売り出し開始後はレインズへの掲載状況を確認しよう

仲介業者と媒介契約を締結したらいよいよ販売開始ですが、仲介依頼をした媒介形態によってはレインズへの登録が必須となっています。

不動産業界では誰もが知っているレインズですが、一般の方にはあまり馴染みがないかもしれませんね。

しかし、売却活動でレインズはとても大事なポジションにあります。

レインズとはいったいどのようなものなのでしょうか。マンション売却との関係を中心に見ていきましょう。

レインズとは?

レインズとは、不動産流通標準情報システム(Real Estate Information Network Systemの頭文字REINS)の略称で、不動産流通機構が運営しています。

不動産流通機構加盟会社間で情報交換するのが主目的ですが、物件情報を掲載することによって多くの不動産会社の目に触れ、そこから売却先が決まる場合も多々あります。

媒介契約の形態でレインズへの登録が必須に?

一般媒介契約の場合、レインズに登録するか否かは仲介業者の判断次第ですが、専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は、レインズへの登録が義務付けられています。

専属専任媒介契約の場合は、媒介契約締結から5日以内、専任媒介契約の場合は7日以内にレインズへの登録をしなければいけないことになっています。

レインズに登録することにより、売却先が見つかる可能性が高まりますから、仲介業者にはできるだけ早く登録するようお願いしましょう。

レインズに登録するメリット

レインズはほとんどの不動産会社が加盟しているので、登録することにより、たくさんの不動産会社が物件の情報を目にすることになります。

不動産会社の中にはマンション購入希望者から物件のあっせんを依頼されているところもありますから、そういう業者の目にとまることで、マンションの売却先が見つかる可能性が高くなります。

ただ、そうなると専任媒介契約をした仲介業者は面白くありません。

レインズ経由で売却先が見つかると、仲介費用の総取り(いわゆる両手仲介)ができなくなるからです。

そのため、故意にレインズに登録せず、物件情報を囲い込む悪質業者が社会問題化しています。

仲介手数料については以下のページで説明しています。
マンション売却にかかる仲介手数料は売買価格で決まる

また、両手仲介と片手仲介については、以下の記事で解説しています。

マンション売却の両手仲介と片手仲介を知っておこう
マンション売却における両手仲介と片手仲介の解説。両手仲介の注意点など。

レインズ登録の証明書を貰いましょう

レインズに登録すると登録証明書が発行される仕組みになっていますので、仲介業者からしっかりと証明書を貰うようにしましょう。

宅建業者でない者が、レインズに登録されているか否かを判断する唯一のものがこの登録証明書です。

ただし、注意しなければいけないのは、登録証明書を売主に渡した後、すぐにレインズから情報を削除してしまう業者がいることです。自社で買主を見つけて両手仲介に持ち込みたいからです。

これに対抗するためには、

  1. 他の不動産業者にマンションの情報がレインズに登録されているか確認してもらう
  2. マンションの情報の変更を求めて、後述する変更証明書を発行してもらう

の2つぐらいしか方法は無いでしょう。

レインズの情報が一般に開放されていないため、どうしてもブラックボックス化してしまうのです。

(2015年6月現在、今後レインズでの販売状況ステータスのような情報を一般の人でも確認できる仕組みの導入が検討されています。)

レインズの情報を変更するには?

レインズの登録証明書を貰ったら、情報に誤りがないかチェックしてください。誤った箇所があればすぐに仲介業者に連絡しましょう。

一般の方がレインズにアクセスすることはできませんので、仲介業者経由で変更することになります。

情報が変更されると変更証明書が発行されますので、仲介業者から必ず受け取るようにしてください。

まとめ

レインズに登録することによって買主が早く見つかり、成約する確率が上がります。

専任媒介などで掲載をきちんとしてもらうことはもちろんですが、一般媒介契約でもレインズに登録して貰うように頼んでみましょう。

3種類の媒介契約の形態についてはこちらの記事で比較しています。

一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約のどれがいい?
マンション売却の際に不動産会社と結ぶことになる媒介契約の形態について、それぞれのメリットとデメリットを解説しました。どれを選ぶべきかを判断する参考にしてください。

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