不動産屋と媒介契約を結ぶ前に知っておきたいポイント
マンション売却を本格的に始めるには不動産会社を見つけて、媒介契約を結ぶ必要があります。
その前の不動産会社を選ぶ段階では、いろいろな会社に査定を依頼して、査定結果を比較しましょう。
ここでは、査定を比較して選んだ不動産会社と契約するときの注意点や知っておいてほしいポイントを紹介します。
媒介契約は3パターン
媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
似たような名前で覚えにくいのですが、大きく分けると、複数の不動産会社に同時に依頼できる一般媒介と、1社だけに依頼して任せる専任媒介・専属専任媒介に分かれます。
基本1社を信頼して任せて集中的に広告を打ってもらった方が売却にプラスなので、マンション売却のトリセツでは専任媒介で進めるのをオススメしています。
また、似たような名前の専属専任媒介の方はルールが厳しすぎて、売主も不動産会社もちょっと大変なので、専任媒介を推しています。
もし複数の不動産会社に同時に依頼したいなら一般媒介を選んでください。
以下の記事で3つの媒介契約を詳しく比較しているので、参考にしてください。
一般媒介と専任媒介、専属専任媒介のどれがいい？おすすめの媒介契約の選び方
一般媒介の特徴は複数の不動産屋に同時に依頼できる点
一般媒介の特徴は、同時に複数の不動産会社に媒介依頼できる点です。
単純にいろいろな会社が頑張ってくれるなら良さそうに思えますが、うまくいかないケースもよくあります。実際はどこも本腰を入れてくれないリスクがあるのです。
また、内覧の日程調整や問い合わせ状況などを売主自身が管理しないといけない点も覚えておいてください。
以下のページでメリットとデメリットを整理しています。
一般媒介で同時に複数の不動産業者に依頼するメリットとデメリット
また、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があります。
明示とは、依頼している不動産会社に他の不動産会社のことを知らせることで、非明示は逆に知らせないことです。一般媒介は基本的に明示型なので、あまり気にする必要はありません。
「明示型」と「非明示型」について詳しくはこちらのページで解説しています。
専任媒介と専属専任媒介は1社だけにしか依頼できない
専任媒介と専属前任媒介は、どちらも1社の不動産会社だけに媒介を依頼する形態です。
1社だけが売り出し活動を行えるので、不動産会社も安心して広告費用をかけられます。
また、この2つの媒介形態にはレインズへの登録や定期的な活動報告の義務が不動産会社に課せられます。
きちんと責任を持って売却活動を手伝ってくれるので、信頼できるマンション売却に強い不動産会社を見つけて、専任媒介で進めるのをオススメしています。
（※専属専任媒介の方が少し制約が厳しいので、専任媒介の方をオススメしています。）
専任媒介・専属専任媒介で売却するメリットとデメリットは以下のページで詳しく解説しています。
専任媒介契約・専属専任媒介契約で1社の不動産業者に依頼するメリットとデメリット
専属専任媒介だと、自分で見つけてきた買い手と直接契約する自己発見取引ができないので注意しましょう。この点からも専任媒介を選んでほしいと思います。
媒介契約時の手続き
媒介契約を結ぶときに気をつけてほしい点をチェックしておきましょう。基本的には契約書をよく読むことです。
媒介契約の契約書をきちんと確認しよう
媒介契約の3パターンごとに標準的な契約書のモデルがあります。それに従ってチェックすれば、足りていない内容にも気づきやすいでしょう。
それぞれの契約書のチェックポイントを以下にまとめたので、自分の選んだ媒介契約のページを読んでおいてください。
一般媒介契約書の記載内容
専任媒介契約書の掲載内容
専属専任媒介契約書の記載内容
また、媒介契約書の書面交付義務や印紙についてもこちらのページにまとめているので、気になる方はチェックしましょう。
媒介契約時の必要書類
媒介契約時には本人確認書類と権利書、マンションについての書類の3点が必要です。
のちの売買契約にはさらに多くの書類が必要になるので、この時点できちんと揃えておきましょう。
以下のページに媒介契約での必要書類を整理しています。
共有名義と代理人のからむ契約には要注意
夫婦での購入や相続で、共有名義になっているマンションを売る場合、通常より手続きが複雑になります。
手段としては、全員分の身分証などを集めて、全員で話を進めていくか、代表を一人決めて委任状を使って代理人にするかの2択です。
以下のページで、共有名義での売却についてまとめています。
また、委任状を使って代理人を立てる方法については以下のページで解説しています。
不動産における代理と仲介、媒介の違いについては、こちらのページで説明しています。
媒介契約の延長・解約・切り替え
媒介契約の契約期間は基本3ヶ月となっています。
（参考：不動産媒介契約の期間は基本3ヶ月です）
その期間終了後に契約の更新をするか、そこで契約終了するかは、売主が決められるルールとなっています。
もし媒介契約終了のタイミングを待たずに契約解除や業者変更をしたい方は以下のページを読んでみてください。
媒介契約を解除（キャンセル）したい！
不動産業者の変更を考える人へ（メリット・違約金・解約方法）
また、同じ業者のままで媒介契約の形態を「専任媒介から一般媒介」「一般媒介から専任媒介」などと変更したい場合は以下に方法を解説しました。
媒介契約でのトラブル
不動産業者との媒介契約をめぐるトラブルは金銭的なものが中心です。
不要な違約金を請求されても動じないために、チェックポイントを知っておきましょう。
まとめ
媒介契約は慣れていないと不動産会社の言いなりになってしまいがちです。
最低限、契約書のチェックポイントは知っておいて、自分に不利な内容になっていないかだけでも確認してほしいと思います。
