中古マンション売却でのオープンハウスのメリットと注意点

photo credit: Unlocked via photopin (license)

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オープンハウスとは、売却活動中の物件を開放して、購入希望者に自由に見学してもらうものです。

事前にチラシや看板で告知しておいて、予約なしで室内を見てもらいます。一戸建てでは鍵をかけずに玄関ドアを開きっぱなしにもします。マンションの場合、オートロック部分をオープンにするわけにもいかないため、該当する部屋を呼び出してもらったりします。

マンションで行う際はオープンルームと呼ぶこともあります。

多くの人が来やすい土日祝日に開催するのが普通です。

似たようなものとして住宅展示場やモデルルームがありますが、それらはあくまでイメージを提供するだけです。オープンハウスの決定的に違う点は「実物」が見られるということです。

ですから、オープンハウスに参加した人が、その場で購入を決めるケースも少なくありません。

従来は、オープンハウスというと新築物件が中心でしたが、最近では中古マンションの売買にもオープンハウスが取り入れられてきています。

この記事では、中古分譲マンションの売買におけるオープンハウスのメリットや注意点を見ていきます。

中古分譲マンションでオープンハウスを実施するメリット

通常よりも多くの購入希望者に見学してもらえる

オープンハウスは、予め日時を決めて告知を行ったあとに実施するので、通常の内見よりも効率が良く、少ない日数でより多くの人に見学してもらうことができます。

また事前予約が不要なため、気軽に多くの人が見に来てくれます。

ありのままをモデルルームとして活用できる

中古物件の場合は、そのままの状態を「モデルルーム」とすることができます。

空っぽの部屋を内見するよりも、実際にその部屋に住んだ時のことがイメージしやすく、結果として成約に結びつきやすくなります。

もちろん、悪印象を与えるような室内ではマイナスにしかなりませんので、開催前の掃除や整理整頓は必須です。

より高い金額で売却できる可能性が高まる

オープンハウスを実施すると、場合によっては複数の希望者から同じ日に申し込みが取れる可能性もあります。通常の内見では、このようなことはまずありません。

購入希望者との1対1の交渉では、売却金額の値下げ交渉が入ることが多く、交渉自体が「買い手主導」になりがちです。

けれども、オープンハウスを実施して複数の申し込みが入れば、より高い金額で買ってくれる方に売ればいいので、値下げ交渉に応じる必要もなくなります。

つまり、交渉が「売り手主導」となるのです。

成約率が上がる

オープンハウスでは、現地で複数の購入希望者が鉢合わせることになります。

実はこれが成約率にかなり影響するのです。

購入希望者が多ければ多いほど「焦り」が生じます。そしてその「焦り」が「早期契約」への働きかけとなり、結果として「即決」に至るのです。

これは不動産業者の営業トークよりもはるかに大きな効果を生み出します。

アンケートを集めて部屋の問題点を探れる

オープンハウス来場者に事後アンケートをお願いすることで、どこが気になって購入に至らないのかが分かります。

冷やかしの人でもズバズバと問題点を指摘してくれるなら、今後の売却に役立ちます。

もし人が集まらなければ、相場に合っていないと分かる

オープンハウスのような気軽に行けるイベントで人が来ないのは、売り出し価格が相場に合っていないことが一番の原因です。

内覧の結果もし気に入っても購入を見合わせるくらいの価格で売り出してしまっているから、誰も来ないのです。

オープンハウスの反響次第で値下げへの判断が早めにできると考えると、人が集まらなくてもメリットがあるのです。

中古分譲マンションでオープンハウスを実施する際の注意点

事前の綿密な計画が成功のカギを握る

オープンハウスはむやみやたらに開催したところで、多くの集客は得られません。

分譲マンションの1室のみのオープンハウスなら、よほどの人気物件でない限り多くの集客は見込めないでしょう。

そのため、中古分譲マンションでオープンハウスを実施する際には、次のような条件が理想です。

1:同じマンション内の別の部屋や近隣の似通った物件の売却があり、共同でオープンハウスを実施できる

この場合、複数の売主そして不動産仲介業者と協同して開催する形となります。

規模が大きくなる方が集客も見込みやすくなります。

2:予め内見予約をしてもらい、内見日を一定の日付に集中させてその日をオープンハウスとする

人気のある物件であれば、事前に週末に内見日を集中させて複数の予約をとり、その日をオープンハウスとします。

内見者数が事前にある程度把握できるため、リスクの少ないやり方です。

オープンハウス前には入念な掃除が必要

通常の内覧前と同様にオープンハウス前には徹底的に掃除をしておきましょう。

普通に1件ずつ内覧が来る場合には、最初の人が気にしたポイントを次の内覧が来るまでに掃除すればいいのですが、オープンハウスではそういうわけにはいきません。

もし掃除が不十分な場所があれば、オープンハウスに足を運んだ人全員にそれを見られてしまい、悪印象を与えてしまいます

事前に内覧者の気持ちになって掃除チェックをするようにしましょう。友人や親戚に客観的にダメだししてもらうのも有効です。

掃除のポイントはこちらの記事でも解説しています。水回りと玄関、リビング、ベランダなどが特に注意したい場所です。

内覧前の掃除・準備の重点ポイントはココ!
内覧希望者を迎える前に重点的に掃除しておくべきポイントを解説。内覧ではどこが見られるのかを知っておきましょう。

オープンハウス中は家を空けなければいけない

オープンハウス中は、希望者が室内を見学するため開催期間中は家を空けなければいけません

面倒かもしれませんが、なるべく不動産業者の営業マンに任せて、出かけるようにしましょう。

購入希望者も家の人がいる前では落ち着いて見学することができません。特に子どもやペットは外に連れ出しておいてください。

また、オープンハウスの期間が長ければ、仮住まいや旅行で家を空けることも検討する必要があります。

チラシはできれば配る前にチェックさせてもらおう

オープンハウスは開催前にチラシを近隣に配るのが基本です。そのチラシの内容に間違いがあれば、大変なことです。

手馴れた営業マンなら心配ないかもしれませんが、大量に印刷して配布する前にチェックさせてもらうようにしましょう。

地図や開催日時、物件概要、部屋番号を中心に確認しておきましょう。

以下の新聞折り込みチラシやポスティングについての記事も参考にしてください。

チラシ配布(ポスティング)や新聞折り込みで近隣にアピールしよう
マンション売却ではチラシの配布も重要な活動のひとつ。きちんとやってくれる不動産会社を選びましょう。

まとめ

中古分譲マンションのオープンハウスはまだまだ普及途上ですが、通常の内見よりも成約率が上がることは間違いありません。

冷やかし半分で買う気のない人も来るかもしれませんが、多くの人に見てもらうことが重要です。最初は冷やかしでも、本気で気に入れば購入してくれる人もいます。

オープンハウスを実施する際には「計画性」が重要ですので、一度売買を依頼している不動産業者に相談してみると良いでしょう。


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