マンション売却の決済と引き渡しの流れ。住宅ローン残債は売却代金で完済!

売買契約から一定の期間を空けて、決済と引き渡しを行います。

基本的に決済と引き渡しは同じ日にして、お金を全額払ったら部屋の所有権も渡すという流れになります。

決済日当日の流れと、それまでに準備しておくべきことを知っておきましょう。

決済日の流れ

決済日は、売買契約から1ヶ月~1か月半後くらいに設定します。売主と買主の希望をすり合わせて決めます。

(参考:マンション売却での決済日の決め方

決済と引き渡しは以下の順番で進んでいきます。

お金関係や権利関係の処理があるので、少しややこしく感じるかもしれません。

それぞれの細かい内容については以下のページで解説しています。

決済・引き渡しまでに準備しておくもの

決済・引き渡しの日までに、必要な書類をそろえておきましょう。

特に印鑑証明書権利書(登記済証・登記識別情報のいずれか)は、すぐに用意できないこともあるので要注意です。

以下のページにまとめているので、チェックしてみてください。

また、居住中のマンションを売却した場合は、売買契約から決済までの間に引っ越しも終わらせる必要があります

(参考:マンション売却での引っ越し・退去は契約後から引き渡しまでの間に

決済時のお金の流れ

売主として決済で一番気になるのがお金の流れでしょう。買主から売却代金を受け取り、住宅ローン残債を完済します。

勘違いしやすいのですが、住宅ローンの残りを一気に返済するために別のお金を用意する必要はありません。売却代金をそれに充てられます。

住宅ローン残債があるときの一括返済については下記のページで詳しく解説しています。

また、売却代金の入金は銀行振り込みで行われます。

(参考:マンション売却代金の入金方法は現金?振り込み?

また、決済時に戻ってくるお金もあります。固定資産税や引き渡し月の管理費、修繕積立金などを日割り精算して、買主から受け取ります。

詳しくは下記のページを参考にしてください。

登記関係の処理を司法書士に依頼する

マンション売却に伴って以下の2つの登記処理が発生します。

  • 抵当権抹消登記
  • 所有権移転登記

抵当権は住宅ローンの残っているマンションに付いているので、決済時に一括で完済して抹消してもらいます。

所有権の移転は持ち主が誰になっているのか、公的に確実にしておくために必要です。

これらの処理は即時にできないこともあり、決済の場で司法書士に依頼します。

売主や買主が処理することも可能ですが、「あとでやっておきます」と言って忘れたままになったら困るのでプロを挟むわけです。

これらの登記については下記のページでも解説しています。参考にしてください。

部屋の引き渡し

売却代金の受け渡しと住宅ローン残債の処理ができたら、鍵を渡して部屋の引き渡しをします。

実際の物件まで行くこともありますし、鍵を渡して完了にする場合もあります。

中古マンションの場合、現状渡しで進めると思いますが、それでも隠れた欠陥が見つかればあとで修理費用の請求を受ける可能性があるので注意しましょう。

隠れた欠陥(瑕疵)については、以下のページで詳しく解説しています。

引き渡し前の危険負担

売買契約から引き渡しの間までに、火事や自然災害などで部屋が傷んだ場合の責任を決めるのが危険負担という考え方です。

引き渡し前にもし大地震が起こって倒壊してしまっても、買主は物件の代金を支払わなければいけないと民法では定められています。この場合、危険負担は買主です。

しかし、それでは買主のリスクが大きすぎるので、実務上は「引き渡しまでに何かあれば買主は代金の支払い義務がなくなる」という意味の文言を契約書に盛り込みます。危険負担は売主にするということですね。

売主としてはリスクが増す内容ですが、安心して購入してもらうために必要なことです。めったにないことですが、知っておきましょう。

以下のページで詳しく解説しています。

まとめ

決済と引き渡しはセットで考えましょう。

1日で目まぐるしく手続きが進むので、流れを頭に入れておきましょう。安心して当日を迎えられます。

ここまで来れば売却も終盤です。最後まで気を抜かずにがんばりましょう。


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