「おうちダイレクト」の注意点と問題点

おうちダイレクトキャプチャ

こちらの記事で紹介したYahoo!とソニー不動産の新サービス「おうちダイレクト」

Yahoo!×ソニー不動産の「おうちダイレクト」の特徴と使い方を考えてみました
Yahoo!とソニー不動産がスタートさせた「おうちダイレクト」について、特徴や使い方をまとめました。

上記の記事を書くために調べているなかで、いくつか気になる点注意した方がいい点が出て、一つの記事にするには長すぎたので、こちらでまとめます。

利用する上での注意点

まずは利用する上で注意した方がいい細かい点を先にピックアップしておきます。

おうちダイレクト以外のサービスで売却活動を行っていると「売り出し」はできない

見学前にソニー不動産と媒介契約を結ぶことになっていて、「売り出し」をする際には、他の不動産業者と媒介契約を結んでいてはいけません

自分でいろいろと調べるのに手間がかかる

「売り出し」の際には、マンションの管理費や修繕積立金などを自分で調べて入力します。これらがマンション分譲時の金額から変更になっている場合は、その証明書を自分で管理会社から取り寄せる必要があります。

発行にお金がかかる場合、自分で負担しなければいけません

おうちダイレクト掲載ガイドラインで定められた禁止表現をうっかり使ってしまう可能性がある

不動産広告のガイドラインはかなり細かく、自分で情報を発信するときにはガイドラインに抵触していないか注意しなければいけません。

◆おうちダイレクト掲載ガイドライン

1.禁止表現:以下の表現は使用しないでください。

①完全性を表す表現:完全・完璧・絶対・万全・絶大・絶世・パーフェクト・理想・フル~、等
②優位性を表す表現:日本一・日本初・業界一・超・ここだけ・唯一無二・他に類を見ない・抜群・希少・一流、等
③選別性を表す表現:特選・厳選・おすすめ・推奨、等
④最上性を表す表現:最高・最高級・極・特級・一級・秀逸・羨望・至近・至便、等
⑤割安さを表す表現:買い得・掘り出し・土地値・格安・破格・激安・バーゲンセール・安値、等
⑥誘引を目的とする表現:完売・資産価値の高い・値上がりが期待できる・将来性ある・投資向き・高級・人気の、等

おうちダイレクト使い方ガイドより

売り出し期間は3週間

3週間を経過すると掲載が中止されるので、売り出しを継続する場合は、その前に「掲載期間延長」を行う必要があります。

けっこう短期間なので、注意しておかないと気がついたら売り出しがストップしてしまいます

購入希望者からすれば、物件がなくなったら「売れちゃったのかな」としか思いませんので、購入検討のリストから外されてしまうかもしれません。

質問と回答は物件ページで公開される

「ここだけの話」はできないので、注意しましょう。

関係のない不動産業者からの営業を受けるかもしれない

ソニー不動産以外の宅建業者からの連絡は、おうちダイレクトとは関係ありませんので、ご注意ください。

と頻繁に記載されているくらいなので、様々な手段で別の不動産会社からアプローチを受ける可能性があります。

オンラインではなかなか接触しにくいので、考えられるのは売却中のマンションへの集中的なポスティングや訪問でしょうか。

現在は1都3県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)のみが対象。売却は東京都心6区(千代田区、中央区、港区、渋谷区、品川区、江東区)のみ

今後サービスエリアは広がっていくでしょうが、ソニー不動産の営業範囲以上にはならないと思います。

ソニー不動産の営業エリアも1都3県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)です。

問題点1:レインズに掲載されない

ここからは「これはちょっと問題じゃないかな」と思うポイントを書いていきます。

まず、レインズの問題です。

おうちダイレクトで「売り出し」をすると、Yahoo!不動産には無料で掲載されますが、レインズには載りません。

レインズ経由で売却情報がかなり知れ渡るので、そこに載らないのはかなりの機会損失です。

見学前にソニー不動産と媒介契約を交わしたあとなら、ソニー不動産がレインズに載せられますが、そうするのかどうかはサイトを見ている限り分かりません。

一般媒介ならレインズへの掲載義務もありません(専任媒介ではレインズへの掲載義務が発生します)。

一般媒介と専任媒介の違いはこちらの記事で解説しています。

おうちダイレクトでのソニー不動産との契約が一般媒介か専任媒介か専属専任媒介かは調べた限り分かりませんでした

以下の記事などでは、レインズに掲載しない一般媒介にも関わらず、別の不動産業者への媒介契約が利用規約で禁じられている点が新たな「囲い込み」ではないかと指摘されています。

