マンション売却で買い替えの頭金を作る!

マンションを売却して、買い替えの頭金を作るためには、住宅に関する税金の制度、仕組みを充分に認識し、利用することが最大のポイントとなります。

税金で売却代金を持っていかれると、買い替えの頭金に回せないということにもなりかねません。

売却、購入に関する税金の制度を中心に解説します。

1:マンションの売却益には税金がかかります

A、個人の長期譲渡所得の税額計算

譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えるマンションを譲渡した場合の税額は、次の計算で求めます。

課税長期譲渡所得金額に対する税率 所得税 住民税 合計
15.315% 5% 20.315%

復興財源確保法の規定により、平成25年から25年間は基準所得税額(15%)に2.1%の復興特別所得税が上乗せされるため、所得税は15.315%になります。

「計算例」

事例(2000万円で購入したマンションを3000万円で売却した場合)

  • 譲渡利益(売却利益)
    1000万円
  • 取得費(購入時の諸経費)
    100万円
  • 譲渡費用(売却時の諸経費)
    100万円

これらから税額を計算して、手取り金額を出します。

  • 長期譲渡所得の金額
    譲渡利益-(取得費+譲渡費用)=長期譲渡所得
    1000万円-(100万円+100万円)=800万円
  • 課税長期譲渡所得金額
    800万円
  • 税額(所得税、住民税)
    800万円×20.315%=162.52万円
  • 手取り金額は住宅ローン残債によって変わります。以下の計算式で求められます。

    売却代金-住宅ローン残債-譲渡費用-税額=手取り金額

    残債が1000万円なら、
    3000万円-1000万円-100万円-162.52万円=1737.48万円

    残債がないなら、
    3000万円-0-100万円-162.52万円=2737.48万円

税額が高額となっていますが、これはあとで述べる特別控除を使わなかった場合です。

B、個人の短期譲渡所得の税額計算

譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下であるマンションを譲渡した場合の税額は、次の計算で求めます。

課税短期譲渡所得金額に対する税率 所得税 住民税 合計
30.63% 9% 39.63%

復興財源確保法の規定により、平成25年から25年間は基準所得税額(30%)に 2.1%の復興特別所得税が上乗せされるため、所得税は30.63%になります。


上記のように、所有期間により、A(長期)、B(短期)の税率になります。

意外と高い税率になりますが、さきほども述べた通り、居住用マンションを売却した場合は特例がありますので2で解説します。

2:居住用財産を譲渡した場合の3000万特別控除の特例

個人が、居住用財産を譲渡した場合には、その居住用財産の譲渡益から3000万円の特別控除額を控除することができます。

「居住用財産」とは、所有者が自己の生活の拠点として利用している家屋のことです。

一時的な利用の目的で入居した家屋は認められません。

また、他人に賃貸していたマンションは「居住用財産」ではありませんので上記の特例は利用できません。特例の適用がなければ、1で解説した通りの税額となります。

3000万円の特別控除の特例を利用すれば、1で解説したケースでは税金はかからないことになります。

2000万円で購入したマンションが3000万円で売却できた場合の手取り額

売却益の1000万は上記の特例を利用すれば、税金はゼロです。

3000万円の売却代金から売却経費の100万円と住宅ローン残債を差し引いた金額を、買い替えのマンションの購入の頭金としてつかえます。

3:住宅ローン減税

住宅ローンを借りて、マンションを購入すると、住宅ローン減税を受けられます。マンション買い替えで住宅ローンを借りる場合も同様です。

年末のローン残高の1%に相当する額が、その年に給料などから納めた所得税から戻ってきます。

10年間にわたって、1年あたり最大40万円、10年で累計最大400万円の控除額(平成26年4月から平成29年12月までの入居が対象)です。けっこう大きな金額です。

しかし、あくまで、納付した金額の範囲内で、1年最大40万円です。その年に納付した所得税額が20万円であれば、20万円しか戻ってきません。

また、住宅ローン残高が1500万円なら、その1%である15万円しか戻ってこない点も注意しましょう。

住宅ローン減税の主な適用条件

  1. 住宅取得後6カ月以内に入居していること
  2. 登記簿の面積が50㎡以上であること
  3. 住宅ローンの返済期間が10年以上

4:住宅ローン減税と、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例は併用できない

買い替えに関して、税金のことでもっとも大事なことです。

両方の優遇を受けられないため、3000万円の特別控除を受けるか、住宅ローン減税を受けるかを選ばなければいけないのです。どちらを利用すれば得かを検討する必要があります。

譲渡益にかかる税額がいくらなのかと、買い替え後の住宅ローン総額によって、どちらが得か変わります。

また、頭金にできるだけ多く入れたい場合や、手元に現金が欲しい場合、数年後に退職して住宅ローン減税のメリットを受けられなくなるといった場合には、3000万円の特例を積極的に選択することも考えられます。

例えば、2000万円のローンに対する住宅ローン減税なら、減税額は約20万円から始まり、返済が進むごとに少しずつ減っていきます。それでも減税総額150万円程度にはなるでしょう。その金額と譲渡益にかかる税金とを比較して判断することになります。

とにかく頭金を多くしたければ、3000万円の特別控除を受けて、手取り金額を増やして頭金にする方法もありますが、住宅ローン減税とのバランス次第で、どちらが得かは変わるので要注意です。

まとめ

マンションを売却して、買い替えの頭金を作るには、税金の制度をどう利用するかが最大のポイントになります。

ここで解説したことは基本的なことのみです。税制には特例が多く、毎年のように変化もあります。

仲介を依頼する不動産業者に、自分のケースを充分に相談し、進めていくことが大切なポイントです。必要に応じて税理士など税金の専門家に相談することも検討しましょう。

マンション売却の確定申告を税理士に依頼する方法と費用の相場
売却完了後の確定申告は必要書類も多くややこしいので、税理士に依頼するのがオススメです。

手取り額の計算はこちらの記事でも細かく行っています。

マンション売却の手取りが結局いくらになるのか計算してみよう
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