売り出し価格の決め方を知る!

マンションの売り出し価格を決める基準は、自分自身で売り出したい希望価格を基準におくのではなく、市場価格と相場価格を基準におくのが基本です。

購入予定者は、エリア、部屋のタイプ、価格を基準にマンションをリストアップしていきます。売り出し価格が市場価格からかけ離れて高いと、リストアップ対象から外れてしまいます。

購入予定者から問い合わせが入り、売却予定のマンションに見学に来てくれないと売却のスタートは切れません。

購入予定者が検索してくれる価格に設定することは、マンション売却のはじめの大事なポイントなのです。

そこで、この記事では売り出し価格の決め方の詳細を解説していきます。

1:自分自身で市場価格、相場価格を調査しておく

売り出し価格を決めるとき、最終的には仲介依頼した不動産会社の担当者と相談して決定する流れになりますが、まずは自分自身で情報収集しておくのが得策です。

まずは新聞の折り込みチラシ、ポスティングチラシを活用しましょう。

特にポスティングチラシは具体的に売却物件募集と明記されていたり、同じマンションで別の部屋が売り出し物件として掲載されていたりして参考になります。頻繁に売却物件募集のチラシが入り、売り出されてすぐに売れている状況であれば、人気のあるマンションであると判断できます。

一方で、チラシもほとんど入らず、売り出されたマンションがすぐに売れていない状況であれば、市場では人気のないマンションなのかもしれません。

また、インターネットで不動産売買情報サイトから、同じマンションだけでなく周辺のマンションの売り出し価格まで検索し、相場価格を調査しておきましょう。

プロのアドバイスは非常に重要ですが、相談する時の質問力をつけるためにも、最低限の知識を収集するようにしてください。

2:仲介を依頼する不動産業者に相談し、価格査定を依頼する。

不動産業者の価格査定は、2種類の方法を使います。それぞれの方法を見ていきましょう。

1、取引事例による価格査定

不動産会社は過去の取引事例の情報を持っています。不動産業者だけが閲覧できるサイト(レインズ)で、自社に限らず他の業者が扱った物件でも、成約価格などを調べることができます。

レインズについてはこちらの記事で解説しています。

売り出し開始後はレインズへの掲載状況を確認しよう
レインズへの登録はマンション売却活動の中でとても大事なことです。レインズの制度や役割を説明しています。

そうやって調べた売却予定のマンションや似た条件のマンションの過去の取引事例を基に、売却価格の査定をしてきます。

また、同じマンションであっても、部屋の広さ、南向き、西向き、角部屋等の違いで値段が変わるため、それを考慮した価格になります。

具体例

「直近で1階の西向きの部屋で、2000万で売却された事例がありますので、お客様の物件は12階の南東角部屋ですので、2200万で売れます」といった査定結果を提案してきます。

1階よりも高層階の方が人気が高く、また西向きの部屋よりも南東角部屋の方が人気が高いために、取引事例よりも高い査定価格となっています。

2、価格査定マニュアルを用いて査定する方法

新築から2、3年しか経過しておらず、売却実績がない場合は、不動産会社は「価格査定マニュアル」をもとに、査定価格を決定します。

「価格査定マニュアル」とは、築年数、駅からの距離、近隣の状況、環境、マンションの管理状況、部屋の中の状況等の項目にそれぞれ採点をして、価格を出すためのマニュアルです。公益財団法人 不動産流通近代化センターが提供しているマニュアルで、ほとんどの不動産業者が利用しています。


上記1,2の査定方法を基に査定価格を提示してくるのが一般的です。

まとめ

自分で調査し、仲介依頼した不動産会社にアドバイスをもらい、最終的には、購入予定者の立場にたち、直近の相場価格を充分に意識して、売り出し価格を決定することがマンション売却の良いスタートを切ることにつながります。

けっして仲介業者まかせにしてはいけません。

また、早くに売却したいなら、売り出し価格をあえて低くしたり、売り出してから値引きするタイミングを早めにしたりする戦略もあります。

売り出し価格は、相場価格を知った上で、販売計画と合わせて決めていくのがベストです。


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