当権が銀行にあるからできないのでは?」と思っている人もいるかもしれませんが、大丈夫です。

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りるときに担保として差し出した不動産に設定されるものです。返済が滞れば抵当権を使って、銀行は不動産を競売にかけて処分し、債務の返済に充てることができます。

具体的に言うと、中古マンションの売却では1日で以下の取引が順番に行われ、抵当権が外れるので心配ないのです。

  1. 売却代金を受け取る
  2. 受け取ったお金でそのまま住宅ローン残債を完済する
  3. 「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」を行い、マンションが買主のものとなる

査定額で売れるとは限りませんが、以下の2パターンは問題なく売却できるわけです。

  • 査定額(売却代金)が住宅ローン残債より多い
  • 査定額(売却代金)と貯蓄を合わせれば残った住宅ローンを完済できる

住宅ローン残高とマンション売却代金・貯蓄のバランスで完済できるかできないかが決まる

とにかくローンが残っていたら売却できないと思い込んでいる人にはぜひ知っておいてほしい知識です。

[B.買い替えローンを使おう]売却代金で不足する分を上乗せして新しい住宅ローンを借りられる

B.買い替えローンを使おう

マンションを売却して、一戸建てや別のマンションを購入する人の場合、買い替えローンを利用できます。

買い替えローンとは、家を売却して、新たに購入する人向けの住宅ローンの一種で、新しく購入する家の代金にプラスして残ってしまう住宅ローンを返済するための資金も貸してくれるものです。購入する家の担保評価の何パーセントと上限が決まっている場合もあります。

買い替えをする人限定ですが、買い替えローンは残っているローンを返済するための有力な選択肢です。買い替えローンの仕組み

買い替えローンの利用や住み替えではベテランの不動産屋に依頼することが重要です。HOME4Uの一括査定を利用して、複数の業者から選ぶようにしましょう。

[C.任意売却を検討しよう]本当にどうしても手放したい人向け

C.任意売却を検討しよう

どうしても売らないといけない事情のある人には、任意売却という手段もあります。

しかし、あまりオススメできる方法ではないので、住宅ローン返済が苦しい場合や離婚で財産を処分しなければいけない場合などに限って検討してみてください。

任意売却とは、債権者である銀行と相談して、競売ではなく通常の売却で不動産を処分する方法です。残った債務は毎月1万円など分割して返済していきます。チャラになるわけではないので要注意です。

競売では価格が下がってしまい回収できる金額が減ってしまうので、任意売却は銀行側にもメリットがあるんです。

任意売却を得意とする不動産屋は限られているので、任意売却相談センターなど専門家に依頼しましょう。

[D.売らずに待つ。貸すことも考えてみる]住み続ける・賃貸に出す選択肢もある

D.売らずに待つ。貸すことも考えてみる

売却代金や貯蓄でも完済できない状態なら、いったん売却はやめておいて時期を待つのもアリです。

その間に貯蓄を増やしたり、返済を進めていったりして売却ができる状態まで持っていきましょう。

また、転勤で引越ししなければいけないなら、一時的に賃貸に出すこともできます。リロケーションという仕組みを使えば、決まった期間だけを簡単に貸せます。

リロケーションとは、専門の会社が一括借り上げを行い、貸し出しの管理まで任せられる仕組みです。期間を定めて貸せるため、将来戻ることが確実な場合に便利な仕組みです。一時的な海外転勤で購入したマンションに住めなくなった人などがよく利用しています。また貸し出しは法人の社宅としてが多く、きれいな状態を保ちやすいサービスです。

参考:リロケーションとは?転勤中の留守宅をかしこく貸す仕組みを知っておこう

まとめ

住宅ローンが残っていてもマンションは売却できます。

でも売却額によっては、買い替えローンや任意売却、売却をやめておく・賃貸に出すことも検討しなくてはいけません。

まずは査定を受けて、記事冒頭のフローチャートを使ってみてくださいね。

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  マンション売却には、HOME4Uで一括査定を利用するのがお勧めです。

理由1.街の不動産屋だと何百万円も損する!?

街の不動産屋さんに売却依頼するのは危険です!近所の不動産屋さんはマンション売却が得意じゃありません!

マンションは一生に何度もない高額なもの。ちょっとしたことが大きな損につながります。値下げや宣伝の方法がマズイと、売却価格が何百万円も安くなってしまいます。

理由2.HOME4U参加の不動産屋は売却に強い!

HOME4Uにはマンションを売却したい人が集まります。

サービス申し込み後、査定金額や内容をもらって業者を比べます。

つまり、参加業者からすれば、他の不動産屋と提案で勝負して、売却したい人からの依頼を勝ち取らなくてはいけないのです。

だからこそ、売却が得意な会社だけが集まっています。

早く売りたい!」「高く売りたい!」と考えるなら、売却が得意な会社に任せるのが一番です。

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マンションの価格が適正かどうかはカンタンには分かりません。売却が終わってから「もっと高く売れたかも……!?」と後悔する人も多いんです。

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売りたい人のためだけに働いてくれる売却エージェントサービスがスゴい!

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一般的なマンション売買では、売主と買主をそれぞれ別の不動産会社が担当します。しかし、同じ不動産会社が両方の担当をするケースがあります。

売主と買主から仲介手数料を受け取れるため、できれば他社からは買ってほしくないとまで考えます。

売り手の立場で見ると、値下がり売却期間の長期化につながるので、避けたい状況です。

ソニー不動産の売却エージェントサービスは、このような両方の代理を禁止されていて、売りたい人のためだけに働いてくれます。詳しくは下記のソニー不動産のページで図解されています。分かりやすい動画もあるので一度チェックしてみてください。

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