マンション売却方法一覧(仲介・買取etc)

マンション売却の方法には、目的によっていくつかの選択肢があります。

どういう状況で売却を検討するのかが、大事なポイントです。

  1. 時間をかけてもできるだけ高い価格で売却したいのか
  2. すぐにでも売却したいのか
  3. 売却手数料をできるだけ安くしたいのか

上記のABCの状況別に、マンション売却の方法を解説します。

不動産会社に仲介依頼する方法

上記Aの「時間をかけてもできるだけ高い価格で売却したい」という場合の売却方法です。

不動産会社に売却を依頼する方法で、一番スタンダードな手段と言えます。

不動産会社に売却依頼をする契約のことを、媒介契約と言います。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類と特徴

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他社への重ねての仲介依頼 × ×
自ら探索した相手との直接契約 ×
契約の有効期間 3か月以内 3か月以内 法令上の制限はない
指定流通機構(レインズ)への登録 媒介契約締結の日から5日以内 媒介契約締結の日から7日以内 法令上の義務はない
業務処理状況の報告業務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 法令上の義務はない

媒介契約とは、不動産会社と売却を仲介してもらう時に受けるサービス内容の確認、仲介手数料を決めた契約です。

充分にそれぞれの媒介形態の特徴、内容を確認して締結する必要があります。

一般的には、不動産会社との交渉次第ですが、信頼のおける不動産会社と判断すれば「専任媒介契約」を契約した方が得策です。

仲介手数料が確実に得られる見込みがないとリスクを張って、時間と労力をかけて営業活動はしてくれませんので、信頼の意思表示の証である「専任媒介契約」を選択した方が、早く売却が成立する可能性は高くなります。

不動産会社と媒介契約を締結すると以下の流れで、最終売却に至ります。

  1. 売り出し価格を決定し、媒介契約を締結する。
  2. 不動産会社の営業活動の開始
  3. 内覧
  4. 購入者との価格交渉
  5. 売買契約書の締結
  6. 不動産の引き渡しと決済

こちらのページも参考にしてみてください。
http://xn--u9j0hna0bs3ksc0a0fc7728gb1n.jp/flow-and-how-to-sale/

住宅ローン残額が多いなら任意売却も検討してみましょう

通常の仲介で売却しても住宅ローン残額を完済できる見込みがない場合は、任意売却という手段を取ります。

銀行と交渉して、残った住宅ローンを無理のない範囲で返し続けるもので、専門の不動産会社に依頼するのが普通です。

こちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

任意売却というマンションの売り方を知っておこう

不動産会社に買取してもらう方法

上記Bの「すぐにでも売却したい」という場合に利用できる方法です。

買取の場合は、市場価格よりかなり安くなることを覚悟しなければいけません。

不動産会社は転売目的で買取するので、利益分を考え、市場価格の70%~80%で価格を提示してきます。

例外的に、新築マンションを購入する時に、今住んでいるマンションを下取りしてくれるといったケースで良い価格が提示される可能性がありますが、一般的には、転売目的の不動産会社の利益分が市場価格から差し引かれると考えておくべきです。

また、仲介依頼をして販売活動を行った結果、最終的に売却できなかった場合に、保険的に「買取条件」を付ける場合がありますが、これには要注意です。最終的に安く買取をするために、まじめに販売活動をしてくれない可能性があります。

不動産会社との買取交渉の大まかな流れは以下の順序です。

  1. 不動産会社に買取の依頼をする。
  2. 不動産会社より価格の提示
  3. 不動産会社との価格交渉
  4. 不動産会社との売買契約書の締結
  5. 不動産の引き渡し

業者買取について詳しくはこちらの記事でも解説しています。

業者買取でマンションを売却するメリット・デメリット
業者買取でマンションを売ることのメリットとデメリットをまとめました。

個人間で売買する方法

Cの「売却手数料をできるだけ安くしたい」という場合の方法です。

不動産会社に仲介依頼をすると、仲介手数料として売却価格の3%プラス6万円を支払います。しかし、自分で購入する人を見つけると、上記の仲介手数料が基本的にはいらなくなります。

親戚、友人、勤めている会社の同僚、またFacebook・Twitterといったソーシャルネットワークなど、幅広い手段を通じて売却中の情報を発信し、購入者を探します。

注意してほしいのは、契約まわりのことです。

不動産は非常に高額です。個人間で売買が成立しても、口頭での約束だけではトラブルの原因になります。

トラブル防止の観点から、不動産会社に「不動産売買契約書」のみを作成依頼し、きちんと契約書を交わすべきです。親しき仲にも礼儀あり。のちのちの思わぬトラブルを防ぐために契約書を交わすことは必須です。

また、マンションの「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」も必要ですので同時に不動産会社に依頼しましょう。

上記の合計依頼費用の相場価格は30万前後です。結局、手間の割りには節約にならないかもしれないことは頭に入れておきましょう。

友人にマンションを売却する際の注意点をこちらにまとめました。

友人にマンションを売却するときも不動産業者の仲介を
友人にマンションを売却する際の注意点をまとめました。

まとめ

マンションを売る方法としては、不動産会社に売却依頼をする方法が一番スタンダードでしょう。

早く売りたいなら、相場より少し安い売り出し価格から始めて、様子を見て値下げしていく戦略もあります。買取価格まで下がるなら、買取を依頼しても構わないでしょう。

個人間の売買では、仮にトラブルがなくても手続きが煩雑になり、時間と手間をかかります。また、購入希望者を探すのも簡単ではありません。

これらの特徴を踏まえた上で、売却手段を選んでいきましょう。

早く売ることにこだわるならこちらの記事も参考にしてください。

マンションを早く売りたい人向けの売却のコツ
とにかく早く売却を完了させたいという人向けに早く売るテクニックをまとめました。

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