もし一般媒介なら、他の業者への依頼は自由のはずです。

しかし、おうちダイレクトの利用規約には確かに下記の記述があります。

エ 売却希望物件に関し、指定仲介会社以外の者と売却希望物件の売却に係る媒介契約を締結していないこと

おうちダイレクト利用規約

そもそも一般媒介契約を結ぶ不動産会社が、他社への依頼を禁じる規約を設けること自体が法的に大丈夫なのかも疑問です。

少し話が脱線しました。

まとめると、おうちダイレクトを利用すると、Yahoo!不動産以外のところへは情報の露出がなく、購入希望者の目につきにくいというデメリットが売主にあるのです。

問題点2:「買いたいリクエスト」は本気度が低い可能性がある

もう一つ問題だと思ったのが「買いたいリクエスト」の扱いです。

大事なことは、購入希望者には「買いたいリクエスト」以外の選択肢がない点です。

買いたいときだけでなく、「気になる」「いいね」「チェック」のような意味合いでも「買いたいリクエスト」は使われます。

購入検討中の立場になって考えてみましょう。

「このマンションで売り出しがあったら見てみたいな」くらいの気持ちでも「買いたいリクエスト」を出すと思いませんか?

「買いたいリクエスト」という名称ですが、「気になるボタン」くらいの方が実態を正しく表している気がします。

また、どのマンションが売り出されるかどうかわからないのですから、気になる複数のマンションにリクエストを送っておくはずです。1件1件の本気度はやっぱり低くなりますよね。

サイト内の買い手の使い方を説明した部分には、

マンションの間取りタイプごとのシステム推定価格を表示するには、興味をもった物件に「買いたいリクエスト」をしてください。

おうちダイレクト使い方ガイド

という記述もあります。

間取りごとのシステム推定価格を知りたいだけの人でも「買いたいリクエスト」を出せるわけです。これはけっこうマズいんじゃないかと思います。

ただでさえ本気度が薄いと想定される「買いたいリクエスト」を、さらに薄めるような気がします。

さらに売り出したときには、「買いたいリクエスト」を送った人の状況が変わっていることも多いでしょう。すでに他のマンションを買ってしまっていたり、購入検討を今はストップしていたりしてもおかしくありません。

「買いたいリクエスト」が多いから、おうちダイレクトで売り出しを開始したのに、実際は誰も買いたいと思っていなかったというケースもありえます。

まとめ

おうちダイレクトは、これまでの不動産取引の慣習を壊す発想のサービスで、既存の法律やルールといった枠組みの隙間を縫うように設計されていると思います。

その過程で、さまざまな問題点が出てくるのも仕方がないことなのかもしれません。

Yahoo!とソニー不動産の不動産流通に革命を起こすというのが本気なら、こうした問題点はドンドン改善していってほしいと思います。

「おうちダイレクト」の紹介はこちら

Yahoo!×ソニー不動産の「おうちダイレクト」の特徴と使い方を考えてみました
Yahoo!とソニー不動産がスタートさせた「おうちダイレクト」について、特徴や使い方をまとめました。

買い手としての視点でチェックした記事はこちら。

「おうちダイレクト」の買い手としての機能をチェック!
ヤフーとソニー不動産の提供する「おうちダイレクト」を買い手側として使うメリットと注意点をまとめました。

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しかし、HOME4Uの一括査定には参加していないので、個別に申し込みが必要です。

売りたい人のためだけに働いてくれる売却エージェントサービスがスゴい!

ソニー不動産独自のメリットが売却エージェントサービスです。

一般的なマンション売買では、売主と買主をそれぞれ別の不動産会社が担当します。しかし、同じ不動産会社が両方の担当をするケースがあります。

売主と買主から仲介手数料を受け取れるため、できれば他社からは買ってほしくないとまで考えます。

売り手の立場で見ると、値下がり売却期間の長期化につながるので、避けたい状況です。

ソニー不動産の売却エージェントサービスは、このような両方の代理を禁止されていて、売りたい人のためだけに働いてくれます。詳しくは下記のソニー不動産のページで図解されています。分かりやすい動画もあるので一度チェックしてみてください。

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